Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1459 K.2025/5846

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı Kooperatife ait taşınmaz üzerindeki sosyal tesisin 01.12.2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacı .... Hiz. İth. İhr. Tic. Ltd.

Şti. tarafından kiralandığını, aynı ortaklık yapısına sahip diğer davacı ile aynı şartlarla önceki sözleşmenin devam niteliğinde 06.08.2011 tarihli ek sözleşme yapılarak kiracılık ilişkisinin devam ettiğini, tamamen kaba inşaat halinde teslim alınan kiralanan için gerekli tüm imalatların davacı tarafça tamamlandığını, yapılan harcamaların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, imalatlar neticesinde taşınmazın değerinde artış olduğunu ve davalının zenginleştiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, taşınmazın değerinde meydana gelen artış nedeniyle şimdilik 20.000,00 TL'nin ihtar tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, Mahkemece verilen süre üzerine fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak ıslahla 505,598,28 TL'nin tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; zamanaşımı def'inde bulunduktan sonra, davacı.... Hiz. İth. İhr. Tic. Ltd. Şti.nin davacı sıfatının bulunmadığını, sözleşmede kiracının talepte bulunabileceğine dair hüküm olmadığını, iddia ettikleri masrafların bir çoğunun lüks masraflar olduğunu, davacıların spor tesisinin işletmesini aldıktan sonra kira ödemelerini yapmadıklarını, kiralarını ödemeyen davacının tahliye sonrası spor salonu üyelik ücretlerini de iade etmediğini ve aleyhine açılan çok sayıda tüketici davası bulunduğunu, bu olumsuzluklar neticesinde taşınmazın 10.10.2014 tarihine kadar yeniden kiralanamadığını ve düşük bedelle kiraya verilebildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının kiralananda yapmış olduğu fayda ve zorunlu giderlerden kiraya veren tarafından benimsenenleri vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde talep edebileceği, 540.746,83 TL olarak hesap edilen faydalı ve zorunlu gider bedelinden kiralananın kiralama tarihi ve kiralananın kullanım amacı dikkate alınarak %6,5 oranında yıpranma payı düşüldükten sonra hesaplanan 505.598,28 TL'nin tahsili gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile 505.598,28 TL'nin 20.000,00 TL'sinin 13.11.2014 tarihinden, bakiyesinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin (6.1) maddesinde kiracının 10 yıllık sözleşme süresi bitiminde sosyal tesisi teslim aldığı şekliyle temiz, boyası yapılmış ve demirbaşlarda hiçbir eksiklik ve arıza bulunmayacak şekilde teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğinin ve ancak Kooperatif yönetiminin uygun görebileceği yerlerin teslim alındığı hali ile değil de mevcut hali ile bırakabileceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında düzenlenen 01.11.2010 tarihli tutanakta kiralananda kiracı tarafından yapılacak işlerin 6 kalem halinde belirtildiği,

sözleşmenin (6.) maddesindeki düzenleme ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi uyarınca davalı kiraya verenin rızası ile yapılan yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının talep edilemeyeceği, kira sözleşmesinin kiracının kira bedellerinin ödememesi üzerine yapılan icra takibi sonrası itirazın kaldırılması ve tahliyeye ilişkin ilamın icraya konulması sonucunda, kiracının kusuru ile fesih edildiği, yapılan imalatların kiracının kullanım amacına ilişkin olduğu gerekçesiyle;

davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun ise kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar; davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; kiralananda kalıcı ve faydalı, zorunlu işlemler yapıldığını, 01.11.2010 tarihli tutanak ve fotoğraflar ile kiralananın kiracıya teslimindeki durumunun net olduğunu, aynı tutanakta 19.04.2010 tarihli projeye uygun imalat yapılacağının da belirtildiğini, yapılan işlerin de belli olduğunu, buna rağmen bilirkişi heyetinin imalat seviyesini belirleyemediğini ve raporun çelişkili olduğunu, kiralananın tahliye sonrası da aynı nitelikle kullanıldığını, sökülebilir imalatların dışında tüm imalatların işyerinin mütemmim cüzü halini aldığını, imalatların tesise ne kadar değer kattığının belirlenmediğini, içtihatların faydalı zorunlu imalatların sözleşme başında yapılmış kabul edilmesi yönünde olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan masrafın taşınmaza kattığı değerin tahsili istemine ilişkindir.

Davaya konu kira sözleşmesinin ve buna bağlı olarak kiralananda gerçekleştirilen imalatların yapıldığı tarih itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca; sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir.

Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının kiralanana yaptığı kiraya veren tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Diğer bir anlatımla, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilmesini engel teşkil etmemektedir.

Somut olayda; davacı ....Hiz. İth. İhr. Tic. Ltd. Şti. ile davalı arasında 01.11.2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, kiracının talebi üzerine yine taraflar arasında imzalanan 06.08.2011 tarihli ek sözleşmede 01.11.2010 tarihli sözleşmenin iptal edildiği ve aynı şartlarla diğer davacı ile sözleşme imzalanacağı belirtilmiş, diğer davacı ile davalı arasında aynı şartlarla 06.08.2011 tarihli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

Davalının imzasını taşıyan 01.11.2010 tarihli "Tutanak" başlıklı belgede; tutanağın 19.04.2010 tarihli mimari proje esas alınarak düzenlendiği ifade edilerek kiracı tarafından yapılacak işler sayılmış ve ayrıca kiralananın uygulama projelerinde (as-built) yer aldığı şekliyle teslim alındığı ve sözleşme sonunda uygulama projelerine göre teslim edileceği ifade edilmiştir.

Her iki davacı ile imzalanan kira sözleşmelerinin (6.1.) maddesinde; kiracının, kira süresinin bitiminde sosyal tesisi teslim aldığı şekliyle temiz, boyası yapılmış ve demirbaşlarda hiçbir eksiklik ve arıza bulunmayacak şekilde teslim edeceği ve Kooperatifin uygun görebileceği yerlerin teslim alınan hali ile değil de mevcut hali ile bırakılabileceği belirtilmiştir.

Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmeleri, 01.11.2010 tarihli tutanak ve sözleşmelerde bahsi geçen projeler dikkate alınarak, kiracı tarafından kiralanana yapılan sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların neler olduğu belirlenmesi, belirlenen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR