Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/354 K.2025/104

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı imzaladığı kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazı market olarak kullanmak üzere kiraladığını, kira sözleşmesinde kiracının mal sahibine haber vermek kaydıyla doksan gün sonunda gayrimenkulü tahliye etme hakkına sahip olduğunu, ancak sözleşme tarihinden itibaren ilk yirmi dört ay içinde kiralananın tahliye edilemeyeceği, eğer bu süre içerisinde tahliye edilirse yirmi dört aylık kira bedelinin geri kalan kısmının kiraya verene ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı tarafça kiralananın haksız olarak erken tahliye edildiğini,

bu nedenle bir ay yirmi beş günlük kira alacağı ve bakiye yirmi iki ay beş günlük ceza-i şart alacağı bulunduğunu ileri sürerek; şimdilik 50.000,00 TL'nin faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 02.02.2021 tarihli dilekçe ile dava değerini 312.000,00 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; görevli mahkemenin ticaret mahkemeleri olduğunu, davanın Aksaray İcra Hukuk Mahkemesinin 2019/28 E. sayılı dava dosyası ile aynı olduğu için derdestlik itirazında bulunduklarını, zamanaşımı ve hak düşürücü sürenin geçtiğini, dava konusu taşınmaz içerisindeki kolonlar arasında davacı tarafından duvarlar örülerek bağımsız bölümlerin oluşturulmadığını, tavan ve kolonlarda bulunan sıva ve boya eksikliklerinin davacı tarafından giderilmediğini, bu haliyle taşınmazın market faaliyetinin yürütülmesine imkan sağlamadığını,

davacının yapılması gereken işlemleri yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazın Belediyenin onaylı projesine aykırı olduğunu, bu nedenlerle sözleşmenin Ankara 16. Noterliğinin 25.10.2018 tarihli ve 17062 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile haklı nedenlere dayanılarak tek taraflı feshedildiğini, taşınmazda mağaza açılışı yapılmadan ve taşınmazın fiilen kullanılmaya başlanmadan sözleşmenin 18. maddesi gerekçe gösterilerek cezai şart bedeli talep edilmesinin mümkün olmadığını, ayrıca kararlaştırılan cezai şartın fahiş olduğunu ve hakkaniyete uygun indirim yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının bahse konu bir ay yirmi beş günlük kira bedelini ödemediği ve bu hususa ilişkin herhangi bir beyan sunmadığı, 25.10.2018 tarihinde kira ilişkisinin başladığı ve bir ay yirmi beşinci günde (sözleşmede belirtilmiş olan 90 günlük süreye uyulmadan) davalı tarafça feshedildiği, alınan bilirkişi raporunda taşınmazın onaylı mimari projesi ve yapı kullanma belgesinin kira sözleşme tarihinden önce düzenlendiğinin belirtildiği, rapora itiraz üzerine alınan ek raporla da aynı sonuca ulaşıldığı, yapılan feshin haklı olmadığı,

sözleşmeye bağlılık ilkesi sebebiyle cezai şartın oluşacağı, tacir sıfatına haiz davalı kiracının ticari işletmesiyle ilgili bir borçtan dolayı taahhüt etmiş bulunduğu cezai şart aşırı olsa bile indirilmesini talep edemeyeceği, davalının ticari faaliyetine devam ettiği ve istenilen cezai şartın ekonomik mahvına sebep olmayacağı, yine davacı kiraya verenin fesihten hemen sonra taşınmazı başka bir kişiye kiraya vermesinin cezai şart istemesi açısından bir engel oluşturmayacağı, cezai şart taleplerinde alacaklının zararının olup olmadığının önemli olmadığı gerekçesiyle;

davanın kabulü ile ödenmeyen bir ay yirmi beş günlük kira bedeli olan 23.800,00 TL ve sözleşme uyarınca belirlenen cezai şart bedeli olan 288.200,00 TL olmak üzere toplam 312.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 25.10.2023 tarihli kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; yetki ve görev itirazları incelenmediği gibi zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin de ihlal edildiğini, davacı tarafça müvekkili aleyhinde başlatılan Aksaray 3. İcra Müdürlüğünün 2018/278 E. sayılı dosyasında iki aylık kira ücretinin cezai şart olarak talep edildiğini, bu takip talebinin işbu dava dilekçesindeki taleplerle çelişmekte olduğunu, davacının tüm uyarılara rağmen yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, Mahkeme sözleşme maddelerinin hatalı yorumlandığını, cezai şarta ilişkin hükmün mağazanın açılmasından sonra geçerlilik kazanacağını,

sözleşmenin ilk olarak davacı tarafça feshedildiğini, ayrıca kabul anlamına gelmemek kaydıyla kararlaştırılan cezai şartın fahiş olduğunu, Mahkemece uygun bir indirim yapılmadan kabul edilmediğini, sözleşmenin feshinden kısa bir süre sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralandığını, bu nedenle davacının zararının buna göre belirlenmesi gerektiğini, makul süre değerlendirilmesi yapılmamasının da hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı kira alacağı ve cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, davalının tacir olup basiretli davranmakla yükümlü bulunmasına, dava konusu taşınmazın projesine uygun olan yapı kullanım izin belgesinin var olmasına, imara veya davalının kullanımına mani bir durum bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz isteminin reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR