Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3414 K.2025/2508

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmakla, duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin Türkiye'yi ziyareti sırasında kendisi ve ailesinin oturabilmesi amacıyla davalnın ... adlı projesinden B-1. bodrum kat 1+1 A 002 numaralı bağımsız bölümü 30.09.2015 tarihinde adi yazılı "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" uyarınca 110.500 USD bedelle satın aldığını, ödemenin 108.500 USD ve 6.062,00 TL olarak tamamlandığını, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmesinde zorunluluk bulunduğunu, tapu devrinin gerçekleşmediğini,

24.02.2017 tarihli ihtarname ile sözleşme hukuken geçersiz olduğundan bahisle ödenen paranın sebepsiz zenginleşmeye göre iadesi talep edildiği halde iadenin yapılmadığını ileri sürerek; sözleşmenin iptali ve/veya geçersizliğinin tespiti ile davalıya ödenen 108.500 USD'nin ödeme tarihinden itibaren işletilecek kamu bankalarının USD ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranına göre hesaplanacak faizi ile birlikte USD olarak ve ödenen 6.062,00 TL 'nin ödeme tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu, davalının ise yüklenici olup alacağın temliki hükümlerine tabi olan sözleşmenin geçerli olarak kurulduğunu, satış bedelinin tamamını ödemesi nedeniyle ifa edilmiş olan sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, sözleşmenin feshine ilişkin hukuken geçerli bir neden de bulunmadığını, faiz başlangıcının ödeme tarihi olamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle davacının sözleşmeyi fesih talebinin ve ihtarın yerinde olduğu, ödenen 6.062,00 TL ve 108.500,00 USD'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri istenebileceği gerekçesiyle; davanın kabulü ile 108.500,00 USD'nin dava tarihinden itibaren USD cinsinden açılan bir yıllık mevduata uygulanan en yüksek banka faiziyle birlikte fiili ödeme günündeki T.C. Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden Türk Lirası olarak, 6.062,00 TL'nin ise dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf aşamasında dosyaya ilişkin araştırma ve inceleme yapılmadığını, ilamın gerekçe içermediğini, davalının yüklenici olduğunu, bu itibarla alacağın temliki hükümlerinin uygulanması gerektiğini, sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesinin yeterli olduğunu, buna ilişkin derece mahkemeleri gerekçelerinde bir ifadeye yer verilmediğini, davacı edimin tamamını ifa ettiğinden sonradan sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, adi yazılı olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.

6098 sayılı Kanun’un 77. maddesine göre; haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde, zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.

Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davalı yüklenici tarafından, davacı ile imzalanan sözleşmenin, alacağın temliki hükümlerine dayandığından geçerli olduğu iddia edilmişse de, dosya arasında bulunan tapu kaydından, davalının aynı zamanda arsanın tamamının sahibi olduğu, dolayısıyla davaya konu taşınmazın aynı zamanda maliki olan davalı ile davacı arasında imzalanan 30.09.2015 tarihli sözleşmenin, resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR