Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/619 K.2024/4353

Taraflar arasındaki ipoteğin fekki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına yeniden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin halen ikamet ettiği İzmir İli Konak İlçesi ...

Mahallesi 6880 ada 10 parselde kayıtlı taşınmazı 12.02.2016 tarihinde dava dışı S.K.'den satın aldığını, anılan daireyi satın alacağı sırada dairenin tapu kaydında davalı Banka lehine dava dışı satıcının satın aldığı sırada kullandığı bireysel konut kredisi nedeniyle konulan ipotek şerhi bulunduğunu, müvekkilinin satış bedelinden mahsup edilmek üzere ipoteğin fekkini teminen 88.904,24 TL ödeyerek satıcının kredi borcunu kapattığını, bu sırada davalı Bankanın ipoteğin fekki için işlemlerin olduğunu, işlemler bittiğinde ipoteğin fekki için tapuya yazı yazacaklarını söylediklerini,

müvekkilinin bakiye satış bedelini satıcıya ödemek suretiyle yukarda bahsi geçen daireyi tapu siciline kayıtlı mükellefiyetlerden ari olarak 12.02.2016 tarihinde devraldığını, davalı bankanın dava dışı satıcının ticari kredisinden kaynaklanan borcu nedeniyle müvekkili aleyhine İzmir 13. İcra Müdürlüğünün 2018/7702 takip sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlattığını, bu takibin iptali için İzmir 4.İcra Hukuk Mahkemesinin 2018/867 Esas sırasına kayden açtıkları dava neticesinde takibin iptal edildiğini,

müvekkilinin bu daireyi satın alırken dava dışı satıcının davalı Bankadan aldığı konut kredisi borcunun tamamen ödenmesi nedeniyle konulan ipoteğin dayanağının kalmadığını, dava dışı satıcının davalı Bankaya bir borcu var ise müvekkilinin kefaleti veya taahhüdünün bulunmadığını, ipotek resmi senedinde de kredi türünün konut kredisi olduğunun açıkça parantez içinde yazılı olduğunu ileri sürerek; müvekkiline ait bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava dışı satıcının müvekkili Bankadan kullandığı ve kullanacağı kredilere teminat olarak dava konusu mesken üzerinde müvekkili banka lehine ipotek işlemi tesis ettiğini, söz konusu ipotek senedinde ''... aramızda yapılmış ve yapılacak sözleşme taahhütleri gereği kullanmış ve kullanacak olduğum her türlü krediye karşılık'' denilmek suretiyle dava dışı satıcının tüm kredilerini kapsadığının açıkça belirtildiğini, parantez içinde ''konut kredisi'' yazmasının örnekleme olup tüm kredi türlerini kapsayan bir ipotek işlemi tesis edildiğini,

dava dışı satıcının genel kredi sözleşmesi kapsamında bankaya ödemediği bakiye alacak olan 38.402,45 TL için keşide edilen ihtarnameler ile alacağın tahsilini sağlamak amacı ile dava dışı satıcı ve davacının temerrüde düşürüldüğünü, söz konusu ipoteğin de buna istinaden tesis edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın üzerine 07.12.2012 tarihli ve 20221 yevmiye nolu işlem ile davalı Banka lehine 300.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davalı Banka tarafından verilen 30.06.2021 havale tarihli cevabi yazı ile dava konusu taşınmaz üzerinde ipoteğe konu olan borcun devam ettiğinin bildirildiği, davacı vekilinin ibraz ettiği dekont ile ipoteğin bireysel konut kredisi borcu nedeniyle konulduğu ve 90.652,11 TL ödendiğinin anlaşıldığı, davacı tarafça borcun kapandığı iddia edilmiş ise de, ipotek borcunun tamamının ödendiğine ilişkin delil ibraz edilmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; ipotek resmi senedinin 2. sahife 1. maddesinde, davalı Banka ile müvekkili arasında yapılmış ve yapılacak sözleşme taahhütleri gereği kullanmış ve kullanacak olduğum her türlü krediye karşılık (konut kredisi için 300.000,00 TL üzerinden teminat olarak Banka lehine: her türlü sözleşme ve/veya taahhütlerde belirtilen akdi faizler (aylık: % 8,82 yıllık: %9,84 ile temerrüt faizlerini (aylık: %1,07 yıllık: %12,84) ve bunların kaynak kullanımı destekleme fonu vs. olarak devam etmekte olduğunu,

bu ipotek resmi senetleri üzerindeki (...) işaretleri ile boş bırakılan yerlerden de anlaşılacağı üzere matbu ve standart olarak hazırlanmış sonradan doldurulacak veya ekleme yapılacak dökümanlar olduğunu, her olayin özelliğine göre düzenlenip o olaya özgü hale getirildiğini, somut olayda da davalının beyan ettiği kadarıyla " aramızda yapılmış ve yapılacak her türlü sözleşme” ifadesinden sonra dava konusu resmi senette görüleceği üzere parantez açılmış ve parantez içerisine bu genel ifadenin yerine geçen ve tarafların sözleşme ile neyi amaçladıkları yani ipoteğin neyin teminatı olduğunun açıkça belirtildiğini,

tarafların iradesini yansıtan yani teminat konusunu açıklayan sözleşmedeki genel ifadeyi özele indirgeyip, taraflar arasında kararlaştırılan hususa özgüleyen, yani ipoteğin neyin teminatı olduğunu belirtmek üzere “her türlü krediye karşılık” beyanın sonuna parantez içinde konut kredisi için denilmek suretiyle verilen ipoteğin ne için verildiğinin özellikle ilerideki tartışma ve belirsizliği gidermek üzere sözleşmeye derc edildiğini, 07.12.2012 tarihli ipoteğin davalı Bankanın 19. 08.2011 yılında dava dışı satıcıya verdiği ve kullandırdığı ticari kredininde teminatı olduğu taraflar arasında kararlaştırılmış (kabul edilmiş) olsa idi,

ticari kredinin de teminatı olduğunun belirtilmesi gerektiğini, bu konuda konulan ipoteğin alınan konut kredisinin teminatı olup, ticari kredinin teminatı olmadığını göstermesi bakımından Resmi senette yazılı faiz oranlarının da önem arz ettiğini, çünkü resmi senette teminatın konut kredisi için olduğu belirtildikten sonra yer verilen faiz oranlarının konut kredisine ilişkin faiz oranları olduğunu, davalı bankanın ipoteği kaldırmayıp, müvekkilinin aleyhine başlattığı icra takibinin iptali için açılan ve İzmir 4. İcra Hukuk Mahkemesinin 2018/867 Esas sırasına kayden görülen icra takibinin iptali davasında icra takibinin iptal edildiğini,

kesinleşmiş olan bu kararın gerekçesinde "İpotek Resmi Senedinde kredi türünün konut kredisi olduğu açıkça parantez içerisinde yazılı olup bunun ödendiği hususu taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmadığına göre..." şeklinde yer verilen tespitlerin de keza ipoteğin salt konut kredisinin teminatı olduğunu ve kredinin de ödendiğini gösterdiğini, ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "...Dava konusu taşınmazın üzerine 07.12.2012 tarihli ve 20221 yevmiye nolu işlem ile Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası lehine 300.000,00 TL bedelli ipotek tesis edilmiştir.

07.12.2012 tarihli tapu sicilinde düzenlenen resmi ipotek senedinin 2.sahifesinin 1.maddesinde, "T.C.

Ziraat Bankası A.Ş. ile aramızda yapılmış ve yapılacak sözleşme taahhütleri gereği kullanmış ve kullanacak olduğum her türlü krediye karşılık (konut kredisi için) 300.000 TL üzerinden teminat olarak T.C Ziraat Bankası A.Ş. lehine her tür sözleşme ve/veya taahhütlerimde belirtilen akdi faizler (aylık: % 0,82 yıllık: %9,84) ile temerrüt faizlerini (aylık: %1,07 yıllık: %12,84) ....ipotek etmeyi kabul ediyorum." şeklinde, 1.maddenin son cümlesinde ise " iş bu ipoteğin bankaya olan kredi borcunun yanı sıra, kaynağına bakılmaksızın sözleşme, haksız fiil,

sebepsiz zenginleşme v.s'den kaynaklanan asaleten veya kefaleten sorumlu olduğumuz tüm borçlarında teminatı teşkil ettiğini kabul ederim "şeklinde belirtilmiştir.

Görüldüğü üzere ipotekle teminat altına alınan borcun kapsamına ilişkin olarak ipotek senedinde çelişkili hükümler yer almaktadır.

Resmi ipotek senedinde "aramızda yapılmış ve yapılacak sözleşme taahhütleri gereği kullanmış ve kullanacak olduğum her türlü krediye karşılık" ifadesinden sonra parantez açılmış ve parantez içerisine açıkça konut kredisi ve konut kredisinin faiz oranları yazılmıştır. Parantez içerisine yazılan konut kredisi ifadesi ipotek senedindeki genel ifadenin yerine geçen ve tarafların sözleşme ile neyi amaçladıkları yani ipoteğin neyin teminatı olduğunu açıkça belirten, tarafların iradesini yansıtan bir ifade olarak kabul edilmelidir.

Dava dışı satıcının davalı bankadan 19.08.2011 tarihinde kullandığı genel kredi sözleşmesinin düzenlenmesi sırasında borçludan ipotek istenmemiş olup yaklaşık 1 yıl 4 ay sonra bankadan kullandığı konut kredisinin teminatı olarak satın aldığı taşınmaz üzerine ipotek konulurken 1 yıl 4 ay kadar önce kullandığı ticari kredinin borcu için teminat teşkil etmesi için resmi senede ticari kredinin de teminatı olduğunun açıkça ve ayrıca belirtilmesi aranmalıdır.

Davacı dava dışı satıcı ile anlaşarak davalı bankaya giderek resmi senette açıkça parantez içinde yazılı olan konut kredisinin bakiye borcunu ödeyerek ipoteğin kaldırılacağına güvenerek taşınmazı 12.02.2016 tarihinde tapuda satın almıştır.

Davacının bir tacir olmadığı gözetildiğinde ipotek senedindeki genel ifadeden dava dışı satıcının önceki 19.08.2011 tarihli ticari kredi niteliğindeki genel kredi sözleşmesinden doğan borçların da ipoteğin kapsamına dâhil olduğunu makul olarak öngörebileceği davacıdan beklenemez. Davacı taşınmazı satın aldığı satıcının ipoteğin tesis edildiği 07.12.2012 tarihinden önce doğmuş ya da bu tarihten sonra doğacak olan her türlü borcunu üstlenme riskiyle karşı karşıya kalmıştır.

Davacının menfaati ile ipotek alacaklısı olan davalı bankanın menfaati arasında kurulması gereken adil dengenin davacı aleyhine bozulduğu kanaatine varılmıştır.

Açıklanan nedenlerle dava konusu ipoteğin konut kredisinin teminatı olduğu kabul edilmekle ve konut kredisi borcunun tamamen ödendiği anlaşılmakla; mahkemece davanın kabulü ile ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle, istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile, davalı Banka lehine konulan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava dışı satıcının müvekkili Bankadan kullandığı ve kullanacağı kredilere teminat olarak dava konusu mesken üzerinde ipotek işlemi tesis ettiğini, parantez içinde ''konut kredisi'' yazılmasının örnekleme olup tüm kredi türlerini kapsayan bir ipotek işlemi tesis edildiğini, davacı tarafın ipoteğin yalnızca konut kredisi için verildiği söyleminin gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, konut üzerine banka lehine konulan ipoteğin, borcun ödenmesine rağmen kaldırılmadığı iddiasıyla, fekki istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 883 üncü maddesi.

3. Değerlendirme Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle resmi ipotek senedinde genel ifadenin yerine geçmek üzere parantez içerisine açıkça ipoteğin konut kredisinin teminatı olduğunun belirtilmesine göre; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,