Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/522 K.2024/2723

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı arasında 08.10.2018 tarihli sözleşmenin düzenlendiğini, davalının 08.10.2020 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, davalının belirttiği eksikliklerin birçoğunun temapark işletilmesi sırasında tamamlanabilecek eksiklikler olduğunu, ihtarnamede belirtilen sigorta gibi elzem eksikliklerin tebliğden hemen sonra tamamlanarak idareye bildirildiğini, bakım-onarım konularına ilişkin ihtarnameye konu edilen eksikliklerde ise davalının pandemi sürecini gözardı ettiğini, dünya genelinde yaşanan pandeminin sözleşmenin ifasına engel olacak nitelikte mücbir sebep olduğunu,

müvekkilinin sözleşmede üstlenilen taahhütlerini ihlal ettiği iddiası ile davalı ... tarafından yapılacak fesihlerin tahliye davasına konu edilmesi gerektiğini, feshin haksız ve hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek; sözleşmenin ayakta olduğunun tespiti ile müvekkilinin kiracılık sıfatının devamının tespit edilmesine, irad kaydedilen 26.405.000,00 TL bedelli teminat mektuplarının davalının alacaklarına mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; 08.10.2018 tarihli sözleşme uyarınca davacının üzerine düşen edim ve yükümlülükleri yerine getirmediğini, davacı tarafa gönderilen 28.05.2020 tarihli ihtarnamede; belirtilen hususların yerine getirilmesi aksi halde sözleşmenin feshedilerek kesin teminatın irat kaydedileceğinin, feshe bağlı hükümlerin uygulanacağının ihtaren bildirildiğini, anılan ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen sürede davacının ihtar edilen hususların gereğini yerine getirmediğini, bunun üzerine sözleşmenin feshedildiğini, teminat mektubunun sözleşmenin feshi nedeniyle nakde çevrildiğini, bu şekilde gelir kaydedilen teminat mektuplarının işletmecinin borcuna mahsup edilemeyeceğinin hüküm altına alındığını, feshin sözleşmeye uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin hasılat kirası hükümlerine tabi olacağının belirlendiği, sözleşme hükümleri, denetim raporları ile alınan bilirkişi raporlarına göre davacı şirketin 08.10.2018 tarihli sözleşme hükümlerine aykırı eylem ve davranışlar içerisinde bulunduğu, tebliğ edilen ihtarnameye rağmen bu eylem ve davranışlarını sürdürdüğü,

sözleşmenin 15. maddesinde belirlenen fesih koşullarının oluştuğu, kiraya verenin sözleşmede belirlenen 90 günlük süreye uygun olarak mehil verip ihtar göndererek akde aykırılığın giderilmesini talep ettiği, hasılat kirasında fesih beyanı ile kira sözleşmesinin ileriye etkili olacak şekilde sona ereceği, davalı Belediyenin fesih ihtarı ile sözleşmenin sona erdiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalı tarafından yapılan feshin kötüniyetli olduğunu, usulüne uygun bir tahliye davası açılmadan müvekkilinin alandan tahliyesinin sağlanmasına imkan olmadığını, davalı tarafından ileri sürülen eksikliklerin giderilebilecek nitelikte olduğunu, yine bu eksikliklerin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerine göre akdedilmiş kira sözleşmesinin feshedilmesi için hukuken yeterli olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin konut ve çatlı işyeri hükümlerine tabi olduğunu, sözleşmenin feshinin haklı nedene dayalı olmadığını, usulüne uygun bir feshin gerçekleşmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede kiralanan alanın 1.235.000 m² Ankapark alanı ile 926.929,49 m² hayvanat bahçesi alanı olduğunun belirtildiği ve bilirkişi raporları ve ekli krokilerde de bu alanın çok büyük kısmının çatısız olduğunun belirtilmesi nedeniyle kiralanan alanın baskın vasfının açık alan ve dolayısıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) genel hükümlere tabi taşınmaz kira sözleşmesi kapsamında olduğunun anlaşıldığını, her ne kadar Mahkemece sözleşmenin ürün kirası niteliğinde olduğu kabul edilmiş ise de,

anılan sözleşmede ruhsatların davacı kiracı tarafından alınacağı ve kiralananın ruhsatı ile kiralanamadığı anlaşıldığından yerleşik Yargıtay uygulamasına göre sözleşmenin ürün kirası niteliğinde olduğunun kabulünün doğru olmadığı, kiracının kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorunda olduğu, aksi durumun sözleşmeye aykırılık teşkil edeceği, davalı kiracının sözleşmenin 18/7 inci maddesinde yer alan.

“İşletmeci şartnamenin 10. maddesinde belirtilen tüm işletme birimlerinin her türlü doğal etmenlere karşı korunması konusunda gerekli tedbirlerini almakla yükümlüdür. Doğal olayların etkisi ile veya zaman içerisinde kendiliğinden bozulan ya da yıpranan, işletmecinin sorumluluk alanı içerisinde bulunan her türlü alt ve üst yapının yenilenmesi ve tamiri işletmeciye aittir” ile18/5 maddesinde yer alan.

“Şartnamenin 10. maddesinde belirtilen tüm işletme birimleri için çevre ve insan sağlığı ile ilgili tedbirleri alarak her türlü bakım, onarım, tadilat, tamirat işleri ile temizlik, ilaçlama yapmak ve yaptırmakla işletmeci yükümlüdür.

İşletmeci oyun, oyuncak ve oyun ünitelerinin de her türlü bakım, onarımını yapmak ve güvenlik tedbirlerini almakla yükümlüdür.” hükümlerine aykırı hareket ettiği bu hususun gerek Mahkemece yapılan keşif, gerek dosyaya sunulan denetim raporları, gerekse Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/17 Değişik iş sayılı dosyası ile yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları ile sabit olduğu, davacının verilen süreye rağmen sözleşmeye aykırılığı gidermediğinden davalı kiraya veren tarafından sözleşmenin feshinde hukuka aykırılık olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesi

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin duruşma yapmaksızın esas hakkında istinaf incelemesi yapmaları durumuna dair karar verme usulü 6100 sayılı Kanun’un 353 üncü maddesinin (1) numaralı fıkrasının (b) bendinde düzenlenmiştir.

Buna göre bölge adliye mahkemesi; yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı veya kararın gerekçesinde hata edildiği durumlarda düzelterek yeniden esas hakkında karar verir. Bölge adliye mahkemesi kararlarında yer alması gereken hususlar ise aynı Kanun'un 359 uncu maddesinde belirtilmiş olup, buna göre kararda.

“Tarafların iddia ve savunmalarının özeti”, “İlk Derece Mahkemesi kararının özeti”, “İleri sürülen istinaf sebepleri” ve “Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan veya olmayan hususlarla bunlara ilişkin delillerin tartışması, ret ve üstün tutma sebepleri, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebep” yer alması gereken zorunlu unsurlardır. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise.

"Hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." düzenlemesine yer verilmiştir.

2. Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince, taraflar arasında düzenlenen dava konusu kira sözleşmesinin hasılat (ürün) kirası niteliğinde olduğu kabul edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince ise; sözleşmenin ürün kirası niteliğinde olduğunun kabulünün doğru olmadığı, kira sözleşmesinin 6098 sayılı Kanun'un genel hükümlerine tabi taşınmaz kira sözleşmesi kapsamında olduğu belirlendikten sonra; kira sözleşmesinin vasfına ilişkin kararın gerekçesi değiştirilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.

3. O halde Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda yer verilen hükümler gözetilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak kabul edilen kira türüne göre değiştirilen yeni gerekçe ile yeniden davanın esası hakkında hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

4. Bozma nedenine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca usulden BOZULMASINA,

2. Bozma nedenine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,