Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1605 K.2025/5252

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; kendisi ve ailesi bireyleri ile davalı şirket yetkilileri arasında, satım ve benzeri hukuki ilişkilere dayalı muhtelif akitler tesis edildiğini, karşılıklı güvenin esas alındığı ilişkilerin sonuncusunda davalı Şirket yetkilisi .... Ankara İli ...

İlçesinde bulunan 1603 ada, 23 no’lu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde 16 adet mesken ve zemin katta dükkan inşa etmek için, taşınmazların arsa sahipleri ile 08.04.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapması üzerine davalı şirket yetkilisi ......... ile aralarında 14.07.2016 tarihli protokol imzalayarak bu dairelerden 10 adedinin tapusunu vermeyi taahhüt ettiğini, aynı protokole göre yaklaşık daire maliyet ve bedelini 75.000,00TL olarak kabul ettiğini ve davalının 10 adet daire karşılığı 750.000,00 TL aldığını,

bina inşaatının 31.12.2017 tarihinde bitirileceğini ve akit konusu 10 adet daire mülkiyetinin bu tarihte teslim edileceğini kabul ve taahhüt ettiğini, bu şekilde yapılacak binanın adeta ve peşinen maliyet ortağı olduğunu, tarafların daha sonra tekrar biraraya gelerek 01.11.2017 tarihli protokol ile bir dairenin takas edildiğini, ve başka bir dairenin eklendiğini eklenen daire için 130.000,00 TL ödediğini, böylelikle 11 daire karşılığında toplam 880.000,00 TL ödediğini, sözleşme konusu inşaatın 31.12.2017 tarihinde bitirilmediğini ve tapu kayıtları ile konum ve durumları belirgin sadece 6 dairenin mülkiyet devrinin gerçekleştiğini,

diğer 5 daire ile ilgili devir ve temlik yükümlülüğünü yerine getirmediğini, satış sözleşmesi konusu vasıf ve mahiyeti belirgin 5 adet dairenin tapusunun taraflarına verilmesine veya fazlaya dair alacak ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, dava tarihi itibariyle belirlenecek değerleri esas alınmak suretiyle ödedikleri satış bedeline karşılık 50.000,00 TL’nin avans faizi ile tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında ıslah dilekçesi ile davasına alacak davası olarak devam edeceğini belirtmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; alacaklar ve taleplerin zamanaşımına uğradığını, 14.07.2016 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, 10 adet dairenin alım-satımına ilişkin sözleşme yapılmadığını, davacı tarafından da bir ödeme yapılmadığını, ödeme dekontlarının sunulmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kabulü ile 50.000,00 TL tazminatın temerrüt tarihi olan ihtarnamenin tebliğ tarihi 27.12.2018'den itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinafa başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; keşif neticesinde alınan bilirkişi raporu doğrultusunda yüklenici tarafından söz konusu inşaatın tamamlandığı ve yüklenici tarafından dava konusu 5 adet bağımsız bölümün 3. şahıslara devrinin yapıldığı, böylece protokol gereği davacı tarafından ödeme yapıldığı halde davalı tarafın edimini kısmen ifa etmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, davacının taşınmazların bedelini ödediğini ispat edemediğini, davacının ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiğini geri isteyebileceğini fakat sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince talep hakkının zamanaşımına uğradığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul satım sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davalı yüklenici tarafından, davacı ile adi yazılı olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alacağın temliki hükümlerine dayandığından geçerli olduğu, davacının alacağın temlikinden kaynaklanan hakkını davalı müteaahite karşı da ileri sürebileceği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,