Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3377 K.2025/2969

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 391.880,00 TL bedel karşılığında .... Noterliğinin 09.10.2017 tarihli ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, işbu sözleşmeyle davalı satıcının İzmir İli, Konak İlçesi, ...

Mah., 8505 Ada, 1 Parselde yer alan İzmir ... projesindeki daire niteliğinde kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu 1 adet bağımsız bölümü teslim etmeyi vadettiğini, sözleşmenin vade tarihinin geçtiğini, davalının inşaatı zamanında bitiremediğini, davalı şirkete 02.07.2019 tarihinde ihtarname gönderildiğini ve sözleşmeden dönüldüğünün bildirildiğini, müvekkilinin irat şeklinde düzenlenen bütün senetlerin bedellerini ve peşinatı eksiksiz ödediğini belirterek,

konutun zamanında teslim edilmemesinde dolayı haklı olarak sözleşmeden dönüldüğünün tespitini, mahrum kalınan kullanım karşılığı tüm zararların bilirkişi vasıtasıyla tespit edilecek rakam üzerinden artırma hakları saklı tutularak şimdilik 1.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsilini, müvekkilinin satış bedelinden şimdiye kadar ödediği 252.222,22 TL'nin ödeme tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini,

ödenmeyen 09.07.2019-09.10.2023 arası vade tarihli her biri 2.611,11 TL'lik 52 adet senet nedeniyle borçlu olunmadığının tespitini ve davalı nezdindeki tüm senet ve borç belgelerinin müvekkiline iadesini istemiş, 16.02.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle, 1.000,00 TL olarak açtıkları davayı bilirkişi raporu doğrultusunda 111.000,08 TL artırarak toplam 112.000,08 TL'nin davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşmede yer alan, dönme ihtarının tebliğinden itibaren 180 gün geçmediğinden davacının alacağının muaccel hale gelmediğini, hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddinin gerektiğini, idari makamların tasarrufları nedeniyle inşaata ara verilen 377 günün de sözleşme kapsamında mücbir sebep olarak kabul edilerek teslim süresine eklenmesi gerektiğini, fesih halinde sözleşmenin 10.2.2 ve 10.2.3. maddeleri gereğince müvekkili şirketin masraflar ve tazminat kesintisi yapacağının sözleşme ile kabul edildiğini, davacının kira kaybı ve zarar konusundaki taleplerinin dinlenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

21.01.2021 tarihli bilirkişi ek raporunda, dava tarihi itibari ile tamamlanmamış taşınmazın değerinin 500.000,00 TL olacağı, bu rakamdan davacının kabulünde olan satış bedeli 387.999,92 TL'nin mahsubu ile 112.000,08 TL'nin aradaki fark olarak hesaplandığı, dava tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın davacıya teslim edilmediği, Mahkemece yapılan 25.02.2020 tarihli keşif tarihi itibari ile taşınmazın kaba inşaatının dahi henüz tamamlanmadığının anlaşıldığı, davacının sözleşmeden haklı nedenle döndüğü,

dolayısıyla süreye bağlı kalmaksızın sözleşme gereği ödenen bedelin iadesi ve kararlaştırılan borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesinin talep edilebileceği, davalı taraf şirket olup, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunduğundan, taşınmazın proje ve planına ilişkin işlemlerin tamamlanacağı ve çıkabilecek sorunları da öngörerek teslim tarihini belirlemesi gerektiği, söz konusu gecikmenin davacı tüketicinin kusurundan kaynaklanmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile; davacının ....

Noterliğinin 09.10.2017 tarihli 10903 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden davalı satıcının temerrütü nedeniyle haklı sebeple döndüğünün tespitine, davacı tarafça sözleşme gereği ödenen 252.222,20 TL'nin 221.182,20 TL'sinin dava tarihinden sonra davacı tarafa iade edilmiş olması nedeniyle bu miktar yönünden dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, kalan 31.040,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

satış vaadi sözleşmesi sebebi ile düzenlenen 52 adet senet nedeniyle davacının borçlu olmadığının tespiti ile senetlerin davacıya iadesine, 112.000,08 TL menfi zararın 1.000,00 TL'sini dava tarihinden kalan 111.000,08 TL sinin ıslah tarihi olan 15.02.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece tamamlanmayan inşaat bakımından alacağın muaccel hale geldiğinin kabulü ile mücbir sebebin olayda uygulama yeri olmadığına dair tespitte herhangi bir isabetsizlik görülmediği, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; süresi içinde davalı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava tarihi itibariyle muaccel olmayan alacak için açılan davanın reddinin gerektiğini, aleyhlerine vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu, müvekkilinin yasal mevzuat uyarınca 04.01.2020 tarihine kadar iade hakkının bulunduğunu, senetlerin davacı tarafça teslim alınmadığını, müvekkili şirket tarafından yasal süre içinde cezai şart kesintisi yapılmak suretiyle 221.182,20 TL'nin davacıya iade edildiğini, sözleşmede mücbir sebep süresinin teslim süresine ekleneceğinin düzenlendiğini, imar planı iptali öngörülmesi mümkün olmayan idareden kaynaklı bir durum olduğundan mücbir sebep niteliği taşıdığını,

Mahkeme gerekçesinin yanlış olduğunu, davacının hem menfi hem de müspet zararını talep edemeyeceğini, menfi zarar hesabının da hatalı olduğunu, davacının menfi zarar olarak ancak ödediği bedelin dava tarihinde güncellenmiş değerini talep edebileceğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, davacı taşınmaz bedelinin tamamını ödememişken taşınmazın tüm bedeli üzerinden bir hesaplamaya gidilmesinin doğru olmadığını ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin iadesi, uğranılan zarar, sözleşme gereği borçlu olunmadığının tespiti ve senetlerin iadesi istemine ilişkindir.

1. Tüketicinin taraf olduğu satış sözleşmelerinde, malın ayıplı olması ile hüküm sonuçları 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca TKHK md.8/lll-1.cümlede "sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi sözleşmeye aykırı ifa olarak değerlendirilir" denilerek, malın zamanında teslim edilmemesi de "Ayıplı Mal" başlığı altında yer almıştır.

Nitekim bu husus, maddenin gerekçesinde "...Ayrıca tüketicilerin sıklıkla karşılaştıkları bir sorun olan sözleşmeye konu olan malın, sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde teslim edilmemesi durumunda da sözleşmeye aykırı ifa söz konusu olur. Bu durumda tüketici ayıplı mala ilişkin hükümlerden yararlanacaktır." şeklinde ifade edilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un tamamlayıcı fonksiyonuna sahip olup, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun birden çok maddesinde (md.11, 15, 21 vs.) Türk Borçlar Kanunu'na atıf yapmakta; hatta TKHK md. 83/1'de kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlerin uygulanacağı düzenlenmektedir.

O halde TKHK md. 8/III'de malın kararlaştırılan sürede teslim edilmemesine yer verilmesinin, TBK md. 112 vd. düzenlenen sözleşmeye aykırılık hallerinden olduğu ve tüketicinin aynı kanunun 117. maddesi gereğince satıcının temerrüdü nedeniyle yine aynı kanunun 125. maddesinde düzenlenen seçimlik hakları kullanabileceğinin kabulü gerekir.

İki taraflı sözleşmelerde 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine göre; alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar, müspet zarar olabileceği gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır, menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.

Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar. Başka bir anlatımla, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder.

2. 6098 sayılı Kanun'un 125. maddesi uyarınca iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanınmıştır. Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı, aynen ifayı reddederek edimi ifa sebebiyle müspet zararı talep hakkı, sözleşmeden dönme ve menfi zararı talep hakkı olarak sayılmıştır.

3.Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine ve özellikle davalı şirketin sözleşme tarihinden davacı tarafından sözleşmenin feshedildiği tarihe kadar geçen sürede daireyi teslim edemediği, hatta Mahkemece yapılan keşif tarihi itibari ile taşınmazın kaba inşaatının dahi henüz tamamlanmadığının tespit edildiği,

bu durumda davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi kapsamında seçimlik haklardan yararlanabileceği, maddi olayları ileri sürmenin taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemenin hakime ait olduğu (6100 sayılı Kanun'un 33. maddesi), davacı vekili her ne kadar dava dilekçesinde;

sözleşmeden dönüldüğünün tespiti, ödenen bedelin iadesi ve mahrum kalınan kullanım karşılığı tüm zararlarının tahsilini istemişse de, iddianın ileri sürülüş şekline göre talep sonucundaki ifadelerden, somut olayda davacı tarafça, resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshedilerek müspet zararın tazmininin talep edildiğinin anlaşıldığı, davacının, davalının edimini ifa edememesinden doğan zararı, yani davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç değerini isteyebileceği, temyiz edenin sıfatı gözetilerek, davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR