Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/45 K.2025/100

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin murisi tarafından, Antalya'nın ...

İlçesinde yer alan 115 ada 20 parselde bulunan 24 CE numaralı bağımsız bölümün, 22.10.2002 tarihli ve (38+49) yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığını, bahsi geçen parselde 44 adet bağımsız bölüm olduğunu, davalının iflas dosyası kapsamında iflas idaresince yapılan ihale neticesinde taşınmazları aldığını ve sözleşmenin tarafı haline geldiğini, sözleşmede kararlaştırılan kullanım bedeli olan 130.872,00 Euro’nun tamamının sözleşme imza tarihinde peşin olarak ödendiğini, haksız bir şekilde 02.05.2014 tarihinde taşınmazdan icra kanalıyla tahliye edildiğini,

kiracılık sıfatının tespitine istemiyle açtığı davanın kabulüne dair verilen kararın Yargıtay tarafından onanarak kesinleştiğini, kiracılık ilişkisinin 22.10.2002 tarihinden beri mevcut olduğunun ve herhangi bir kesintiye uğramadığının anlaşıldığını, mahkeme kararları üzerine tahliyeye yönelik icra işleminin iadesi amacıyla, ihaleyi davalıya veren ve tahliyeye yönelik istinabe eden sıfatına haiz iflas müdürlüğüne başvuruları sonucunda 11.03.2019 tarihinde kararın gereğinin yerine getirildiğini, basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olan davalının tahliye edildiği döneme ilişkin kira bedelini iade zorunluluğu bulunduğunu,

tahliye tarihiyle tahliyenin iadesine ilişkin yeniden talimat yazılması tarihi arasındaki zaman diliminde taşınmazı hukuka aykırı şekilde kullandırılmadığını ileri sürerek.

02.05.2014 ile 11.03.2019 tarihleri arasındaki 4 yıl 10 ay 8 günlük süreye ilişkin peşin ödenen kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesi kapsamında tespitini; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 5.000,00 TL'nin tahliye tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı şirket vekili; önceki malik ve dava konusu kira sözleşmesinin tarafı olan dava dışı ...

Otelcilik A.Ş.nin 2003 yılında iflas ettiğini, iflasın açılması ile birlikte kiracı olarak kullanma hakkının peşin ödenmiş olmasının 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 198. maddesi gereğince para alacağına dönüştüğünü, bu nedenle somut olayda muhatabın iflas idaresi olduğunu, ihale alıcısı olarak taraf sıfatının bulunmadığını, davalının tahliyesini iflas idaresinin gerçekleştirdiğini, davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, talep konusu bağımsız bölüm olarak tapuda bir kayıt bulunmadığını, kira sözleşmesinin muvazalı olduğunu, Kültür ve Turizm Bakanlığınca ihale öncesinde dava konusu yerin satışına,

tahsisin amacına aykırı kullanımlara son verilmesi ve söz konusu yerde 5 yıldızlı otel inşaatı yapılması şartı ile izin verildiğini, hal böyle iken kullanılamayan kira dönemine ait paraların iadesi için sorumluluğu bulunmayan ihale alıcısına husumet yöneltilmeyeceğini, adi sözleşmelere dayalı peşin ödediğini iddia ettiği yüksek meblağlı bedellerin muvazalı olduğunu, davacının elindeki sözleşmenin geriye dönük her an düzenlenebilir adi nitelikte bir sözleşme olduğunu, kira bedeli olarak istenildiği an istenilen bedelin yazılabileceğini,

denkleştirici adalet ilkesi uygulamasının şekil şartı gerektiren ancak bu şekle uyulmayıp haricen yapılan geçersiz satış sözleşmeleri nedeniyle görülen davalarda uygulandığını, sözleşme ilişkisine dayanan ihtilaflarda denkleştirici adalet ilkesine göre talepte bulunulmayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı müflis şirket ile davacı arasında imzalanan 22.10.2002 tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu 24 CE numaralı bağımsız bölümün 38 yıllığına 130.872,00 Euro bedel karşılığında kiralandığı, 130.872,00 Euro bedelin sözleşme tarihinde peşin olarak ödendiği, kiraya veren şirketin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın alan davalı şirketin sözleşmeye halef olduğu, icra müdürlüğünce talimat dosyası kapsamında davacı hakkında 02.05.2014 tarihli haciz ve tahliye tutanağı düzenlendiği,

kiracılık sıfatının tespitine dair verilen kararın Yargıtay tarafından onandığı, onama kararı sonrası 24 CE (3F) nolu dairenin 11.03.2019 tarihinde davacıya teslim edildiği, hüküm kurmaya elverişli 16.09.2020 havale tarihli ek bilirkişi raporunda davaya konu 02.05.2014-11.03.2019 döneme ilişkin peşin ödenen 16.738,25 Euro kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre 11.03.2019 tarihi itibari ile hesaplanan tutarının 280.686,85 TL olarak belirlendiği, davacı tarafça dava değerinin 280.686,85 TL olarak belirtildiği, bu tutara tahliye tarihinden itibaren avans faizi işletilmesinin talep edildiği,

ihale alıcısı davalı şirketin haksız talebi sonucunda kira sözleşmesi bulunmasına ve bedelin müflis önceki kiraya verene peşin olarak ödenmesine karşın, tahliye edildiği ve bu dönem için davacı tarafın halef olduğu kira sözleşmesinden kaynaklanan kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcunu ihlal ettiği, daha önce aynı siteye ilişkin farklı davacılar tarafından açılan benzer davalarda denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yaptırılarak verilen kararların Yargıtayca onandığı,

yabancı para alacaklarında da denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılabileceğinin Yargıtayca kabul edildiği, davacının zararının gerçek anlamda giderilebilmesi için denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplama yapılmasının hakkaniyet gereği olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile 16.738,25 Euro'nun 11.03.2019 itibariyle denkleştirici adalet ilkesine göre ulaşan değeri olan 280.686,85 TL'nin davalıdan tahsiline, alacağın 275.686,85 TL'lik bölümüne ıslah tarihinden avans faizi yürütülmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; daha öncesinde Yargıtay veya istinaf denetiminden geçerek kesinleşmiş davaların tamamının 115 ada 19 parsele ilişkin olduğunu, 115 ada 19 parsel ve 20 parselde bulunan davalara konu binaların hukuki statüleri ve niteliklerinin farklı olduğunu, davalı şirketin taraf sıfatını taşımadığını, tapuya şerh edilmemiş olan sözleşme içeriğinden sorumlu tutulamayacağını, kiracılık sıfatının tespitine ilişkin hükmün tarafı olmadığı yazılı sözleşme içeriğinden sorumlu tutulması anlamına gelemeyeceğini, tespit davası ile belirlenen unsurun davacılar murisinin kiracılığı olduğunu,

22.10.2002 tarihli sözleşme içeriğinden sorumlu bulunduğu anlamını taşımadığını, 22.10.2002 tarihli sözleşmenin ifasının iflas kararı ile imkansız hale geldiğini ve borcun sona erdiğini, sözleşmede bahsi geçen otelin dava dışı üçüncü kişiye iflas masası tarafından satıldığını, katıldığı ihaleden önce yapılan işlemlerden sorumlu tutulamayacağını, devir işleminin geçmişe etkili olmayacağını, kiracılık ilişkisinden sorumlu tutulabileceği tarih olan ihale tarihi itibari ile hukuki ve fiziki durum tespiti yapılmadan hatalı hüküm kurduğunu,

tarafı olmadığı bir sözleşmede bizzat tahsil etmediği bedelin hangi şartlar dahilinde ne şekilde belirlendiğini bilmediğini, bu bedelin tahsil edildiğinin dahi ispatlanamamasına rağmen sorumlu tutulmasının hakkaniyete ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının müterafik kusuru ve dürüstlük kuralı yönünden de değerlendirme yapılması gerektiğini, tahliye işlemini bizzat yapmayan davalı şirketin tahliye dönemine ilişkin bedelden sorumlu olamayacağını, bilirkişi raporlarının hatalı olduğunu, hesaplama ilkelerinin yanlış uygulandığını, denkleştirici adalet prensibine dayanılamayacağını ileri sürerek;

kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiracılık sıfatı devam ederken kiralanandan haksız tahliye olunduğu iddiasıyla, kiralananın kullanılamadığı döneme ilişkin yabancı para ile peşin ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesi istemine ilişkindir.

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299. maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.

2. TBK’nın 310. maddesinde; ''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' düzenlemesi yer almaktadır.

3. Aynı konuda Dairemizce verilen 15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. sayılı ilamın ilgili bölümü şöyledir “.... davacının talebinin, sözleşmenin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkin olduğu, bu halde iade edilecek kira bedelinin denkleştirici adelet ilkesine gereğince hesap edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığının anlaşılmasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bentler dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir... ”

4. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, TBK'nın 310. maddesi uyarınca davalının kira sözleşmesi ile bağlı olmasına, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olmasının gerekmemesine, alacağın denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenmiş olmasının Dairemizin yerleşmiş uygulamasına uygun bulunmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR