Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1488 K.2025/5438

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkilleri ile davalı satıcı arasında 24.08.2017 tarihinde adi yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme kapsamında rezidans olarak yapımı devam eden ... ...

Projesinde C blok 10. Kat 144 numaralı bağımsız bölümün müvekkillerine satıldığını, müvekkillerinin müşterek malik olarak taşınmazı satın aldıklarını, sözleşmenin (6.1.) maddesi gereğince bağımsız bölümün sözleşmenin imzalanmasından itibaren 24 ay içerisinde teslime hazır olacağını, teslim tarihinin üzerinden 1 yıldan uzun bir zaman geçmiş olmasına rağmen taşınmazın yapımının tamamlanmadığını ve tapu devrininin gerçekleşmediğini, davanın açıldığı tarih itibariyle devam eden bir inşaat faaliyetinin de bulunmadığını,

dolayısıyla taşınmazın satışı kapsamında müvekkillerinin kendi borçlarını yerine getirmiş olmasına karşılık davalının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini ve temerrüde düştüğünü ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmeden dönmüş olmaları nedeniyle C blok 10. kat 144 numaralı bağımsız bölümün satış bedeline mahsuben davalıya ödenen toplam 249.789 USD'nin her bir taksitin ödendiği tarihten itibaren ilgili taksite dolar mevduatına işletilecek en yüksek faizi ile birlikte hesaplanarak şimdilik 1.000 USD'nin müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiş,

30.09.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 249.789 USD'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu taşınmazın büyük ölçüde teslime hazır olduğunu, davacıların ödemesi gereken bedellerin tamamının ödenmediğini, bu nedenle taşınmazın davacılara teslim yükümlülüğünün henüz doğmadığını, sözleşme gereğince edimini tam olarak ifa etmeyen davacıların taşınmazın teslim ve tescilini isteyemeyecekleri gibi ve sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak dava da açamayacaklarını, sözleşmenin (7.) maddesi uyarınca ülkedeki ekonomik kriz, darbe girişimi, Covid-19 pandemisinin mücbir sebepler olarak kabul edilerek geçen sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan keşifte dava konusu taşınmazda inşai faaliyetin halen devam ettiğinin tespit edildiği, davalının teslim yükümlülüğü altına girdiği taşınmazın henüz tamamlanmadığı ve davacılara da teslim etmediği, taraflar arasında imzalanan 24.08.2017 tarihli satış vaadi sözleşmesinin resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersiz olduğu, bu durumda alıcıların; geçersiz sözleşme nedeniyle satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebileceği, davacıların davalıyı 02.12.2020 tarihli ihtarname ile temerrüde düşürdüğü,

ihtarnamede dava konusu edilen bedeli ödemesi için davalı tarafa 7 gün süre verildiği, davalıya ihtarnamenin 11.12.2020 tarihinde tebliği edildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, 249.789 USD'nin 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi gereğince 18.12.2020 tarihinden itibaren devlet bankalarının USD üzerinden açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı yanın sözleşme akdedilmeden ve ayrıca sözleşmede öngörülen teslim tarihinden sonra meydana gelen bir takım olayları mücbir sebep ve beklenmeyen hal olarak addetmesinin ve bunlara dayanmasının somut dava özelinde yerinde ve isabetli sayılamayacağı, ayrıca davalı satıcının tacir olduğu ve sektörel anlamda da inşaat işi ile ilgilendiği, bu nedenle de basiretli bir tacir gibi davranarak,

sözleşme tarihinden (28.04.2017) önce gerçekleşen olayları (darbe girişimi) ve sonuçlarını değerlendirerek sözleşme akdetmesi ve sonucuna göre de sözleşmesel edimlerini süresi içinde yerine getirmekle mükellef olduğu, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması ve ayrıca teslim yükümlülüğü de yerine getirilmemiş olması nedenleriyle geçersiz olduğu, dolayısıyla geçersiz sözleşme kapsamında tarafların aldıklarını geri vermekle yükümlü olduğu, sözleşmede satış bedelinin USD olarak kararlaştırıldığı ve işbu satış bedelinin davacı yanca ödendiği,

Mahkemece faiz başlangıç tarihi ve uygulanacak faiz oranının davalının temerrüdüne ve dava konusu para alacağının cinsine (USD) göre isabetli olacak şekilde belirlendiği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında akdedilen sözleşmede resmi şekil şartına uyulmadığını, haiz olmadığını, dolayısıyla bir hak ve/veya borç doğurmayacağını, geçersiz sözleşmeden dönülemeyeceğini, ödenen bedelin iadesi talebinin haklı olduğu sonucuna ulaşılmasının hakkaniyete ve hukuka aykırı olduğunu, İlk Derece Mahkemesi tarafından taleple bağlılık ilkesinin dışına çıkılarak hüküm kurulduğunu, her ne kadar taşınmazda inşai faaliyetlerin devam ettiği belirtilmiş ise de, bilirkişi raporunda dahi taşınmazın tamamlanma oranının %98 olarak belirtildiğini,

bu oran dikkate alındığında bu aşamada sözleşmeden dönülmesinin iyi niyet kuralıyla bağdaşmadığını, sözleşmenin ifa dönemi birçok mücbir sebep niteliğinde olayın vuku bulduğu bir dönemken ve davalı şirketin inşaat faaliyetlerinin durması ve malzeme tedarikinde sorun yaşanmasına rağmen inşaat faaliyetlerini tamamladığını, davacılar edimlerini tam olarak ifa etmediğinden teslim borcu doğmayan davalının borcunu ifa etmediğinden cihetle sözleşmeden dönülmesinin de söz konusu olamayacağını, bu durumda da temerrütün gerçekleşmeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın vaat edilen sürede teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi sonucu ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir. Somut olayda; satışı vaad edilen taşınmazın süresinde teslim edilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın keşif tarihi itibariyle tamamlanmadığının tespit edildiği, davacıların gönderdikleri ihtarla davalıyı temerrüde düşürdükleri anlaşılmakla davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR