Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/4271 K.2025/4820

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir Belli edilen günde davalı vekili Avukat .. geldi. Başka gelen olmadı. Gelen taraf vekilinin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında mülkiyeti müvekkiline ait olan .. İli, ..

Mahallesi, 1996 ada, 1 ve 19 96... nolu parsellerde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı tarafça yapılacak binadan 4 dairenin müvekkiline verilmesi konusunda “Mutabakatname” düzenlendiğini, müvekkilinin söz konusu taşınmazları davalı firmanın idari mevzuata göre işlemleri kolayca yürütebilmesi ve taşınmaz üzerinde daire satarak finansman sağlamasına imkan sağlamak için (avans niteliğinde olmak üzere) davalı firmaya tapudan devrettiğini, dairelerin bedelinin toplam 1.000.000 TL olarak belirlendiğini,

belirlenen dairelerin müvekkiline devredilememesi halinde tahsil edilmek üzere davalı tarafından 01.12.2017 tarihli 1.000.000 TL bedelli çekin verildiğini, 4 adet dairenin tesliminin belirlenen sürede yerine getirilmemesi üzerine 02.01.2018 tarihinde taahhütname düzenlenerek 30.06.2019 tarihli 1.500.000 TL bedelli çek keşide edilerek ve arkasına "02.01.2018 tarihinde yapılan taahhütnameye istinaden verilen teminattır" ibaresi yazılarak verildiğini, söz konusu taahhütnamede 30.06.2019 tarihinde dairelerin müvekkiline teslim edileceği, 30.06.2019 tarihine kadar daire başı aylık 1.000 TL kira ödeneceğinin kararlaştırıldığını,

davalı tarafından 02.01.2018 tarihli taahhütname koşulları yerine getirilmeyince 31.01.2018 tarihli "Mutabakatname" başlıklı belgeyi düzenlediklerini, bu belgeye göre de 02.01.2018 tarihinde düzenlenen taahhütnameye atıfta bulunulan 4 adet daireden, daire 1 ve daire 2 yerine, ..

Mah.1 00... parselde yapımı devam eden “ofis - iş yeri plazasında" bulunan 8 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin müvekkiline verilmesi ve bahse konu çekin kalan iki daire için geçerli olduğu konusunda anlaştıklarını, ancak davalı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine müvekkilinin 1.500.000,00 TL bedelli çeki tahsil etmek istediğinde bankaca çek ödenmesi şarta bağlı olduğundan işlem yapılmadığını, bu haliyle müvekkilinin çek bedeli ve kira bedeli toplamı kadar davalıdan alacaklı olduğunu ileri sürerek.

31.01.2018 tarihli belgeye göre müvekkiline 30.09.2019 tarihinde teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi halinde uğranılan maddi kaybın giderilmesi amacıyla teminat olarak düzenlenerek keşide edilen ve müvekkile verilen 1.500.000,00 TL'lik çek bedeli ile 31.01.2018 tarihli belgeye göre aylık 1.000,00 TL olmak üzere toplam 60.000,00 TL kira bedelinin 30.06.2019 tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili.

19 66... ve 2 parselin müvekkili tarafından bedelleri ödenmek suretiyle 16.11.2015 tarihinde 1.225.000,00 TL bedelle satın alındığını, bunun 50.500,00 TL'sini elden, kalan 1.175.000,00 TL'yi de aynı gün banka aracılığıyla ödediğini, haksız olarak ikame edilen davanın hukuki dayanağının kesin hükümsüz olan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri olduğunu, bila tarihli mutabakatnamede ne taşınmazın avans niteliğinde devri ne de teminat olarak 1.000.000,00 TL'lik bir çekin verilmesinin öngörüldüğünü,

02.01.2018 tanzim tarihli taahhütnamenin taşınmaz satışına ilişkin olduğu ve sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması nedeniyle hem sözleşmenin hem de ekinde sunulan teminat çekinin kesin hükümsüz olduğunu, tarafların yapmış oldukları sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğunun farkına varmaları üzerine 31.01.2018 tarihinde resmi şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, bu sözleşmenin ifası kapsamında 24.01.2019 tarihinde 8 ve 9 nolu ofislerin davacı adına tescilinin sağlandığını, ancak bu taşınmazların bedelinin ödenmediğini,

noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinde 1.500.000,00 TL bedelli çekin teminat olarak davacıda kalmasına ilişkin ibare bulunmadığını, noterde sözleşme yapılacağı gün davacının çeki teslim etmesi gerektiği konusunda anlaştıklarını, ancak davacının yanında olmadığı bahanesiyle iade etmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirketin 19 66... ve 2 parseller üzerinde yapacağı binada 4 daireyi davacıya belirlenen fiyat üzerinden satmayı vaad ettiği, sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olup resmi şekle uygun yapılmadığından geçersiz olduğu,

her ne kadar 02.01.20 18... .01.2018 tarihli mutabakat ve taahhütname başlıklı belgeler ile davalı bu daireleri zamanında teslim etmemesi halinde kira bedeli ödemeyi ve teminat çeki bedelini ödemeyi taahhüt etmiş ise de anılan taahhüt ve mutabakatlerde atıfta bulunulan ilk mutabakat metni olup neticede bu ilk mutabakat taşınmazın satış vaadiyle yapılmış ancak resmi şekilde tanzim edilmediğinden geçersiz olduğundan, geçersiz sözleşmeye bağlanan her türlü cezai şart ve üstlenilen yükümlülüklerin de geçersiz olacağı,

davacı yan cevaba cevap dilekçesinde 19 66... ve 2 nolu taşınmazların davalıya 1.175.000,00 TL peşin olmak üzere kurulacak inşaattan nitelikleri ve konumları taraflar arasında tarihsiz mutabakatname de belirtildiği şekilde 4 daire karşılığı satıldığını beyan etmiş ise de davacının 19 66... ve 2 parsellerdeki satış bedelinin tarafına tam ve eksiksiz olarak ödenmediğine yönelik hiçbir iddiada bulunmamasına rağmen 19 66... ve 2 parsellerin 1.175.000,00 TL ve 4 daire karşılığı yapıldığı beyanının inandırıcı olmadığı gibi davaya dayanak yapılan tarihsiz ilk mutabakat metninde de dört dairenin davacıya satışının vaadi edilmesi karşısında davacının

bu beyanına itibar edilmediği, kaldı ki arsa satışının 1.175.000,00 TL ve daire karşılığı (mutabakattaki 4 daire) yapıldığı kabul edilse dahi bu hususun yine davaya konu dört dairenin davalı yanca davacıya satışının vaad edildiği ve bunun da resmi şekle uyulmadan yapıldığı hususunu değiştirmeyeceği, zira bu ihtimalde tarafların karşılıklı olarak arsa ve daire satmayı taahhüt etmekte olduğu, dairelerin satış bedellerinin arsa satış bedelinden mahsup edilmiş olacağı, taraflar arasında ...

Mahallesinde satışı taahhüt edilen dört dairenin ikisi ..

Mahallesindeki iki ofis ile değiştirildiği ve ofis niteliğindeki taşınmazlar için resmi şekle uygun satış vaadi sözleşmesinin de düzenlendiği, geçersiz sözleşmeye bağlanan her türlü cezai şart ve yükümlülüklerin de geçersiz olması, davalının 8 ve 9 nolu bağımsız bölümleri halihazırda davacıya teslim etmesi, diğer dairelere yönelik teslim işleminin tapuya başvuru yapılarak gerçekleştirilmek istenilmesi hususları karşısında davalının kötü niyetli olduğundan da söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla. 02.01.2018 tarihli "Taahhütname" başlıklı belgede aynen "Şirketimiz tarafından satın alınan .. İli, ..

Mahallesi, 1966 Ada, 1 parsel ve 1966 Ada, 2 parsel arsadan kalan 1.000.000,00 TL karşılığında arsa sahibine verilmesi taahhüt edilen 4 adet daire için yapılan yeni mutabakattır..." ibarelerine yer verilmiş olup bahsi geçen belge uyarınca davacı vekilinin satış bedelinin bir kısmının peşinen alındığı, geri kalan bedelin ise davacı tarafından satın alınan arsada yapılacak inşaattan 4 adet dairenin davacıya teslimi suretiyle ödeneceği hususunun sabit görüldüğü,

her üç belge bir arada değerlendirildiğinde bakiye bedelin ödenmesine ilişkin olarak taraflar arasında davacı tarafından satın alınan arsalarda yapılacak binada bulunan 4 adet dairenin davalıya satışına ilişkin olarak satış vaadi sözleşmesi yapılmak istendiği,

taraflar arasında 31.01.2018 tarihli "Mutabakatname" başlıklı belgede bahsi geçen ofisler için yapılan satış vaadi sözleşmesinde olduğu gibi resmi şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi ve satış vaadi sözleşmesinde 4 adet dairenin bedelinin tamamen alındığı hususunun not düşülmesi (satın alınan taşınmazların bedelinden bakiye kalan kısım ile) halinde davacı 4 adet dairenin tapusunun tarafına teslimini talep edebileceği gibi bu 4 adet dairenin bedelini de talep edebileceği, 31.01.2018 tarihli mutabakatname sonrasında taraflar arasında mutabakatnamede geçen 100 Ada,

53 Parselde bulunan 8 ve 9 nolu taşınmazlara ilişkin olarak resmi şekil şartına uygun şekilde satış vaadi sözleşmesi yapılarak taşınmazların devrinin gerçekleştiği, ancak geçersiz satış vaadi sözleşmesine konulan (02.01.2018 tarihli mutabakatnamede yer alan) cezai şart niteliğindeki kira bedelleri hususunun da sözleşmenin geçersizliğine bağlı olarak geçersiz olduğu, davalı yanca imzası ve içeriği açıkça inkar edilmeyen bu belgeler davalıya satılan iki taşınmazın tapu devrine ilişkin resmi senette yer alan satış bedelinin muvazaalı olduğu, satış bedelinin tümüyle davacıya ödenmediği,

davacının hali hazırda bakiye alacağı olduğu ve tarafların 1966 Ada, 1 ve 2 nolu taşınmazların davalıya satımı sonrasında ödenmesi gereken bakiye bedeli ilk etapta verilmesi taahhüt edilen 4 adet dairenin bedeli olan 1.000.000,00 TL olarak belirledikleri ve bu bedel karşılığı olarak çek verildiği, verilen çek bedelinin bakiye bedele endekslendiği,

aradan zaman geçmesi ve dairelerin teslim süresinin uzaması da gözetilerek tarafların tekrar bir araya gelerek ödenecek bakiye bedel yönünden yeniden anlaşmaya varıp (borcun yenilenmesiyle) bakiye bedeli 1.500.000,00 TL'ye yükselttikleri ve bu kapsamda yine çek verildiği 31.01.2018 tarihli "Mutabakatname" başlıklı belgede (her ne kadar taahhüt edilen 2 daire yerine 2 adet dükkan davacıya verilmiş ise de) "02.01.2018 tarihinde verilen çek kalan 2 daire için geçerlidir..." denilmek suretiyle bakiye satış bedelinin verilen çek bedeli olan 1.500.000,00 TL'ye bağlandığı,

davacının satış bedelinden bakiye 1.500.000,00 TL'yi davalıdan talep etme hak ve yetkisinin bulunduğu, davacının dava tarihi öncesinde davalıyı temerrüde düşürür nitelikte ihtarda bulunmadığı gözetildiğinde temerrüt faizinin başlangıç tarihinin dava tarihi olarak ele alınması gerektiği gerekçesiyle.

İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, 1.500.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacının yargılama aşamasında ısrarla taraflar arasında eser sözleşmesi olduğunu iddia ettiği halde istinaf aşamasında bu iddiasından vazgeçtiğini, Bölge Adliye Mahkemesince iddianın genişletilmesi yasağına aykırı olarak ileri sürülen nitelendirmenin dikkate alınmasının hatalı olduğunu, müvekkili tarafından davacıya iddia edildiği gibi 1.000.000,00 TL'lik çek vermediğini, ancak çekin fotokopisinin dosyaya sunulduğunu, sunulan çekte de teminat olarak verildiğine ilişkin bir ibarenin bulunmadığını, geçersiz olan adi yazılı taşınmaz sözleşmesindeki cezai şart,

seçenekli borç alacak gibi hususların Bölge Adliye Mahkemesince hatalı değerlendirildiğini, davacının hiçbir zaman 19 66... ve 2 parsel sayılı taşınmazların bedelinin tarafına ödenmediğine dair iddiada bulunmadığını, bedelde muvazaa iddiasına da dayanmadığını, taraflar arasında geçerli olan 31.01.2018 tarihli noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de teminat çekinin davacıda teminat olarak kalmaya devam edeceğine dair ibare bulunmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte 02.01.20 18... .01.2018 tarihli belgeler uyarınca davacının 3 ve 4 nolu daireleri bedeli karşılığında devralmaktan kaçındığını,

bu nedenle kendisinin temerrüde düştüğünü ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklı bakiye alacağın ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve taraflar arasında imzalanan 02.01.2018 tarihli "Taahhütname" başlıklı belgede "Şirketimiz tarafından satın alınan .. İli, ..

Mahallesi, 1966 Ada, 1 parsel ve 1966 Ada, 2 parsel arsadan kalan 1.000.000,00 TL karşılığında arsa sahibine verilmesi taahhüt edilen 4 adet daire için yapılan yeni mutabakattır..." denilerek 19 66... ve 2 parsel sayılı taşınmazların davalıya satışından bakiye bedelin kaldığının davalı tarafça imzası inkar edilmeyen belgeyle kabul edilmesine, her üç belge birlikte değerlendirildiğinde davacının 1.500.000,00 TL bedelli çek bedeli kadar davalıdan alacaklı olmasına,

maddi olayı anlatmanın taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmanın ise hakime ait olmasının anlaşılmasına göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR