Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3395 K.2025/1996

Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, davalı ile imzaladığı kira sözleşmesi ile 01.05.2015 tarihinden itibaren 7 yıl boyunca apart otel olarak kullanılmak üzere taşınmazı bütün olarak kiraladığını, müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, kira konusu yerin teslim edilmemesine rağmen düzenlenen protokol gereği kira bedeli olarak 3 adet çek karşılığı 187.887,00 TL'nin davalı kiraya verene, 798,00 TL damga vergisinin ise devlete ödendiğini, sözleşmeye dayanarak taşınmazın otel olarak tadilatı için inşaat şirketleri ile sözleşmeler yaptığını, gerekli izinler için Beyoğlu Belediyesine müracaatta bulunduğunu,

fakat taşınmazın uygun olarak teslim edilmemesi ile herhangi bir tadilat yapılmadığını ve yerin kullanılamadığını, iyi niyetli görüşmelere rağmen mal sahibinin kiracıların tahliyesi için süre istediğini, lakin geçen zaman içinde bu konuda herhangi bir girişimde bulunulmadığı gibi boşalan daireler için yeni kiracı arandığını, davalının kötü niyetli olduğunun anlaşılması üzerine ihtarname keşide edildiğini, taşınmazın buna rağmen teslim edilmediğini ve ödemede de bulunulmadığını, davalının kiralananı teslim etmek yerine üçüncü kişilere kiraya verdiğini, haksız menfaat temin ettiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmenin feshi ile ödenen 187.887,00 TL kira bedeli ile damga vergisi olarak ödenen 798,00 TL'nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; binanın davacı şirket tarafından komple inşaat ve tadilatı yapıldıktan sonra otel olarak işletilmesi hususunda anlaştıklarını, anlaşma öncesinde davacının kiralama işini sürüncemede bırakarak bir çok bağımsız bölümü boş bırakarak kira kaybına uğramasına neden olduğunu, 2014 yılı Eylül ayında davacı ile bir araya gelerek kira işini konuştuklarını, bu tarihten sonra kiracı almadığını, Ocak ve Şubat aylarında da oyalamanın devam ettiğini, bu durumun ... kaybına neden olduğunu, 10.03.2015 tarihinde davacı ile protokol yapılarak 31.03.2015 tarihine kadar kendilerine süre verildiğini,

01.04.2015 tarihine kadar kontrat yapılmaması durumunda kiralama işini yapan taliplerden biriyle kontrat yapılacağının belirtildiği, davacı tarafın tüm bu durumları halledeceğini bildirdiği, sözleşmenin yapılıp çeklerin alınmasıyla binanın teslim olgusunun gerçekleştiğini, taşınmaya hazır bir kaç kiracının davacının gerekli izinleri alıp inşaata başlamamasını fırsat bilerek binada kalmaya devam ettiğini, kira sözleşmesinin ekindeki protokolün 2. maddesinde mevcut kiracıların olduğunun ve bunlara verilebilecek miktarın davalıdan talep edilemeyeceğinin açıkça ifade edildiğini,

davacının kira bedellerini çek ile ödediği halde binanın teslim edilmediğini ileri sürmesinin kötü niyetli olduğunu, 25.04.2015 tarihinde 1366810 numaralı çek iade edilmek suretiyle bedelinin nakden tediye edildiğini, davacının otel yapımından vazgeçmiş olmasına rağmen bu dava ile sorumluluğu üzerinden atmaya çalıştığını, gönderilen ihtarnameye kadar teslimde sıkıntı yaşandığına dair bir beyan olmadığı halde sözleşmenin ilk yılının son günü açılan davanın haksız olduğunu, davacının talep ettiği miktarın geçmiş dönem için 5 aylık bedelsiz dönemden sonraki 7 aylık kirasına tekabül eden çeklerle ödenen miktar olduğunu savunarak,

davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 06.12.2018 tarihli kararıyla; kira sözleşmesi kurulduktan sonra basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü altında bulunan kiracının mecurun bir kısmında üçüncü kişilerin bulunduğunu bilerek mecuru teslim aldığı, kira bedellerini ödediği, davacının sözleşmeden dönemeyeceği, ancak sözleşmeyi ileriye yönelik feshedebileceği kabul edildiğinden ödediği kira bedellerinin iadesini talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.03.2023 tarihli kararıyla; taşınmazda kiracıların bulunduğunun bilinmesinin kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağı, bu yükümlülüğü ortadan kaldıracak sözleşme hükmünün de geçersiz olduğu, mecurun apart otel olarak davacıya kiralandığının ve boş olarak davacı kiracıya teslim edilmediğinin sabit olduğu, davacı tarafın ödenen kira bedelleri ile ödenen damga vergisinin istirdadını talep etmekte haklı olduğu gerekçesiyle;

istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne, kira sözleşmesinin feshi ile toplam 188.685,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 06.02.2024 tarihli ilamla; "...Basiretli davranmakla yükümlü bulunan davacı kiracının kiralananı teslim aldığı yönündeki karinenin aksinin davacı kiracı tarafından ispatlanamadığı gözetilerek, davanın reddine karar verilmesi gerekir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracı, tacir olduğundan basiretli davranmakla yükümlü olduğu gibi kiralanan komple bina olup protokol ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; bazı dairelerinde kiracılar mevcut ise de kiralanan binanın kiracıya mevcut haliyle teslim edildiği, durumun protokole yansıdığı, teslim almadığına dair ihtirazı kayıt bulunmadığı, kira bedelini ödemeye yönelik çeklerin teslim edildiği ve 7 aylık kira bedeline denk gelen tutarın ödenmesi halinde bir yıllık kira bedelinin ödenmiş sayılacağının hüküm altına alındığı,

davacı kiracının kiralananı teslim aldığı yönündeki karinenin aksi ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kiralananın müvekkiline hiçbir zaman teslim edilmediğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesine uygun değerlendirme yapılmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesi uyarınca ödenen kira bedeli ile damga vergisinin iadesi istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR