Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/40 K.2025/24

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalıların yaptığı “Ispartakule” adlı projeden 534 ada 1 nolu parselde kayıtlı taşınmazdan ... sitesi C2-2 Blok 49 numaralı bağımsız bölümü 14.01.2008 tarihli sözleşme ile satın aldığını, konutun 23.12.2008 tarihinde de teslim edildiğini, reklam, ilan ve internet sitesinde projenin 2009 yılı sonunda tamamlanacağı, 10 adada konut ve 3 adada alışveriş ve eğlence merkezi olacağı 5280 konut ve 800 adet işyeri ile olimpik yüzme havuzu tenis kortu, sağlık eğitim vs. sosyal tesislerin yapılacağının taahhüt edildiğini,

ancak taahhütün yerine getirilmediği gibi teslimden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğunun ortaya çıktığını ve bu hususta davalılara ihbarlarda bulunulduğunu ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, ayıplı ürün nedeniyle ödemiş oldukları bedelden indirim taleplerine istinaden bu aşamada şimdilik 500,00 TL ile ayıplı ürün nedeni ile uğranılan manevi zarara karşı 1.000,00 TL tazminatın konut bedelinin ödendiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 21.03.2013 tarihli ıslah dilekçesiyle bedelden indirim talebine istinaden dava değerini 29.636,00 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalılar; dairesinin davacıya tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, ayıp ve eksik bulunmadığını, kaldı ki ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 12.11.2015 tarihli kararıyla; daire içindeki gizli ayıp niteliğindeki imalatlar ve konut durum tespit ve teslim formunda yer olan (*) işareti ile belirtilen açık ayıp ve imalatlar ile Isparta kule projesi kapsamındaki eksikliklerin dairenin değerini azaltan hususlar olduğu, açık ayıplar içerisinde yer alan ancak konut durum tespit ve teslim formunda yer almayan ayıpların ise değerlendirilmeye alınamayacağı, ayıplardan dolayı 8.882,00 TL, eksik ifalardan dolayı ise 20.754,00 TL olmak üzere toplamda 29.636,00 TL değer azalması meydan geldiği, manevi tazminat talebinin yasal koşuları oluşmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 29.136,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 12.11.2015 tarihli kararının süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 27.05.2019 tarihli ilamla; davalıların sair temyiz itirazları reddedilerek, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenerek,

ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları zaman dilimi ve tarafların delilleri dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile hüküm kurulduğu, eksik ifa olarak nitelendirilen eksik işlerin açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı,

bu kalemler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan Mahkemece verilen 16.06.2020 tarihli kararla; izolasyona bağlı su sızıntı izleri, boya kabarma ve rutubetlenme olması gibi gizli ayıpların teslim tarihinden itibaren en fazla 2 yıl içinde ve 2 kış mevsimi yaşanmasıyla ortaya çıkabileceği, teslim tarihi ile dava tarihi arasında yaklaşık 15 ay olduğu göz önüne alındığında, davacının dava açmak suretiyle süresinde ihbar yükümlülüğünü yerine getirdiği, gizli ayıplar yönünden nispi yönteme göre 8.882,00 TL değer kaybı olduğu, “Ispartakule” projesinin 2009 yılı sonunda tamamlanacağının belirtildiği, site içersinde yapılan incelemede, çocuk parkının olduğu,

market, kapalı yüzme havuzu, sauna, vs. ile spor sahalarının bulunduğu, peyzaj ve aydınlatmasının olduğu, site etrafında yapılan incelemede ise, başka ada ve parsellerde market, restoran sağlık ocağı, okul vs.nin bulunduğu, site etrafındaki parsellerde tesbit edilen dini tesis, okul, sağlık ocağı, market ticari alanların davalı yüklenici tarafından yapılmadığı, bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu,

davacının 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 8.582,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

Mahkemenin 16.06.2020 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 22.11.2021 tarihli ilamla; tarafların sair temyiz itirazları incelenmeksizin, dava konusu yere ilişkin emsal dava dosyaları ve bilirkişi raporları incelenmek suretiyle bilirkişilerden hüküm kurmaya yeterli, çelişkileri giderecek ve Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde, ayrıntılı ve açıklayıcı bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; gizli ayıp olarak kabul edilen kalemlerin yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının 4077 sayılı kanun'un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili.

Mahkemece bozma ilamı esas alınarak bozma öncesi eksik ifa nitelendirilen eksiklikler açık ayıp olarak nitelendirilmiş ise de; bozma ilamının konusu ve davalıları birebir aynı olan davalara ilişkin daha önce verilen daire kararları ile açıkça çeliştiğini, yargılamaya konu uyuşmazlık ile benzer uyuşmazlıkların hepsinde, projede vaat edilip yapılmayan işlerin eksik ifa olarak kabul edilerek Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu yönünde birden fazla karar verildiğini, davalıların reklam, katalog ve sair her türlü tanıtım ve broşürleri ile teknik şartnamelerinde, tüketiciye,

1. sınıf malzeme ve işçilikle inşa edilecek bir taşınmaz satılacağı vaadinde bulunarak tüketiciyi yanılttıklarını, gizli ayıpların ilk zamanlarda söz konusu olması halinde bu durumun davalılarca tüketicilerden ustalıkla gizlendiğini, bu durumda ihbar süresi koşulunun aranmasının usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.

1.Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere, bozma kapsamı dışında kalan hususların kesinleşmiş olmasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamında; dava konusu yere ilişkin emsal dava dosyaları ve bilirkişi raporları incelenmek suretiyle bilirkişilerden hüküm kurmaya yeterli, çelişkileri giderecek ve Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde, ayrıntılı ve açıklayıcı bir rapor alınması gerektiği belirtilmesine rağmen, Mahkemece hükme esas alınan 05.04.2023 tarihli tarihli bilirkişi raporunda, gizli ayıp olarak belirtilen imalatların neler olduğu, ne zaman oluştuğu ve yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yer verilmeksizin, bozmadan önceki bilirkişi raporlarındaki tespitlerle çelişecek şekilde gizli ayıpların taşınmazda değer azalmasına sebep olmayacağı sonucuna ulaşılmıştır. Rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

O halde Mahkemece, alanında uzman yeni bir bilirkişi heyetinden, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları zaman diliminin tespiti açısından dava konusu yere ilişkin emsal dava dosyaları ve bilirkişi raporları incelenmek suretiyle hüküm kurmaya yeterli, çelişkileri giderecek ve Yargıtay denetimine elverişli olacak şekilde, ayrıntılı ve açıklayıcı bir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR