Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/131 K.2025/3943

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; her sene uzayan kira sözleşmesinin 30.11.2019 tarihinde fesih Protokolü imzalanmak suretiyle karşılıklı anlaşma yolu ile sona erdirildiğini, kira sözleşmesi boyunca davalının haksız uygulamaları nedeniyle davacının yaşadığı mağduriyetlerin yazılı ve sözlü olarak bildirilmesine rağmen sonuç alınamadığını, dürüstlük kuralına aykırı uygulamalar nedeniyle zararın giderek artmasına bağlı olarak davacının dava konusu işletmeyi kapatmak zorunda kaldığını, 01.04.2016 tarihinde Mersin Yat Limanı asma kat için kira farkı fatura edildiğini, söz konusu e-faturanın davacı tarafından reddedildiğini,

davalının inşaat faaliyetleri nedeniyle kiralanan bağımsız bölüme erişimin engellendiğini, davacıya ait reklam ve totemlerinin kaldırıldığını, davalıya ait işletmenin arkasındaki otoparkın sonradan ücretli hale getirilmesi ile diğer işletmelerle haksız rekabet yaratıldığını, davalının ortak alan gider, tanıtım gideri, elektrik ve su ücretleri ile ilgili olarak sözleşme ve mevzuata aykırı davrandığını, detaylarla ilgili sorularını yanıtsız bıraktığını, payına düşen gider bedelinin ne şekilde hesaplandığının açıklanmadığını, davalının haksız ve sözleşmeye aykırı eylemleri nedeniyle davacının müşteri kaybı yaşadığını,

maddi ve manevi zarara uğradığını, ayrıca haksız yere kesilen kur farkı faturasına ilişkin ödenen 33.066,17 TL'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesi gerektiğini, davalının ticari defterleri incelenerek var ise davacıdan fazla tahsil edilen ortak gider payı, reklam ve tanıtım gideri ile su ve elektrik bedelleri tespit edilerek ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile iadesini talep ettiklerini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 20.000,00 TL maddi ve 5.000,00 TL manevi tazminatın dava tarihinden, var ise fazladan tahsil edilen elektrik ve su bedeli, reklam ve tanıtım giderleri ile ortak alan giderlerinin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; bunda ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, arabuluculuk tutanaklarına göre davacının başvurusunda hiçbir şekilde tutar belirtilmediğini, manevi tazminat istemi arabuluculuk aşamasında ileri sürülmeden dava açıldığını, maddi ve manevi tazminat taleplerinin zamanaşımına uğradığını, manevi tazminat talebi bakımından fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağını, davalının sözleşme boyunca akdi ve yasal haklarını kullandığı, davacının maddi tazminat istemini somutlaştırmadığını, davalının davacıya zarar verici faaliyet ve kusuru bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 05.07.2011 tarihli kira sözleşmesinin 30.11.2019 tarihinde imzalanan "... Protokolü" ile karşılıklı anlaşma yolu ile sona erdirildiği, tarafların ticari defterleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemeleri sonucu davacının davalıya kur farkı ödemesi yaptığının tespit edildiği, sebepsiz zenginleşmeye ilişkin alacakların tefriki neticesinde eldeki davanın konusunun yalnız maddi tazminat olduğu, davacının maddi tazminat bakımından alacağının bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

05.07.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile Mersin ... da yer alan 57 numaralı, 312 m² büyüklüğündeki yerin davalı tarafından davacıya kiralandığı, sözleşmenin (15.2) maddesinde; "kiracının kiralanan yerdeki faaliyetleri sebebiyle kullandığı elektrik, su ve kiracının talep edeceği tutarda peşin ödeme yapılarak kiraya veren tarafından kartlı sisteme yüklenecektir", (15.3) maddesinde ise.

“Su ve benzeri harcamalar kiraya veren tarafından alım maliyetleri üzerinden hesaplanarak kiracıya fatura edilecektir” düzenlemelerine yer verildiği, kira sözleşmesinin karşılıklı imzalanan 31.10.2019 tarihli fesih protokolü ile feshedildiği ve kiralananın aynı tarihte tahliye edildiği, kira sözleşmesi tarafların anlaşması ile feshedilmekle ortada haksız bir fesih bulunmadığı, fesih tutanağında maddi zarardan söz edilmediği gibi hakların saklı tutulmadığı, yine sözleşmeye aykırı olduğu belirtilen eylemlerinin giderilmesine ilişkin davalı kiraya verene gönderilen bir ihtar bulunmadığı,

kira sözleşmesinde elektrik, su ve benzeri giderlerin nasıl ödeneceğinin düzenlendiği, davacının kendisine gönderilen faturalara itiraz etmediği gibi ihtirazi kayıtla da ödemediği, kiraya verene bu ynde bildirimde de bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; fesih protokolünde kira sözleşmesinden doğan hak ve alacaklar için davalı şirketi ibra ettiğine veya maddi ve manevi tazminat talep etmeyeceğine dair ifade bulunmadığını.

10.09.2018 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile davalı şirkete ortak alan ve tanıtım giderlerine ilişkin bilgilendirme yapılmadığı, kira sözleşmesinin başladığı tarihte otopark alanları ücretsiz iken sonradan otopark alanının ücretli hale getirilmesinin aleyhe haksız rekabet yarattığı, marina içerisindeki inşaatın müşteri kaybına yol açtığı, kullanılan elektrik ve su miktarlarının öğrenilmesi için yapılan müracaatların sonuçsuz kaldığı hususlarının bildirildiğini, 31.05.2019 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile de yapılan ek binalar ve mimari düzenlemeler sebebi ile erişimin zorlaştığı,

inşaatlar sebebiyle reklam ve totemlerin kaldırıldığı, inşaat döneminin uzun sürmesi ve yarattığı dağınıklık sebepleri ile ciddi müşteri kaybı yaşandığı, marina içerisindeki benzer işletme sayısının artması ve mevcut işletmelerin de afaki bir şekilde kullanım alanlarını genişletmesi sebebi ile haksız rekabete yol açıldığı belirtilerek, davalının aldığı kararlar ve ekonomik dalgalanmalar sebebi ile kira bedelinin indirilmesinin talep edildiğini, ihtarlardan sonuç alınamadığını yansıtılan giderler bakımından inceleme yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, kira sözleşmesinin tarafların ortak iradeleri ile feshedilmesine, tacir olan tarafların sözleşmeyle bağlı bulunmasına, sözleşmede kiracının kapalı alan taban metrekaresi nispetinde katılacağı ortak gider payı ve tanıtım gideri payının belirlenmiş olmasına, ödenen elektrik ve su bedelleri yönünden ihtirazı kayıt bulunmamasına, taraflarca protokolde aksi yönde bir hükme de yer verilmemesine,

sözleşmenin (17.2.11.) maddesinde kiracının kiraya verenden kendi lehine herhangi bir rekabete karşı koruma veya münhasır satış hakkı talep edemeyeceğinin ve marinanın sirkülasyon, ulaşım sorunları veya yeterli kapasiteye ulaşmadığı gibi nedenlerle cirosal performansa dayalı iddiaları ileri süremeyeceğinin, kiraya verenin bu konuda hiçbir sorumluluğu ve taahhüdü bulunmadığının açıkça belirtilmesine kiracının kira sözleşmesi ile marinanın yönetimine dair kiraya veren yahut görevlendirdiği kişi ve kurumlarca alınan kararlara ve müstakil giderler konusunda kiraya verenin talimatlarına uymayı taahhüt etmesine,

davacının iddialarını ispat edemediğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR