Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/788 K.2025/368

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketlerin yüklenicisi olduğu “... City Residance Projesi”nden 280.000,00 TL bedelle bir adet bağımsız bölüm satın aldığını, ancak söz konusu binanın iskan ruhsatının alınmadığını, dairesinin taahhüt edilenden daha küçük olduğunu, ayrıca ayıp ve eksiklikler bulunduğunu ileri sürerek;fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile dairenin ayıpsız değeri ile ayıplı değerinin tespiti ve bu farkın şimdilik 10.000,00 TL'sinin dairenin teslim tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek faiz ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekilleri; dava konusu dairede ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.04.2015 tarihli kararıyla; davalı ...

İnş.Turz.San.Tic.A.Ş ile yapılmış bir sözleşme olmaması gerekse de tapu devrinin diğer davalı tarafından yapılmış olması nedeniyle bu davalı yönünden davanın husumetten reddine, bilirkişilerce belirlenen ve gizli ayıplar niteliğinde bulunan ayıplar ve konutun vadedilen metrekareden eksik olması ile iskanının alınmamış olması nedeniyle davacı konutunda meydana gelen değer kaybı olarak belirlenen toplam 56.983,00 TL nin davacı tarafından davalı ... İnş. Pet. Ür. Turz.

San. ve Tic. A.Ş'den talep edebileceği anlaşılmakla davalı ... İnş.Pet.Ür.Tur.San Tic.A.Ş yönünden ise 7.860,00 TL gizli ayıplar, 19.649,00 TL eksik metrekare ve 29.774,00 TL'sına iskansızlığından dolayı olmak üzere toplam 56.983,00 TL den 10.000,00 TL'ye dava tarihi olan 09/02/2012, bakiye 46.913,00 TL'ye de davanın ıslah tarihi olan 14/04/2015 tarihinden itibaren hesaplanacak avans faizi ile bu davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 30.04.2015 tarihli kararının süresi içinde davalı ... İnş. Petrol Ürün. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 13.Hukuk Dairesince verilen 15.11.2018 tarihli ilamla; davacının 17.03.2010 tarihinde tapudan satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 19.04.2010 tarihinde teslim edildiği ve davacının da 18.10.2011 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile davalılara ihbarda bulunduğu dosya kapsamı ile sabittir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi (6098 sayılı TBK.’nun 223. maddesi) hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “derhal ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır.

Hal böyle olunca, mahkemece, bilirkişi heyetinden, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlar yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği, teslim ve ihbar tarihleri de gözönünde bulundurularak) zaman dilimi de dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken,

bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen bağımsız bölümün katalogda ve tasdikli projede belirtilen net alandan daha az alana sahip olması ile ilgili temyiz itirazı yönünden.

Her ne kadar mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda bağımsız bölümdeki m2 eksikliği eksik ifa olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; bu hususun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı açık olup, bu kalem yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olduğu, mahkemece binanın iskansız olması dolayısıyla hükmedilen tazminata ilişkin temyizi yönünden; binanın ruhsat ve eklerine tasdikli projesine aykırı olarak yapılması nedeniyle, henüz iskan ruhsatı alınamadığına göre, mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak,

projeye aykırı bölümler ile ilgili olarak yasaya aykırılığın giderilip giderilemeyeceği araştırılmalı, eğer giderilemeyeceği sonucuna ulaşılırsa, davacının ancak sözleşmeyi feshederek dairenin rayiç bedelini isteyebileceğinin kabulü ile işbu davadaki talebi de dikkate alınarak, sonucuna uygun bir karar verilmelidir, mahkemece, bu husus gözetilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

2019 yılında taşınmazın iskan ruhsatının alındığı belirtildiğinden davacının bu husus yönünden değer kaybı talebinin konusuz kaldığı, bilirkişi heyeti tarafından gizli ayıp olarak tespit edilen duvar kağıtlarının kabarması, otopark dış duvarlarında rutubetlenme ve su sızıntısı hususlarının ne kadar süre içerisinde ortaya çıkacağına ilişkin alınan bilirkişi ek raporunda, ayıpların bir kış yaşanmasıyla yaklaşık 1 yıl 6 ay sonra ortaya çıkacağı tespit edildiği, taşınmazın davacıya 19.04.2010 tarihinde teslim edildiği, 18.10.2011 tarihinde ayıp ihbarında bulunulduğu anlaşıldığından, gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının süresinde olduğu,

belirtilen gizli ayıplar yönünden nisbi hesap metodu uyarınca yapılan hesaplama davacının taşınmazındaki değer kaybının 7.860,00 TL olacağı, davalı ... İnş. Turizm San. ve Tic. A.Ş yönünden kesinleştiğinden işbu davalı bakımından hüküm kurulmasına yer olmadığına, davanın davalı ... İnş. Petrol Ürünleri Turizm. San. ve Tic. A.Ş.

Yönünden kısmen kabulü ile 7.860,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; tarafları, konusu, karar içeriği aynı olan başka bir dosyanın Yargıtay tarafından onandığını, ortalama bir tüketiciden bir dairenin net alanını normal bir muayene ile kolayca ölçebilecek durumda olmasının ve net alan, brüt alan tarifini bilmesinin, mimari bilgiye sahip olmasının beklenmesinin mümkün olmadığını, daire net m2 sindeki eksikliğin açık ayıp olarak kabulünün ve bu kararın emsal olarak kabul edilmesinin Yargıtay tarafından gözardı edilen tüketiciler aleyhine olumsuz sonucunun olacağını ileri sürerek Mahkeme kararının bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ayıplı taşınmaz satışı nedeniyle değer kaybı alacağı istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda, Mahkemece bozma ilamına uyularak alınan bilirkişi raporu ve ek raporlarında açık ve gizli ayıpların tespiti yapılarak gizli ayıplar yönünden bu ayıpların ne zaman ortaya çıkacağının belirtildiği, dairede bulunan eksik metrekare hususunun, davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıptan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacı tarafından 18.10.2011 tarihide ihtarname ile ayıp ihbarında bulunulduğu,

o halde teslim, tapu kaydının devri, ihtarnamenin tarihi ve dava tarihi nazara alındığında açık ayıp yönünden davacının ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediğinin anlaşılmasına göre, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR