Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3737 K.2025/2424

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı asil tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı asil; davalının lojman olarak kullandığı konutları ihale yoluyla satışa çıkardığını,10-11 numaralı bağımsız bölümün ihalesine teminat yatırdığını, Ziraat Bankası A.Ş. Gayrimenkul Satış Şartnamesi'ni imzalayarak elektronik ortamda düzenlenen ihaleye katıldığını, 02.02.2022 tarihinde muhammen bedelin 10 numaralı bağımsız bölüm için banka tarafından 236.000,00 TL olarak belirlendiğini, kendisinin 489.000,00 TL teklif vererek ihaleyi kazandığını.

11.02.2022 tarihinde muhammen bedelin 11 numaralı bağımsız bölüm için banka tarafından 208.000,00 TL olarak belirlendiğini, kendisinin 450.000,00 TL teklif vererek ihaleyi kazandığını, 18.03.2022 tarihinde her iki taşınmaz için ayrı ayrı olmak üzere "verdiğiniz teklif bankamız onay makamınca uygun görülmemiştir" şeklinde elektronik posta aldığını, ihalelerin, iptal gerekçelerinin ayrıntılı olarak kendisine bildirilmesi talebiyle CİMER'e başvurduğunu,

bankanın “Gayrimenkul Satış Şartnamesinin 24. maddesinde yer alan hüküm gereği...” şeklinde cevap verdiğini ancak Bankanın daha sonra 31.10.2022 tarihli başvurusuna bu kez Gayrimenkul Satış Şartnamesinin 12. maddesini gerekçe gösterdiğini, Şartname'nin 12. ve 24. maddenin haksız şart olduğunun tespiti ve şartnameden çıkarılmasını veya sunulacak bilirkişi raporuna göre tespit edilecek toplam tutarın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 68.000,00 TL'lik zararının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili.

Gayrimenkul ve Ekspertiz Yönetimi Bölüm Başkanlığı İhale Komisyonu tarafından gayrimenkulün satışının uygun görülmediğini ve ihalenin iptal edildiğini, ihale öncesinde davacı tarafından imzalanan Satış ve Borçlanma Protokollerinin 12. maddesinde, "Banka tarafından bildirilen, yayımlanan muhammen bedeller takribi değeri belirtmekte olup teklifler, muhammen bedelde veya muhammen bedelin üzerinde dahi olsa gayrimenkullerin satılıp satılmaması münhasıran Banka yetkisindedir.

Teklifleri kabul edip etmemek, teklifin arttırılmasını istemek, ihaleyi iptal etmek veya satış yöntemini değiştirmek Banka’nın takdirindedir. Banka, gayrimenkulleri ihale süresinin dolmasını beklemeden satabilir.

Banka, ihale sürecinde kendisine sunulan tekliflerle bağlı olmayıp, tapuda devir anına kadar dilediği kişi veya kuruma gayrimenkulü satıp devredebilir." hükmünün bulunduğunu, yine 24. Maddesinde de “Banka 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na tabi olmadığından, gayrimenkullerin satışını yapıp yapmamakta veya dilediği şartlarda dilediği kişilere, kurum veya kuruluşlara satış yapmakta, satışı dilediği teklifi uygun görerek sonuçlandırmakta veya iptal etmekte serbesttir.

Banka’nın teklif alındıktan sonra satıştan vazgeçmesi halinde, İstekli’nin yatırmış olduğu teminat kendisine iade edilecektir. İstekli, teminatın yatırılmasıyla iade edilmesine kadar geçen süreye ait faiz, tazminat vb. herhangi bir talepte bulunmayacaktır.

İstekli tarafından iade alınmayan teminatlar, 1 yıl geçtikten sonra Banka tarafından irat kaydedilecektir.” denildiğini, davacının da işbu protokolü okuyup imzalayarak, ihaledeki riskleri bilerek taşınmazları satın aldığını, davacının işbu ihaleye katılıp katılmamasının kendi iradesinde olduğunu, ancak tüm bu riskleri bilerek ve isteyerek ihaleye katıldığını, söz konusu ihalede davacının ihalesine katıldığı taşınmazların satışının garantilenmediğini, davacının da okuyup imzaladığı Gayrimenkul Satış Şartnamesinde de "Teklifleri kabul edip etmemek, teklifin arttırılmasını istemek,

ihaleyi iptal etmek veya satış yöntemini değiştirmek Banka’nın takdirindedir." hükmünün bulunduğunu, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ihale makamı olan davalı bankanın 6502 sayılı Yasa 3/1-ı,i bendi anlamında sağlayıcı/satıcı, davacı da tüketici konumunda olmadığından taraflar arasındaki işlem tüketici işlemi olmadığı, davacının satış şartnamesini imzaladığı, davacının feshe ilişkin sözleşme hükmünün TBK'nın 25. maddesi anlamında dürüstlük kuralına aykırı haksız işlem şartı olduğunu ileri sürme hakkının bulunmadığı, kaldı ki sözleşme hükümlerinin genel işlem şartı niteliğinde olsa bile TBK'nın 20 vd maddeleri uyarınca, genel işlem koşulu içeren sözleşme yapılmasının hukuken mümkün olduğu,

bu tür sözleşmelerdeki hükümlerin geçersiz kabul edilebilmesi için aynı Kanun'un 25. maddesi gereğince içerik denetimi yapılması gerektiği, şartnamenin feshe ilişkin hükümlerinin davacının durumunu dürüstlük kuralına göre ağırlaştıran haksız şart niteliğinde olduğundan söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı asil tarafından temyiz yoluna başvurulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı asil temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı asil; davalı banka ile aralarındaki işlemin tüketici işlemi olduğunu, satış ve borçlanma protokollerindeki 12. ve 24. maddelerinin "Haksız Şart" ve hükümsüz olduğunu, Şartnamenin önceden hazırlanmış matbu bir şartname olduğunu, bir kopyasının internet ortamında bulunduğunu, kendisi ile müzakere edilmeden hazırlandığını, davalı banka lehine tek taraflı keyfi olarak iptal hakkı verdiğini, Mahkemece, talebe rağmen, davalı bankanın, davaya konu taşınmazları satışa çıkarmak amacıyla 1 yıl öncesinden yaptığı hazırlıklara ilişkin mülkiyet projesi, yapı kullanma belgesi, kat mülkiyeti gibi belgeleri ilgili kurumlardan talep edilmediğini, bu nedenle eksik inceleme yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ihale şartnamesindeki maddelerin hükümsüz olduğunun tespiti ve ortaya çıkan zararın tazmini istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle; eldeki uyuşmazlık yönünden davalı bankanın 6502 sayılı Yasa'nın 3/1-ı, i bentleri kapsamında satıcı/sağlayıcı olmadığından, taraflar arasındaki işlemin 6502 sayılı Yasa kapsamında tüketici işlemi olmadığı davacı tarafın sözleşme serbestisi kapsamında dava konusu taşınmaz satış şartnamelerini imzalamış olduğu ve 6502 sayılı Yasa kapsamında tüketici işlemi niteliğinden bulunmayan sözkonusu sözleşmelerin taraflarını bağlayacağı,

feshe ilişkin sözleşme hükmünün 6098 sayılı TBK'nun 25. maddesi anlamında dürüstlük kuralına aykırı haksız işlem şartı olduğunu ileri sürme hakkının bulunmadığı, kaldı ki sözleşme hükümlerinin genel işlem şartı niteliğinde olsa bile TBK'nun 20 vd. maddeleri gereğince, genel işlem koşulu içeren sözleşme yapılmasının hukuken mümkün olduğu,

bu tür sözleşmelerdeki hükümlerin geçersiz kabul edilebilmesi için aynı Kanun'un 25. maddesi gereğince içerik denetimi yapılmasının gerektiği, sözleşmelerin feshe ilişkin hükümlerinin davacının durumunu dürüstlük kuralına göre ağırlaştıran haksız şart niteliğinde kabul edilemeyeceği de nazara alındığında davacı asilin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR