Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1727 K.2025/5399

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile dava dışı ...

Otel İşletmeleri A.Ş arasında 26.05.2014 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile davalı kiracının, Bulvar 216 Alışveriş Merkezinde yer alan 564,10 m² büyüklüğündeki kapalı alan ve 01.01.2015 tarihli "Depo Kiralaması Ek Protokolü" ile 14 m² büyüklüğündeki "depo alanı" olmak üzere toplamda 578,10 m² büyüklüğündeki alanı kiraladığını, dava dışı kiraya verenin, kira sözleşmesindeki mevcut ve müstakbel tüm hak ve yükümlülüklerini 01.01.2015 tarihli "Kira Sözleşmesi Devri Ek Protokolü" uyarınca davacı şirkete devrettiğini, davalı kiracının,

20.05.2016 tarihli (2) Nolu Ek Protokol ile bodrum katta yer alan 42,00 m² büyüklüğündeki alanı da kiraladığını ve kiralanan yerde 18.12.2014 tarihinden beri faaliyet gösterdiğini, 20.12.2018 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin ve ek depo protokolünün 31.03.2019 tarihi itibariyle davalı tarafından feshedildiğini, davacının;

tacir olması sebebi ile "basiretli bir iş adamı" gibi davranmakla yükümlü olduğunu, davalının bu yükümlülüğüne aykırı bir şekilde döviz kuru ve ekonomik sebepleri gerekçe göstererek kira sözleşmesini feshetmesinin hukuka aykırı olduğunu, Resmi Gazete'de yayımlanan "Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karara İlişkin Tebliğ" uyarınca kira sözleşmesindeki döviz cinsinden kararlaştırılan kira bedelinin TL'ye dönüştürüldüğünü, kiracılara ciddi bir indirim uygulandığını,

davacının kira sözleşmesinde AVM'nin doluluğu ile ilgili taahhüdü bulunmadığı gibi AVM'deki doluluk oranının civardaki birçok Alışveriş Merkezi'nin çok üzerinde olduğunu, kira sözleşmesinin süresinin 5 yıl olduğunu, sözleşmenin süresinin bitiminden önce davalı tarafından haksız yere feshedilmesi nedeni ile kira sözleşmesinin 23. maddesi uyarınca davacıya "8 aylık kira bedelinin cezai şart olarak" ödenmesi gerektiğini ileri sürerek;

şimdilik 62.401,57 TL alacağın 31.03.2019 tarihinden itibaren yıllık ticari avans faizinin 2 katı oranında işleyecek ticari faizi ile tahsilini talep etmiş, 11.11.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 800.000,00 TL artırmak suretiyle 862.401,57 TL ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalı ile dava dışı ... Otel İşletmeleri A.Ş. arasında 26.05.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, kiralanan yerin.

564,10 m² olan iş yeri olduğunu, davalının "..." tabelası adı altında müzik aletleri ürünlerini içeren satış mağazası olarak 18.12.2014 tarihinden itibaren faaliyet gösterdiğini, akabinde, taraflar arasında 01.01.2015 tarihli "Kira Sözleşmesi Devri Ek Protokolü" imzalandığını, 01.01.2015 tarihinde kira sözleşmesi ek protokolü düzenlenerek 14 m² olan depo alanı ve 20.05.2016 tarihinde akdedilen ek protokol ile 42 m² olan ek alanın davalı şirket tarafından kiralandığını, 20.12.2018 ihtarname keşide edilerek "Kiralanan işyerinin bulunduğu yer olan AVM'de beklenen doluluk oranını sağlayamaması, Kiralanan katta boş bağımsız bölümlerin olması,

Kiralanan işyerinin bulunduğu katta başıboş şekilde sokak hayvanlarının bulunması, Kira Sözleşmesi'nden doğan temizlik ve bakım gibi zorunlu hizmetlerin AVM tarafından yeterince karşılanmaması, AVM'de güvenlik hizmetlerinin yeterli olmaması nedeniyle müşteriler tarafından tercih edilmeyen bir AVM olması sonucu kira bedelleri ile elde edilen gelirler göz önüne alındığında, davalı şirket nezdinde aşırı ifa güçlüğü oluştuğu ve kira ilişkisinin davalı şirket açısından çekilmez bir hale geldiği" bildirilerek kira sözleşmesinin ve ek protokollerin 31.03.2019 tarihi itibari feshedildiği bildiriminde bulunulduğunu,

davacının 04.01.2019 tarihli cevabi ihtarnamesi ile.

"Sözleşmenin 5 yıllık süre sonu olan Aralık 2019 tarihinden önce feshedildiğini, süresi beklenmeksizin erken fesih sebebi ile 8 (sekiz) aylık garanti edilen asgari kira bedelini cezai şart olarak ödenmesi gerektiğinin" ihtar edildiğini, genel işlem koşulu niteliğinde olan cezai şart hükümlerinin geçersiz olduğunu, cezai şart taleplerinin mesnetsiz olduğunu ve feshin haklı sebebe dayandığını, davalının 26.04.2019 tarihinde kiralanan yeri davacıya teslim ettiğini, tacir olan davalının ekonomik özgürlüğünü sınırlaması ve ekonomik varlığının tehlikeye girmesine sebep olmasından dolayı hakim tarafından cezai şarttan indirim yapılması gerektiğini,

cezai şart ödemesi hususunda temerrüde düşürülmediğini, faiz başlangıcı ile faiz oranını kabul etmediklerini, davacının cezai şart bedeli hesabında depo kiralarının eklendiğini, cezai şartın sadece ana sözleşmede yer alan mağaza kira bedeli esas alınarak hesaplanabileceğini, cezai şarta ilişkin olarak ek alan kiralamalarına ilişkin protokollerde ayrıca bir hüküm olmadığını savunarak; öncelikle davanın reddini, aksi halde cezai şart bedelinin tenkisine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiracının AVM'nin beklenen doluluğa ulaşamaması, katta boş bağımsız bölümler olması, temizlik ve bakım gibi hizmetlerin AVM yönetimince yeterince karşılanamaması, katta başı boş sokak hayvanlarının bulunması, dükkanın AVM'nin köşesinde kalmasına rağmen AVM yönetiminin bu bölgeyi canlandırmak için çalışma yapmaması, ayrıca da ülkenin içerisindeki ekonomik durum ve döviz kurundaki artışı olduğuna ilişkin fesih sebeplerinin hiçbirinin mecurun kendisinden kaynaklı ve davacı kiralayana atfedilebilecek kusurlar/yükümlülükler olmadığı,

basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gereken davalı kiracı şirketin mecurun AVM'deki konumunu da, USD üzerinden kira ödenmesini de kendi seçimi olduğu, kaldı ki fesih ve teslim sonrasında da Türk Parasının korunması ile ilgili olarak yabancı para üzerinden olan kira bedellerinin TL'ye çevrilmesi hususunda düzenleme getirildiği anlaşılmakla; davalı kiracı şirketin akdi feshinin tek taraflı ve haklı sebebe dayanmadığı, mecuru tahliyesinin erken tahliye olduğu, davalının sermayesinin 22.030.805,77 TL olarak gerçekleştiği; buna göre; davalı şirketin sermayesinin "Pozitif" olduğu ve "Borca Batık Durumda" olmadığı,

sermaye yapısının güçlü olduğu, cezai şart bedelinin davalının ekonomik mahvına sebebiyet vermeyeceğinin bilirkişi raporundan da anlaşıldığı, bu itibarla denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davanın kabulüne, davacının cezai şart alacağının 62.401,52 TL’lik kısmına kira sözleşmesinin fesih tarihi olan 31.03.2019 tarihinden itibaren TBK m. 120/2’nin yollaması ile 3095 sayılı yasanın 2/2. maddesi uyarınca işleyecek yıllık ticari avans faizinin 2 katı oranında faiz işletilmesine,

cezai şart alacağının 800.000,00 TL kısmına ise ıslah tarihinden itibaren TBK m. 120/2’nin yollaması ile 3095 sayılı yasanın 2/2. maddesi uyarınca işleyecek yıllık ticari avans faizinin 2 katı oranında faiz işletilerek davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 179/2 maddesinde, "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir." hükmünün düzenlendiği, aynı kanunun 120. maddesinde.

“Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir.

Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz.” şeklinde olduğu, davacının TBK 120/2 yollamasıyla 3095 sayılı yasanın 2/2 maddesi uyarınca işleyecek yıllık ticari avans faizinin 2 katını talep ettiği, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 8/1 maddesinde; ticari işlerde faiz oranı serbestçe belirlenebilir hükmü getirildiği ve Türk Ticaret Kanununda ve 3095 sayılı Kanunda ticari işlerde akdi faizi sınırlayacak bir hüküm bulunmadığı, (YHGK 2013/6-2249 E, 2015/1362 K) davalının tüzel kişi tacir olduğu,

basiretli tacir sıfatıyla hareket etmesi gerektiği,davacı şirketin kararlaştırılan süreden önce taşınmazı tahliye ettiği, feshin haksız olduğu, davacı şirketin haksız fesih nedeniyle davalı şirketten alacaklı olduğu, bilirkişi raporu ile cezai şart bedelinin hesaplandığı ve cezai şart bedelinin davalı şirketin ekonomik mahvına sebep olmayacağının tespit edildiği, davalının fesih tarihi 31.03.2019 tarihi olup bu tarihten faizin başlatılması ve süre sonu olan 18.12.2019 tarihine kadar 8 aylık süre için cezai şartın belirlenmesinin hatalı olmadığı,

kira akdindeki yazılı şarta karşılık davalının savunma olarak ileri sürdüğü sebeplere göre keşif yapılmasına gerek olmadığı ve tanık dinlenmesine yer olmadığı, bilirkişi raporunun yeterli olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde cezai şart tutarına işleyecek özel akdi bir faiz oranı kararlaştırılmadığını, bu nedenle cezai şart tutarına ticari avans faizi işletilmesi gerektiğini, somut uyuşmazlıkta tahliye tarihinden, kira sözleşmesinin sona ermesine kadar 8 aydan az süre kaldığını, kira sözleşmesinin 23. maddesine göre kiraya veren, ancak kalan süre kadar cezai şart tutarı talep edebileceğini, bu kapsamda 26.04.2019 tahliye tarihi ile 17.12.2019 kira sözleşmesinin süresinin sonu tarihleri arasındaki dönemle sınırlı olacak şekilde cezai şart tutarı belirlenmesi gerektiğini,

sözleşmenin 23. maddesinin lafzına aykırı bir şekilde sözleşmenin fesih tarihininin 31.03.2019 taribi olarak esas alınmasının hatalı olduğunu, talep edilen cezai şart tutarının 62.401,5 TL'lik kısmına kira sözleşmesinin feshedildiği 31.03.2019 tarihinden itibaren değil, cezai şart tutarının muaccel hale geldiği kiralanan yerin tahliye tarihi olan 26.04.2019 tarihinden itibaren ticari avans faizi işletilmesi gerektiğini, tüm delilleri toplamadan, tanıkları dinlemeden ve keşif yapmadan karar verilmesinin hatalı olduğunu, davacı kiraya verenin, alışveriş merkezinin doluluk oranını şağlamak için gerekli yükümlülüklerini yerine getirmediğini,

davacı kiraya verenin kanundan doğan bu asli yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle, davalı şirketin kira sözleşmesini feshetmek zorunda kaldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart istemine ilişkindir.

6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 3 46... üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, davalı kiracının kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi tanınmamasına rağmen, davacı kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etmiş olmasının sözleşmeye aykırı davranış teşkil etmesine, kiracı aleyhine düzenleme yasağı getiren 6098 sayılı TBK'nın 346. maddesinin yürürlüğünün ertelenmesi 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2020 tarihinde sona erdiğinden sözleşme hükmünün kiracıyı da bağlayıcı olmasına, davalı kiracının sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini ispatlayamamasına,

sözleşme ile taraflar arasında gecikme faizi oranının kararlaştırılmış olması, cezai şarta ilişkin borcun haksız fesih halinde muaccel olması ile kiracının temerrüde düştüğünün kabulü ile faiz başlangıcına ilişkin itirazın yerinde olmamasına, bu haliyle uyuşmazlığın çözümü için yeterli delillerin toplanmış olduğunun anlaşılmasına göre; davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR