Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/978 K.2025/1204

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili; davalıdan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca aldıkları taşınmazların, teslim süresi ve taahhüt edilen inşai faaliyetler bakımından, ayıplı ve eksik ifalar nedeniyle maddi-manevi tazminat ve gecikme ve iskan bedeli talebinde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 04.07.2018 tarihli bozma ilam sonrası Birleşen Bakırköy 3. Tüketici Mahkemesinin 2019/204 E. sayılı dosyasında davacı vekili; davalıdan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca aldıkları taşınmazların, teslim süresi ve taahhüt edilen inşai faaliyetler bakımından, ayıplı ve eksik ifalar nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen satış fiyatı olan 250.000,00 TL'nin %15'lik değer kaybına ilişkin olarak 37.500,00 TL'nin daire tesliminin yapıldığı tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; maddi ve manevi tazminat taleplerine dayanak olacak bir zararın mevcut olmadığını, teslimin zamanında yapıldığını ve herhangi bir gecikme söz konusu olmadığını, satış sözleşmesinin 5.11 maddesine göre iskan vergi ve harçlarının ödenmesinin davacının sorumluğunda olduğunu, Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından 2009/490 D.

İş sayılı dosyası ile yapılan tespitlerin davaya dayanak gösterilemeyeceğini, söz konusu raporun tebliğ edilmediğini, itiraz imkanı olmadığını, satış sözlemesinin 5.7 maddesine göre eksik ve kusurlu işlerin tespiti satıcı ve alıcı tarafından birlikte yapılacağını, mutabık kalınmaması halinde İstanbul Ticaret Odası tarafından atanacak bilirkişi marifetiyle yapılacağını, mevcut tespit raporunun sözleşmeye aykırı olduğunu, muayene ve ihbar külfetini yerine getirmeyen alıcının ayıptan dolayı hak talep edemeyeceğini, davacıların anahtar teslimi sırasında herhangi bir tespit veya bildirimde bulunmadığını,

satış sözleşmesinin 5.6 maddesine göre alıcının teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde sözleşmeye veya teknik şartnameye uygun olup olmadığını kontrol ederek teslim alması gerektiğini, davacıların bu işlemi yapmadığını, daire bazındaki eksiklikler için teknik destek hizmeti sağlandığını, davaya konu taşınmazın değerinin azalmadığını, aksine arttığını, tazminat taleplerine dayanak olarak gösterilen ve yerine getirilmediği iddia edilen edimlerde herhangi bir eksiklik olmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 26.02.2015 tarihli kararıyla; davanın kısmen kabulü ile taşınmazlardaki ayıp nedeni ile 8.585,00 TL tazminatın davalıdan alınarak davacılara dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine, manevi tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 26.02.2015 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 04.07.2018 tarihli ilamla; tefhim edilen kısa kararla, gerekçeli karar arasında çelişki olduğu gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davanın kısmen kabulü ile 3.636 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, kira tazminatına yönelik talebin reddine, manevi tazminat ve iskan harcına yönelik taleplerin reddine.

Bakırköy 3. Tüketici Mahkemesinin 2019/204 E. sayılı dosyası ile birleşen dava yönünden davanın HMK 114/1-I ve HMK 115/2 maddeleri uyarınca davanın usulden reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; birleşen dosyalar ve uzun yargılama süreci dikkate alınarak yargılamanın duruşmalı yapılmasına, yargıtay yerleşik içtihatlarına göre %15 değer kaybının toplam bedelden indirilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı vekili; davacının süresi içinde ayıp ihbarında bulunmadığına ve hükme esas alınan 11.01.2013 tarihli rapordaki tespitlere yönelik itirazlarının dikkate alınmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalar ile, davalıdan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca aldıkları taşınmazların, teslim süresi ve taahhüt edilen inşai faaliyetler bakımından, ayıplı ve eksik ifalar nedeniyle değer kaybı, maddi-manevi tazminat ve gecikme bedeli istemine ilişkindir.

1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, manevi tazminatın koşullarının oluşmamış olmasında ve taraflar arasındaki sözleşmede iskan harcının alıcı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığının anlaşılmasına ve sözleşmeye göre taşınmazın Kasım 2008 de teslim edileceğinin taahhüt edildiği ve davacı vekilinin, dava dilekçesinde açıkça taşınmazın Aralık 2008 tarihinde teslim edildiğini beyan etmesi nedeniyle davacı ve davalı vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken 4077 sayılı Kanun'un 4. ve 30. maddelerinin ikinci fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Aynı Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, Kanun'un 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Kanun'un 198. maddesine göre (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) bu konudaki 223. maddesi ) alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacının 18.07.2006 tarihinde satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 2008 Aralık ayında teslim edildiği ve 23.10.2019 tarihinde de eldeki davanın açıldığı dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda ve mahkemece gizli ayıplı olarak belirtilen imalatlar ile ilgili olarak; gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplar yönünden kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi ve tespit tarihi de göz önünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır.

Yine TBK'nun 223 (BK'nun 198. maddesi) hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen hemen ihbar mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Site yönetiminin veya diğer tüketicilerin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden gizli ayıp olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenerek, ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları zaman dilimi ve tarafların delilleri dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

3. 6100 sayılı Kanun'un 324. maddesince taraflardan her biri ikamesini talep ettiği delil için mahkemece belirlenen avansı, verilen kesin süre içinde yatırmak zorunda olup, kesin süre içinde delil avansı yatırılmadığı takdirde mahkemece o delile dayanmaktan vazgeçmiş sayılır ve bu durumda mevcut deliller değerlendirilerek karar verilir.

Eldeki davada ispat yükü üzerinde olan davacılar, taşınmazın, teslim süresi ve taahhüt edilen inşai faaliyetler bakımından, ayıplı ve eksik ifalar nedeniyle tazminat ve gecikme bedeli talepli asıl davayı ikame etmiş, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesini sunmak suretiyle alacağının varlığını ve tutarını ispat yükünü yerine getirmiştir. Davalı taraf ise, taşınmazın tesliminin sözleşmeden belirlenen tarihte yapıldığını savunarak davanın reddini istemiştir. Bu durumda davacı taraf iddiasını ispat etmiş, artık ispat yükü borcunu ödediğini savunan ve kendisi lehine vakıalar ileri süren davalıya geçmiştir.

Hâl böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; ispat yükünün davalı tarafa geçtiği gözetilmeksizin davacı tarafa delil avansını yatırmak üzere süre verilmesi ve delil avansı yatırılmadığından davacının davasını ispatlayamadığı gerekçesiyle bağımsız bölüm içerisindeki eksik iş ve ayıplara ilişkin taleplerinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Dosyanın incelenmesinden, dosyada daha önce keşifler yapılarak raporlar alındığı, davalı tarafından ek rapor alınması talebinde bulunulduğu, önceki bilirkişi raporlarındaki tespitlerin yeterli olmaması halinde davalıdan delil avansı talep edilebilecekken aksine karar verilmiş olması uygun görülmemiştir.

VI. KARAR