Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3182 K.2025/2185

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmakla, davacı tarafın duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının web sitesi ve tanıtım broşüründe tanıtılan ... numaralı iş yerini 15.04.2018 başlangıç tarihli ...

Teknokent Sosyal Alan Kira Sözleşmesi ile kiraladığını, kiralananın broşürde tanıtıldığı gibi teslim edilmediğini, sosyal alan haline getirilmediğini, kiralandığı tarihte yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunmadığını, buna rağmen 21.10.2019 tarihli noter ihtarnamesi ile kira bedeli talep edildiğini, 21.11.2019 tarihli cevabi ihtarname ile kira bedeli talep edilemeyeceği bildirilerek 30 gün içerisinde kiralananın web sitesinde ve tanıtım broşüründe tanıtılan ve toplantılarda taahhüt edilen hale getirilmesinin, aksi takdirde temerrüde dayalı seçimlik hakların kullanılacağının davalıya ihtar edildiğini,

ihtarın tebliği üzerine davalının sitesini erişime kapattığını, akabinde 26.12.2019 tarihli bildirim ile kira sözleşmesinin fesh edildiğinin davalıya bildirildiğini, kiralananın tahliyeden sonra hemen ofis olarak üçüncü kişiye kiraya verildiğini, kiraya verenin kusuru nedeniyle kâr elde edilemediğini, kazanç kaybına uğradıklarını ileri sürerek; şimdilik 110.000,00 TL kazanç kaybının 25.11.2019 temerrüt tarihinden, uygun bulunmadığı takdirde dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; reklam amaçlı tanıtım yapmaya yarar bröşürün taahhüt anlamı taşımadığını, davacı tarafın konu ettiği hususların hiçbirisinin kira sözleşmesinde yer almadığını, kiralanan işyerinin sözleşmede amaçlanan şekilde kullanıma elverişli bir durumda davacıya teslim edildiğini, davacıya kira ve işletme giderlerine dair bakiye borçlarını ödemeleri kaydıyla geçici olarak indirim yapıldığını, davacının ödenmeyen kira bedeli, işletme bedeli ve elektrik su tüketim bedeli nedeniyle borçlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde kiralananın sosyal alan haline getirilmesine ilişkin davalı kiraya verene yüklenen herhangi bir yükümlülük bulunmadığı, davacı kiracının tacir olması sebebiyle kiralanan taşınmazın mevcut ve gelecekteki kapasitesi hakkında gerekli araştırmaları yapması gerektiği, sözleşme öncesi tanıtım ve reklam faaliyetlerinin tek başına kiraya vereni sorumluluk altına sokmayacağı,

davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranarak ileriye dönük yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi ve kiralanan taşınmazda bahsedilen işin yapılıp yapılamayacağını araştırması gerektiği, davacının davalının kusurundan kaynaklı herhangi bir müspet zarara uğramadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde davacının iddia ettiği 3.200 m²’lik sosyal alan taahhüdü bulunmadığı, davalının kullanıma uygun teslim ve bulundurma borcunu yerine getirmediği kanıtlanamadığı gibi, basiretli davranmakla yükümlü olan kiracının kiralananı bir yıldan fazla bir süre kullandığı ve 22.11.2019 tarihine kadar davalıya gönderilen bir ayıp ihbarı bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; sözleşme ile sosyal alan dükkan kiraya verilmekle davalının kiralananı kullanıma elverişli teslim ve bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, internet sitesi ve tanıtım broşüründe kiralananın bulunduğu yerin yaşam merkezi olduğunun ifade edildiğini, cazibe merkezlerinin örnek verildiğini, bu tanıtımlara güvenilerek sözleşmenin imzalandığını, davalının eylemlerinin dikkate alınmamasının hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu, davalının ağır kusurlu olduğunu, söz konusu sosyal alandaki dükkanların sosyal alan tanımıyla bağdaşmayacak şekilde ofislere kiraya verildiğini,

yapı ruhsatı olmayan yerin kiraya verilemeyeceğini, yapı kayıt belgesi bulunmadığını, keşif yapılmadan ve bilirkişi raporu alınmadan karar verildiğini, tanık beyanlarının iddialarını doğruladığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olduğu ve kullanıma elverişli teslim edilmediği iddiasına dayalı kazanç kaybı tazminine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle basiretli davranmak ve sözleşme öncesi faaliyetini yürüteceği iş yerinin niteliklerini araştırmakla yükümlü olan davacının yapı kullanma izni olmadığını belirttiği kiralananı 15.04.2018 başlangıç tarihli sözleşme ile kiralayıp kiralananı bir yıldan uzun süre elinde bulundurmasına, bu süreçte ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre süreli ayıp ihtarında da bulunmamasına, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun durumda bulunmasına, müşteri potansiyelinin az olmasının kiracının işletme riski kapsamında olmasına,

sözleşmede kiraya verenin söz konusu alanı daha çok insanı çekecek cazibe merkezi haline getirmeye yönelik faaliyette bulunma taahhüdünün bulunmamasına göre, davacı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR