Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1237 K.2025/4592

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketin .. ... Noterliğince düzenlenen 11.06.2013 tarihli ve .. yevmiye nolu kira sözleşmesiyle müvekkiline ait taşınmazı 10 yıl süre ile kiraladığını, davalı şirketin taşınmazı kira sözleşmesinde mutabık kalınan hale getirmek için dekorasyon işlerine başladığını, taşınmaza zarar verdikten sonra kira sözleşmesinin (7.3) maddesindeki şartların oluşmadığı gerekçesiyle, .. ...

Noterliğinin 20.09.2013 tarihli ve ... yevmiye nolu fesih ihtarnamesi ile tek taraflı ve usule aykırı olarak sözleşmeyi feshettiğini ve 26.09.2013 tarihinde taşınmazı terk ettiğini, ödenmeyen kiralar için ayrıca dava açıldığını, davalının dekorasyon işlemleri adı altında taşınmazda birçok yıkım ve söküm işlemi gerçekleştirerek kullanılamaz hale getirildiğini, eski haline döndürmek için müvekkili tarafından toplamda 185.504.00 TL'lik harcama yapıldığını ve yapılan tahribatlar sonucunda bir yıla yakın süre taşınmazın boş kaldığını ileri sürerek;

kiralananın tamiri için yapılan masraflara ilişkin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 185.504,00 TL'nin ve kiralananın tamiri için gerekli zaman ve yeni kiracıya kiralanması için gereken zaman süresinde elde edeceği kira parasından mahrum kalması sebebiyle mahrum kalınan 9 aylık kira bedeli olan 180.000.00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiş.

07.06.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle eski haline getirme talebini 47.704,06 TL artırmak suretiyle 233.202,06 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının taleplerinin kira ilişkisinin sona erdiği döneme ilişkin olduğunu, bu nedenle haksız fiil hükümlerine tabi olan istemler için Kanunda öngörülen 2 ve 5 yıllık zamanaşımı süreleri geçtikten sonra dava açıldığını, dava konusu taşınmazın ayıplı olduğunun davalı şirketten gizlendiğini, dekorasyon çalışmaları esnasında taşınmazın dayanıklılık bakımından çok sağlam olmadığına ilişkin emareler tespit edildiğini,

bunun üzerine Temmuz ayında taşınmazın depreme dayanıklılığını ölçen karot testini yaptırdıklarını ve 27.07.2013 tarihli deprem performans raporu neticesinde binanın göçme durumu seviyesinde olduğunun tespit edildiğini, yapının mevcut haliyle kullanılmasının can ve mal açısından riskli olduğunun anlaşılması üzerine kira sözleşmesinin feshedildiğini, makul sürenin ödenen 3 aylık kira ile karşılandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafın taşınmaz riskli yapı olduğundan dolayı gerekli izinler için idareye müracaat ederek prosedürü tamamlamadan ve ruhsat alınıp alınamayacağı hususu kesinlik kazanmadan sözleşmenin feshi yoluna gittiği, sözleşmede düzenlenen fesih maddesinin şartlarının oluşmadığı ve davalı kiracının taşınmazı terk etmesinden sonra kiraya verildiği, daha sonraki kiracılar tarafından da kullanılan taşınmazın bakımlı ve faal olduğu anlaşıldığından davalının tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshetmesinin haksız olduğu,

alınan bilirkişi raporları uyarınca taşınmazın fotoğraflardan görüldüğü üzere kullanılamaz hale geldiği, verilen zarar giderilmeden davalı kiracının taşınmazı tek taraflı fesih ile terk ettiği, taşınmazın kullanılabilir hale getirilmesi için yapılan masraflar ve taşınmazın tadilatının yapıldığı süreçte mahrum kalınan kira bedelleri yönünden iki ayrı heyetten alınan bilirkişi raporlarının hükme esas alınmaya yeterli olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyuşmazlığın kira sözleşmesinin davalı tarafından süresinden önce feshedilmesinin haklı olup olmadığı, davalının makul süre kira bedeli ile mecura verildiği iddia edilen zarardan sorumlu tutulup tutulamayacağı hususlarından kaynaklandığı, kira akdinde makul sürenin kararlaştırılmadığı,

davalının salt taşınmaz için riskli yapıdır raporuna istinaden, sözleşmede düzenlenen gerekli izinler için idareye müracaat ederek prosedürü tamamlamadan ve ruhsat alınıp alınamayacağı hususu kesinlik kazanmadan sözleşmenin feshi yoluna gittiği, sözleşmede düzenlenen fesih maddesinin şartlarının oluşmadığı ve davalı kiracının taşınmazı terk etmesinden sonra kiraya verildiği, daha sonraki kiracılar tarafından da kullanılan taşınmazın bakımlı ve faal olduğu, mecura verilen zararın ehil bilirkişiler tarafından hesaplandığı, tazminatın 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, makul süre sözleşmede kararlaştırılmadığından Mahkemece belirlendiği,

taşınmazın 15.10.2014 tarihinde yeniden kiraya verilmesine göre belirlenen sürenin makul olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; zamanaşımı def'inin değerlendirilmediğini, Yargıtayın yerleşik kararlarında öngörülen 3 aylık makul süre tazminat tutarının aşılmış olduğunu, taşınmazın ayıplı biçimde teslim edildiğinin bilirkişi raporunda dikkate alınmadığını, Mahkemece keşif talebinin değerlendirilmediğini, davacının ibraz ettiği makbuz, dekont vb. belgelerin bilirkişi incelemesine yarar bir vasfının bulunmadığını, bilirkişi heyetince fotoğraflar kıyaslayarak tahmini bir bütçe hesaplaması yaptığını, bu haliyle davacının maddi tazminat iddiasını ispatlayamadığını, davacının müspet zarara ilişkin ihtarı bulunmadığını, davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 306. maddesi uyarınca sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; kira sözleşmesinin haksız fesih edildiğinin tespiti, eski hale getirme bedeli ve kira kaybı alacağı istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye göre, davalı vekilinin kira kaybına yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Eski hale getirme bedeline yönelik temyiz isteminin incelenmesine;

6098 sayılı Kanunun "Kiralanın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme" başlıklı 335. maddesinde; "Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Dairemizin yerleşmiş içtihatları uyarınca, geri vermeden itibaren 2 aya kadar bildirim yapılabileceği, bu sürenin makul olduğu kabul edilmiştir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.

Somut uyuşmazlığın incelenmesinde; .. ... Noterliğinin 09.10.2013 tarihli ve .. yemiye nolu emanet teslim tutanağıyla anahtarın notere teslim edildiği ve davacı/kiraya verene 11.10.2013 tarihinde tebliğ edildiği görülmektedir. Davacı kiraya verenin 6098 sayılı Kanunun 335. maddesi uyarınca, kiralananı teslim aldığı 11.10.2013 tarihinden sonra kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirme yükümlülüğünü, makul süre içerisinde yazılı olarak yerine getirmediği gibi, bir tespit ve ihtar yaptırmadan, uzunca bir süre geçtikten sonra dava açmıştır. Şu durumda, davalı kiracı eski hale getirme bedelinden sorumlu tutulamaz.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; bu husus dikkate alınarak eski hale getirme bedeline yönelik talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Davalı vekili tarafından temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca eski hale getirme bedeli yönünden davalı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,