Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/992 K.2025/1346

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmasız, davalı vekili tarafından duruşmalı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmakla, duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının, müvekkilinin maliki olduğu Forum Kayseri Alışveriş Merkezinde 13.09.2011 imza tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, AVM’nin açılış tarihinden itibaren 10 yıl süreli olan sözleşmenin, davalının tek taraflı fesih iradesiyle feshedildiğini ve kiralananın 29.02.2016 tarihinde boşaltılıp teslim edildiğini, AVM’nin 21.12.2011 tarihinde açılmış olup, tahliyenin sözleşme süresine göre 5 yıl 10 ay erken olup, davalının erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu olduğunu, davalının son olarak 14.471,04 Euro kira bedeli ödediğini ileri sürerek;

müvekkilinin davalıdan, kiralananın süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle alacaklı olduğu meblağın tespitine, 10.000,00 Euro’nun kiralananın tahliye edildiği, 29.02.2016 tarihinden itibaren işleyecek bankalarda Euro üzerinden açılan döviz tevdiat hesaplarına uygulanacağı bildirilen azami faiz oranı ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinin asgari kira bedelinin çok yüksek olması nedeniyle feshedildiğini, AVM’nin açılmasından sonra gerçekleşen satışların, davacının bildirdiği ziyaretçi sayısı ve alışveriş potansiyeli gerçekleşmediği için satış tahmini rakamlarının çok altında gerçekleştiğini, davacının bu olumsuzluğu kabul ettiğini ve yazılı bildirimlerde bulunmak suretiyle 2011 yılı sonunda faaliyete başlayan kiralananın kira bedellerinde indirim uyguladığını, davacı tarafından sürekli yapılan indirimler nedeniyle kiralananın asgari kirasının değiştiğini, dava konusu hesaplamalarda indirimli rakamların esas alınması gerektiğini,

davacının yaptığı indirimlerin yeterli olmaması üzerine kira sözleşmesinin feshedildiğini, elde edilen gelirin çok düşük olmasının AVM’de faaliyet sürdürmeyi imkansız hale getirdiğini, 17.12.2015 tarihli ihtarname sonucu kiralananın 29.02.2016 tarihinde tahliye ve teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21.09.2021 tarihli kararıyla; taraflar arasında 13.09.2011 tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme bulunmakta olup, davalı kiracının 29.02.2016 tarihinde anahtar teslim tutanağı ile mecurun anahtarlarını davacı kiralayana teslim ettiği, kiralananın aynı bedel ve şartlarla ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin mahallinde bilirkişi aracılığıyla keşfen tespit edilerek dava konusu taşınmazın altı ay gibi makul bir sürede kiraya verilebileceğinin belirlendiği gerekçesiyle;

tespit yönünden davanın kabulü ile davacı şirketin davalıdan altı aylık kira bedeline tekabül eden 102.454,98 Euro alacaklı olduğunun tespitine, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 1.740,00 TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, alacak yönünden 10.000,00 Euro’nun kiracının mecuru tahliye ettiği 29.02.2016 tarihinden itibaren işleyecek bankalarca Euro üzerinden açılan döviz, tevdiat hesaplarına uygulanacağı bildirilen azami faiz oranı uygulanarak davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 13.583,00 TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 31.05.2022 tarihli kararıyla; taraflar arasında 13.09.2011 tarihinde imzalanan ve AVM açılış tarihinden itibaren 10 yıl süreli olduğu belirtilen kira sözleşmesinin bulunduğu, AVM'nin 21.12.2011 tarihinde açıldığı, davalının 14.12.2015 tarihli ihtarname ile kira bedellerinin yüksek olması ve beklenen kârın elde edilememesi nedeniyle kira sözleşmesini 28.02.2016 tarihi itibariyle feshettiği, bu ihtarnamenin davacıya 17.12.2015 tarihinde tebliğ edildiği, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın altı ay gibi makul bir sürede kiraya verilebileceğinin tespit edildiği,

incelenen Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 23.05.2023 tarihli ilamla; davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları reddedilerek, tamamlanmamış işlemlere yürürlüğe giren Kanun veya usul hükümlerinin derhal uygulanacağı, davacının eda davası açarak iddiasını ileri sürmesi nedeniyle ayrıca tespit davası açmasında hukuki bir yararı bulunmadığı gerekçesiyle, tespit davasının hukuki yarar yokluğundan usulden reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle; tespit davasına yönelik harç ve vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazları incelenmeksizin Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının davasının yalnızca alacak davası yönünden kabulüne, tespit davası yönünden ise eda davası açarak iddiasını ileri sürmesi nedeniyle ayrıca tespit davası açmasında hukuki bir yararı bulunmadığından reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; aleyhe vekalet ücretine hükmedilmiş olmasının adil yargılanma hakkına aykırı olduğunu, sonradan oluşan yasa değişikliği nedeniyle sorumluluğu bulunmadığını, kaldı ki davanın açıldığı tarikteki yasal düzenlemelere uygun olarak dava açıldığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; kira sözleşmesinin tek taraflı değil, karşıklı anlaşma ile sonlandırıldığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ve yerel mahkeme kararında bu husustaki beyan ve delilleri dikkate alınmadığını, taşınmazın kiraya verilmesini zorlaştıran sebepler olarak hatalı tespitlere yer verildiğini, kira sözleşmesi süresince davacı tarafından kira bedelinde yapılmış olan indirimler nedeniyle asgari kiranın değiştiğinin dikkate alınmadığını, bir tespit yapılacak ise bu tespitin indirimli kira bedeli üzerinden yapılması gerektiğini, bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu,

davacının kendi kusurundan kaynaklanan sebeplerle taşınmazın kiraya verilemediğini, bu zararın kendilerinden istenmesinin mümkün olmadığını, zararın nedeninin AVM'yi cazip hale getirmeyen kiraya veren olduğunu, mecurun ekonomik ayıbının bulunduğunu, yine kira sözleşmesinin döviz üzerinden olması sebebiyle, müvekkile sorumluluk izafe edilmesinin de kabul edilemeyeceğini, ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinin tespiti ve tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararın; bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı, dosyaya kazandırılan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu anlaşılmakla; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Davacı vekilinin ileri sürdüğü temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; davacı tarafça dava açıldığı tarihteki mevzuat ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.05.2011 tarihli ve 2011/1-331 E., 2011/308 K. sayılı ilamı gereği davacının dava tarihi itibariyle göre tespit talebinde bulunmakta haklı olduğu, bu kapsamda dava açıldıktan sonra yürürlüğe giren ve geçmişe etkili yasa değişikliği gereği tespit davasının kabul edilmemesi nedeniyle haksız çıkmasına rağmen yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; dava açıldıktan sonra hasıl olan yasa değişikliği nedeniyle, davacının dava açmasında haksız sayılamayacağı gözetilerek, tespit davasının hukuki yarar yokluğundan usulden reddine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, ayrıca davacı aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR