Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/352 K.2025/2133

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekilleri Avukat ... ve Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, ... Rezidans Yönetiminin Ankara İli Çankaya İlçesi ... Mahallesi ... Bulvarı No:133/B Blok 27457 ada 4 parselde kurulu ... Toplu Yapı Sitesi Yönetiminin B Bloğunu teşkil ettiğini, tapu kayıtlarında ve yönetim planında ...

Toplu Yapı Sitesi A Bloğun ticari işletme ofis bloğu, B Bloğun Rezidans konut, C Bloğun ise alışveriş merkezi olarak belirtildiğini, bu doğrultuda ilgili yönetim planında davacı rezidans yönetiminin ilgili aboneliklerinin tek bir abonelik olarak tescil edeceğini, bu abonelik neticesinde kat maliklerinin kullanım miktarlarına göre davacı tarafından faturalandıracağının öngörüldüğünü, davalı tarafından re'sen birtakım işlemler yapılarak davacının talebi olmamasına ve yönetim planından ve tapu kayıtlarından açıkça binanın konut olduğunun anlaşılmasına rağmen B Blok Rezidans adına iş yeri aboneliği başlatıldığını,

mezkur aboneliğin hukuka aykırı olması nedeniyle bu zamana kadar ödenen fazla bedelin de iadesinin gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, ...

B Blok Rezidans bünyesinde bulunan konut niteliğini haiz bağımsız bölümler için hukuka aykırı tescil edilmiş iş yeri aboneliğinin konut aboneliği olarak tespitine ve aboneliğin bu şekilde düzeltilmesine, iş yeri aboneliğine ilişkin ödenen tüm fatura bedellerinin konut endeksine dayalı yeniden hesaplanarak fark bedelin avans faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, daha öncesinde davalı aleyhine davacı tarafından abonelik konulu dava açıldığını bu nedenle işbu davanın derdestlik nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, derdestlik itirazının kabul olunmaması halinde davaların birleştirilmesi gerektiğini, davacının statüsü değerlendirildiğinde davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde açılması gerektiğini, tespit tarihinden önceki kullanım durumunun belirlenmesi mümkün olmayıp tespitin geriye dönük hüküm doğuramayacağını, ayrıca davacının fiili duruma ilişkin kendi beyanının mevcut olduğunu,

davayı kabul anlamına gelmemekle birlikte dava açıldığı tarihte tüm aboneliklerin konut niteliğinde olduğu düşünülse dahi sonrasında bu şekilde devam edeceğinin belirsiz ve takibinin de imkansız olduğunu, davacının profesyonel bir hizmet vermekte olup geliri ve çalışanlarının mevcut olduğunu, yapılan işlemlerin mevzuata uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; benimsenen bilirkişi raporu doğrultusunda davacının aboneliğe ilişkin tek sayaçtan aldığı suyu, bağımsız bölümlere, kendi denetimindeki süzme sayaçlarla, soğuk su, ısıtma işlemine tabi tutarak sıcak su olarak vermekte olduğu ve konut dışı kullanımı engelleyici bir durumun bulunmadığı,

aboneliğin salt iş yeri aboneliği veya salt konut aboneliği olması gerektiği sonucuna varılamayacağı, bununla birlikte B Blokta karışık ortak abonelik hükümlerinin uygulanabileceği, bunun için mahal kullanım şekillerinin ve denetim şartlarının mevzuattaki usullere uygun olarak sağlanması gerektiği kanaatine varıldığı, ancak taleple bağlılık ilkesi dikkate alınarak, dava konusu ...

B Blok Rezidans binasının salt konut amaçlı kullanılmadığı ve salt konut tipi su tüketiminin söz konusu olmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan hüküm kurmaya ve denetime elverişli bilirkişi raporunda dava konusu ... B Blok Rezidans binasının salt konut amaçlı kullanılmadığı ve salt konut tipi su tüketiminin söz konusu olduğu sonucuna varılamadığı, iş yeri-konut karışık ortak abonelik hükümlerinin uygulanabileceği, bunun için ise mahal kullanım şekillerinin ve denetim şartlarının mevzuata uygun olarak sağlanması gerektiğinin tespit edildiği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davacının konut niteliğini haiz olup davalıdan aldığı suyu hiçbir kazanç elde etmeksizin kat maliklerine dağıttığını ve bunun yönetim planından ileri geldiğini, davacıya ilişkin olarak tescil edilen iş yeri aboneliğinin hukuka aykırı olduğunu, kararda konut haricinde kullanılacak spor salonu, mutfak, genel tuvalet gibi ortak kullanım alanları olduğunun belirtildiğini, ancak bunların tamamının tüm yapı komplekslerinde bulunan ve maliklerin tasarrufuna bila bedel sunulan tesisler olduğunu, tapu kayıtları ve yönetim planından B Blok Rezidansın konut niteliğini haiz olduğunun açık olduğunu,

kabul anlamına gelmemekle birlikte iş yerlerinin varlığı halinde dahi sayılarının konut olarak kullanılanlardan çok az olduğu dikkate alındığında aboneliğin konut aboneliği olmasının hakkaniyete daha uygun olacağını, davaya konu blokta doğal gaz ve elektrik aboneliklerinin konut olarak tesis edilmişken davalı uygulamasının hukuka aykırı olduğunu, iş yeri kullanımlarının kesin olarak ispatı halinde karışık abonelik hükümlerinin de uygulanabileceğinin değerlendirilmediğini, iradelerinin iş yeri aboneliği olmaması yönünde olduğundan karışık aboneliğin talepleri ile örtüştüğünü,

karışık abonelik uygulanması arasındaki fatura farklarının davacıya iade edilebilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunda belirtilen eksik belgeler tamamlanıp ek rapor alınarak bu yönde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, eksik inceleme ile ıslah imkanı tanınmadan, hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilerek karar verildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, iş yeri aboneliğinin konut aboneliği olarak tespitine ve aboneliğin bu şekilde düzeltilmesine, iş yeri aboneliğine ilişkin ödenen fatura bedellerinin konut endeksine dayalı yeniden hesaplanarak fark bedelin tahsili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, dava konusu blokta sadece konut kullanımının söz konusu olmadığının ve sayaçların ayrıştırılması ile mahal kullanım şekillerinin ve denetim şartlarının mevzuattaki usule uygun olarak sağlanması gerektiğinin anlaşılmış olmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR