Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1633 K.2025/6294

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin davalıların murisi ....’den İzmir.....1 02... parsel sayılı taşınmazda bulunan zemin15 nolu dükkanı 30.05.2005 tarihinde satın aldığını, bu taşınmazla ilgili olarak arsa sahipleri (.....ün mirasçıları) tarafından müvekkiline ve inşaatın yüklenicisine (.....'ya) karşı .....

2.AHM 2013/45 E. sayılı dosyada tapu iptal tescil davası açtıklarını ve yargılamanın sonucunda 27.03.2014 tarihli kararla müvekkiline ait tapu kaydının iptali ile tapunun arsa sakinleri adına tesciline karar verildiğini ve bu kararın 21.11.2018 tarihinde Yargıtayın karar düzeltme talebinin reddine karar vermesiyle kesinleştiğini, bu dava sırasında müvekkilinin.....Noterliğinin .... yev. sayılı 21.04.2014 tarihli ihtarnamesi ile durumu davalıların murisine bildirdiğini zapta karşı tekeffül ihtarında bulunduğunu, ihtarnamenin 25.04.2014 tarihinde tebliğ edildiğini ancak satıcının davaya dahil olmadığını,

taraflar arasındaki satım sözleşmesi başlangıçta geçerli olarak kurulmuş olmasına ve taşınmazın müvekkiline teslim edilmiş olmasına rağmen satım konusu taşınmazın müvekkilinin elinden alındığını, tam zapt nedeniyle davalıların sorumlu olduğunu ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla taşınmazın dava tarihindeki değeri bilirkişi aracılığıyla tespit edildiğinde arttırmak üzere şimdilik 100.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 01.03.2023 tarihli dilekçesiyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla talep sonucunu 170.355,96 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili, müvekkillerinin murisinin taşınmazı ...... adlı kişiden satın aldığını davacıya satana kadar kira geliri elde ettiğini, taşınmaz müteahhidi .....nın işi bitirmeden gittiğinin herkes ve dahi davacı tarafından bilindiğini, davacının taşınmazın bu durumunu bilerek ve riski üzerine alarak satın aldığını, taşınmaz maliklerinin açtığı davanın halen derdest olduğunu, TBK m.214/2 hükmüne göre alıcı elinden alınma tehlikesini sözleşmenin kurulduğu sırada biliyorsa satıcının ayrıca üstlenmiş olmadıkça bundan dolayı sorumlu olmayacağını, bu nedenle davacının zapt nedeniyle tazminat talep edemeyeceğini aksi düşünüşte de davacının bugüne kadar elde ettiği kiranın tazminattan düşülmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davanın zapta karşı tekefülden kaynaklanan alacak istemine ilişkin olduğu, dava dışı arsa malikinin yüklenici ile bağımsız bölümlerin tapu malikleri aleyhine açtığı davada ....

2.AHM'nin 2013/ 45... /100 karar sayılı kararıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, tapuların iptali ile arsa maliki adına tesciline karar verildiği, kararın Yargıtay aşamasından geçerek 21.11.2018 tarihinde kesinleştiği, bu şekilde davacının davalıların murisinden satın aldığı taşınmazın tapusunun iptal edilerek zaptedilmiş olduğu, tanık ve taraf beyanlarına göre davacının taşınmazın elinden alınma tehlikesini sözleşmenin kurulduğu sırada bilmediği ve bilmesinin de kendisinden beklenemeyeceğinin anlaşıldığı,

bu nedenle davalıların zapt nedeniyle sorumlu oldukları, davacının taşınmazın zapt tarihindeki rayiç değerini talep edebileceği, taşınmazın bilirkişi tarafından tespit edilen zapt tarihindeki değerinin 210.000,00 TL olduğu, ancak davacının sebepsiz zenginleşmemesi için taşınmazı elinde tuttuğu 14... ay 17 günlük sürede elde edebileceği kira geliri olan 170.255,96 TL'nin TBK m.217/1 hükmü gereği alacağından mahsup edilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 39.644,04TL'nin zapt tarihi olan 21/11/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,

fazlaya ilişkin ıslah talebinin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla somut olayda resmi şekle uygun olarak satış işlemi gerçekleştirildiğini, bu durumda davalıların, zapta karşı tekeffül hükümleri uyarınca davacının zapt yani tapu iptal tescil kararının kesinleştiği tarihindeki gerçek ve güncel müspet zararından sorumlu olduğunu, taraf, mahkeme ve yasa yolu denetimine elverişli, teknik değerlendirmeleri içerir bilirkişi ..... imzalı 14.11.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre bu tarihte taşınmazın rayiç değerinin 210.000,00 TL olarak belirlendiği,

her ne kadar ilk derece mahkemesince davacının tapu iptal ve tescil kararının kesinleşme tarihine kadar olan sürede elde ettiği belirtilen kira gelirlerinin mahsubuna karar verilmişse de davacının taşınmazı edindiği tarih ile zapt tarihine kadar geçen uzun süre ve davalı satıcının da taşınmaz satış bedelini kullandığı gözetilerek kira gelirinin taşınmazın rayiç bedelinden düşülmesinin tarafların hak ve menfaat dengesine aykırı olacağı,

bu nedenle bilirkişi raporunda belirlenen taşınmazın zapt tarihindeki rayiç değeri üzerinden taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun reddine davacı vekilinin başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararınını kaldırılmasına, davanın kabulüyle 170.355,96 TL'nin zapt tarihi olan 21.11.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline fazlaya dair hakkın saklı tutulmasına karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, bilirkişi raporuna itirazının ve bağımsız bölümün 18.7.2019 (zapt tarihi) tarihli değeri konusunda aldıkları uzman görüşü arasındaki çelişkinin giderilmediğini, bilirkişi tarafından belirlenen değerin çok düşük olduğunu sundukları uzman raporunda taşınmazın aynı tarihteki değerinin 700.000,00 TL olarak belirlendiğini, fark bu kadar fazlayken yeniden rapor alınması gerektiğini belirterek kararı temyiz etmiştir.

Davalılar vekili, yüklenicinin inşaatı tamamlayamadan gittiğini ilçedeki herkesin bildiğini, davacının bilmemesinin imkansız olduğunu, arsa maliklerinin ilk olarak açtığı davada 11.04.2001 tarihinde görevsizlik kararı verildiğini davacıların daha sonra dosyada bir işlem yapmadığını, yüklenicinin işlerinin bozulduğunu çok iyi bildiğini aradan zaman geçip mülk sahipleri uzun süre hareketsiz kalınca, davacının müvekkillerinin murisinden kira geliri olan bu dükkanı satın almak istediğini, davacının ise uzun zaman geçtiği için taşınmazın bu durumunu bile bile riski üzerine alarak taşınmazı satın aldığını,

nitekim davacının yıllarca kira geliri elde ettiğini, taşınmazın satın alındığı tarihte taşınmazın kaydında Menemen Asliye Hukuk Mahkemesinin 1997/307 E sayılı dosyasından ihtiyati tedbir şerhi bulunduğu, taşınmaz satışı sırasında zabt tehlikesini bilen davacının taşınmazı bu tehlikeye rağmen satın aldığını ve zabtın gerçekleşmesi halinde sonuçlarına razı olduğunu, tanık ifadelerinin savunmalarını kanıtladığını belirterek kararı temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satım konusu taşınmazın tapusunun mahkeme kararıyla iptal edilerek üçüncü kişi adına tescil edilmesi sebebiyle taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir.

1.Hükme esas alınan bilirkişi raporuyla tapu iptal tescil kararının kesinleştiği tarih itibariyle taşınmazın rayiç değerinin 210.000,00 TL olarak belirlenmiş olmasına karşın davacının fazlaya dair haklarını saklı tutarak talep sonucunu 170.355,96 TL olarak arttırmış olması nedeniyle Bölge Adliye Mahkemesince fazlaya dair hakların saklı tutularak karar verilmesinin yerinde olmasına, davacının itirazının ek raporda değerlendirilmiş olmasına göre tarafların temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir

2.Taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesi geçerli olarak kurulmuş ve ifa edilmiş ise de daha sonra ortaya çıkan ve davacıdan kaynaklanmayan bir sebeple tapunun iptaline karar verilmiş olduğundan davacı, tapu iptal tescil kararının kesinleştiği tarihteki rayiç bedeli talep etme hakkına sahiptir. Kararın bu gerekçeyle verilmesi gerekirken zapta karşı tekeffül hükümleri uygulanarak yazılı şekilde karar verilmiş olması bozma sebebidir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden sonucu itibariyle doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR