Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1876 K.2025/2835

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) kapsamında davalı tarafça yapılan ihale sonrasında düzenlenen 08.03.2017 tarihli ve 10 yıl süreli, yıllık 135.000,00 TL+KDV bedelli kira sözleşmesi kapsamında, 150 adet büfeye reklam ünitesi monte ettirme ve reklam alanı olarak kullanılma işinin davacı tarafça kiralandığını, sözleşmenin imzalanmasından kısa bir süre sonra davalı tarafça dava konusu büfelerde bulunan alt kiracıların tahliye edildiğini, bu halde reklam alanı oluşturma imkanı kalmadığından bahisle sözleşmenin tek taraflı ve haksız olarak feshedildiğini,

ayrıca davalının sözleşme ile üstlendiği edimlerini yerine getirmeyerek ciro kaybına neden olduğunu ileri sürerek; oluşan maddi zararlarının tazmini ile sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın haksız fesih tarihinden itibaren işletilecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 16.03.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 29.902.194,07 TL olarak belirlemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; tasarrufu davalı Belediyeye ait şehrin muhtelif yerlerinde bulunan 150 adet büfenin ... ... Noterliğinden onaylı 23.09.2014 tarihli ve ... sayılı ve 10 yıl kira sözleşmesi ile dava dışı şirkete kiraya verildiğini, kiracı şirketin davalı Belediyeye yazı yazarak büfe noktalarının tahsisinin iptal edilmesini talep ettiğini, bahse konu büfelerin tahliye edilmesi sebebiyle reklam alanı oluşturma imkanı bulunmadığından 10.04.2018 tarihli davalı Belediyenin yazısı ile durumun davacı şirkete bildirildiğini, kiraya verilememiş halde bulunan büfelere reklam alınması hususunun imkansız hale geldiğini, ifanın imkansız hale gelmesinde ise davalı Belediyenin bir kusuru bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde davacı kiracıya, kiralananlara ilişkin münhasır ve bağımsız kiralama ve kullanım hakkı tanınmış olduğu, üçüncü kişilerin kullanımına ya da alt kiraya ilişkin sözleşmede bir düzenleme bulunmadığı, davalı tarafından kiralananların dava dışı şirkete kiralanmasının, onun da alt kiralama sözleşmesi yapması ile kiralananların tahliye edilmesi ve kaldırılmasının davalının sorumluğunda olduğu, bunun ifa imkansızlığı olarak değerlendirilemeyeceği, ihalenin feshedildiğine ilişkin herhangi bir mahkeme kararının olmadığı,

bu nedenle davalı tarafından sözleşmenin haksız olarak feshedildiği, sözleşmede cezai şartın hesaplanma şeklinin belirli olduğuna göre feshine kadar sözleşme konusu reklam alanlarının işletilmesinden elde edilen ortalama yıllık brüt ciro esas alınarak,

söz konusu ortalama yıllık brüt ciro tutarının sözleşmenin geriye kalan süresi ile çarpımı sonucu bulunacak tutarın cezai şart olarak ödenmesi gerektiği, her ne kadar kira sözleşmesi 150 adet büfe üzerinden imzalanmışsa da taraflar arasında 57 adet büfenin teslim edildiğine ilişkin bir uyuşmazlık bulunmadığı bu nedenle 57 adet büfe üzerinden hesaplanan ciro tutarının esas alınarak hesaplama yapan bilirkişi raporunun esas alındığı gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulüne, davacı tarafından yapılan yatırımlara ve uğranılan zarara ilişkin herhangi bir delil sunulmadığından yatırım bedeli olarak talep edilen 72.000,00 TL ve tazminat bedeli olarak talep edilen 50.000,00 TL yönünden davanın reddine, cezai şart olarak talep edilen 72.000,00 TL'nin dava, 29.830.194,10 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıda tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine oy çokluğuyla karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; alt kiracı tarafından borçların ödenmemesi neticesinde büfelerin haklı tahliye sebebi doğduğunu, tahliye kararına ise itiraz edilmeksizin kararın kesinleştiğini, böylece davacının reklam hizmeti vereceği büfelere reklam alma imkanının ortadan kalktığını ve ifanın imkansız hale geldiğini, ifanın imkansız hale gelmesi konusunda davalının bir kusuru, dahili ve sorumluluğu olmadığını, esasında ortada ciddi bir muvazaa ve hukuk dışı yöntem olduğunu, Ticaret Sicil Gazetesi kayıtlarında dava dışı alt kiracının yönetim kurulu başkanı ile işbu davanın davacısı şirket arasında hukuki bağ bulunduğunu,

davacı ve tahliye edilen büfeler arasındaki işbirliği halinin varlığı durumunda Mahkeme gerekçesinin temelsiz kalacağını, ifanın imkansızlaşmasında eylem ve fikir birliği içerisinde olan davacının cezai şart yönünden mağdur kabul edilmesi ve müvekkilinin sorumlu tutularak cezai şart ödemeye mahkum edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, cezai şarta hükmedilmesini kabul anlamına gelmemek üzere, her ne kadar taraflar ceza koşulu koyarken miktarı belirlemekte serbest iseler de, bu serbesti cezai şart miktarının aşırı olmaması şartına bağlandığını,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182/3 maddesi uyarınca ceza koşulunun miktarının aşırı görülmesi durumunda hakimin miktarda indirim yapabileceğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, erken ve haksız fesih nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan tazminat ve cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde; davacı kiracıya kiralananlara ilişkin münhasır ve bağımsız kiralama ve kullanım hakkı tanınmış olduğu, üçüncü kişilerin kullanımına ya da alt kiraya ilişkin bir düzenleme bulunmadığı, dava konusu reklam alanlarının bulunduğu büfelerin alt kiracılar tarafından tahliye edilmiş olmasının davalının sorumluğunda olduğu, bunun ifa imkansızlığı olarak değerlendirilemeyeceği, bu nedenlerle Derece Mahkemelerince feshin haksız olduğunun kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi (Ahde Vefa- Pacta Sunta Servanda) yanında sözleşme serbestisi ilkeleri kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü, birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. 6098 sayılı Kanundaki genel kural; tarafların bu sözleşme ile gerçek ve ortak amacın varlığını ortaya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum, tüm sözleşmede belirlenen amaç da gözönüne alınarak yapılmalıdır.

Cezai şartı düzenleyen 6098 sayılı Kanun'un 179/1 maddesi; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmünü içermektedir. Aynı kanunun 182/1 maddesinde; "Taraflar, cezanın mikarını serbestçe belirleyebilirler." denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan; "Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir." hükmü gereğince, hakim taraflarca kararlaştırılan cezai şart miktarının fahiş olup olmadığını re'sen incelemek, fahiş ise ceza miktarını tenkis etmekle (indirmekle) görevlidir.

Bir davada, cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı; tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, sözleşmenin süresi, alacaklının asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul (adil) ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı esas alınarak belirlenmelidir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur.

Cezai şartın indirilmesini gerektiren hallerde, hakim her şeyden önce alacaklının menfaatini gözönünde tutmalı, menfaatlerin ne dereceye kadar ihlal edildiğini araştırmalı, davalının kusurunun ağırlığını ve tarafların içinde bulunduğu durum gözönünde tutmalıdır. Ceza, alacaklının uğradığı zarar ile ihlal edilen menfaatlerle makul bir surette mütenasip olmalıdır.

Somut olayda;, hükme esas alınan 08.03.2017 başlangıç tarihli 10 yıl süreli yıllık 135.000,00 TL+KDV bedelli kira sözleşmesinde kiralananın 150 adet büfenin reklam alanları olduğu belirtilmiş olup, (1.3) maddesinde. "Reklam alanı oluşturulacak büfe sayısı her ne kadar 150 adet büfenin uygun alanları reklam alanı olarak kiraya verilmiş ise de, reklam almaya uygun olan büfelere reklam alınacaktır.

Uygun reklam alanı bulunmaması durumunda yüklenici 150 adetinin altında reklam alanını kullanacak ve kullanılan büfe başı kira bedeli tahsil edilecektir, ileride büfelerde yeni reklam alanlarının oluşturulması halinde kira sözleşmesi süresi içerisinde kullanmak kaydıyla güncel kira bedeli üzerinden her bir büfeye isabet eden bedel kadar kira bedeline ilave yapılacaktır.

Büfelerde belirtilen standart ve ölçülerde uygun reklam alanı konulacak alanın bulunmaması halinde kiracı 150 büfeye reklam ünitesi koyamadığını gerekçe göstererek herhangi bir hak talebinde bulunamayacaktır.","Reklam alanı oluşturulacak büfe sayısı her ne kadar 150 adet büfenin uygun alanları reklam alanı olarak kiraya verilmiş ise de, reklam almaya uygun olan büfelere reklam alınacaktır.

Uygun reklam alanı bulunmaması durumunda yüklenici 150 adetinin altında reklam alanını kullanacak ve kullanılan büfe başı kira bedeli tahsil edilecektir, ileride büfelerde yeni reklam alanlarının oluşturulması halinde kira sözleşmesi süresi içerisinde kullanmak kaydıyla güncel kira bedeli üzerinden her bir büfeye isabet eden bedel kadar kira bedeline ilave yapılacaktır.

Büfelerde belirtilen standart ve ölçülerde uygun reklam alanı konulacak alanın bulunmaması halinde kiracı 150 büfeye reklam ünitesi koyamadığını gerekçe göstererek herhangi bir hak talebinde bulunamayacaktır.", sözleşmenin feshi başlıklı (15.1) maddesinde ise. "Kiracının sözleşmeden kaynaklı esaslı edimlerini yerine getirmemesi durumunda; idare kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek esaslı edimin 30 işgünü içerisinde yerine getirilmesini talep edecektir.

İdarenin yazılı ihtarnamesine rağmen 30 işgünü içerisinde kiracı tarafından yerine getirilmez ise idare tarafından işbu sözleşme feshedilebilir. Aksi takdirde idarenin feshi haksız ve geçersiz bir fesih olacaktır.

Bu durumda idare kiracı tarafından yapılan yatırımların bedelini ödeyeceği gibi kiracı tarafından sözleşmenin feshine kadar sözleşme konusu reklam alanlarının işletilmesinden elde edilen ortalama yıllık brüt ciro esas alınarak söz konusu ortalama yıllık brüt ciro tutarının sözleşmenin geriye kalan süresi ile çarpımı sonucu bulunacak tutar kadar bedeli kiracıya cezai şart olarak ödeyecektir.

Bu sözleşmenin kiracı tarafından haksız feshi halinde yatırımlar bedelsiz olarak idareye terk edileceği gibi sözleşme konusu reklam alanlarının yeniden kiraya verilebileceği süreye kadar olan kira bedeli de idareye ödenir" şartları kararlaştırılmıştır. Özgür irade ile belirlenen bu şartlar geçerli olup, taraflarını bağlar.

Davacı kiracı, davalının sözleşmeyi tek taraflı feshetmesi nedeniyle sözleşmenin özel şartlar (15.1.) maddesi uyarınca; kalan aylar için belirtilen şekilde ortalama yıllık brüt ciro tutarını talep etmiş olup, söz konusu maddenin, 6098 sayılı Kanun'un 179 vd. maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğinde olduğu tartışmasızdır.

Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince; davacının cezai şart talebi kabul edilerek teslimi yapılan 57 adet büfe için hesaplanan cezai şart bedeline hükmedilmiş ise de, davalı Belediyenin tacir olmadığı, bu nedenle cezai şartın fahiş olarak kabul edilip edilemeyeceği, dolayısıyla hesaplanan cezai şartın indirilmesi gerekip gerekmediği noktasında gerekli hukuki değerlendirmeleri yapılmadığı gibi, hükme esas alınan bilirkişi raporunun da denetime elverişli olmadığı, davacının brüt hasılatı hesaplanırken, sunulan faturalar ve ticari defterlerdeki tüm kazançların dava konusu sözleşmeden kaynaklı olup olmadığı üzerinde de durulmadığı anlaşılmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2011 tarihli ve 2011/15-494 E., 2011/555 K. sayılı ilamında da açıklandığı üzere; bir hakkın dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılması suretiyle başkasına bir zarar verilmesi, hakkın kötüye kullanımını oluşturur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmü; herkesin haklarını, toplumda geçerli doğruluk dürüstlük ve iş ilişkilerinin gerektirdiği karşılıklı güven anlayışına uygun olarak kullanmasını emreder.

Diğer bir deyişle Kanun'un 2. maddesinde yer alan dürüst davranma yükümlülüğü "hakların kullanılması" ve "borçların yerine getirilmesinde" söz konusu olur. Hakkın kullanımı ölçütünü, Kanuna göre dürüstlük kuralları verir.

Dürüst davranma ise "bir hak sahibinin hakkını kullanırken veya bir borçlunun borcunu yerine getirirken iyi ve doğru hareket etmesi yani dürüst, namuskar, makul, fiilinin neticesini bilen, orta zekalı her insanın benzer hadiselerde takip edecek olduğu yolda hareket etmesi" anlamındadır.

O halde bir hak sahibi hakkını kullanırken veya bir borçlu borcunu yerine getirirken yukarıda belirtilen ilkelere uygun hareket etmek durumundadır; aksi halde, haklarını kötüye kullandıkları sonucuna varılabilecektir. Bununla birlikte hemen belirtmelidir ki, hakkın kötüye kullanımı, kurumu hukukun şekilciliğinden doğan sertliği gidermek maksadıyla ortaya çıkmıştır.

Zira hukuk kuralları tarafından kişilere tanınan yetkilerin olduğu gibi kullanılması, diğer kişiler için çoğu kez katlanılması güç olan sonuçlar doğurabilecektir. İşte bu noktada 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesi oldukça büyük önem taşımakta olup, gerçekleşen her somut olayda hakim tarafından ayrıca takdiri gereken bir durumdur.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; önceki bilirkişiler dışında seçilecek konusunda uzman üç kişilik bilirkişi heyetinden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli yeniden rapor alınmak suretiyle, herkesin, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, hakimin haklı sebepleri göz önünde tutarak karar vermesi gerekeceği, sözleşmede her bir büfe reklam alanı için belirlenen kira bedelinin bakiye tutarı ile hükmedilen cezai şart alacağı arasındaki fahiş fark dikkate alınarak,

6098 sayılı Kanun'un 182/son maddesi gereğince cezai şartın aşırı olduğunun kabulü ile davaya konu teslimi yapılan 57 adet büfe reklam alanına yapılan maliyete yakın bir cezai şartın belirlenmediği, cezai şart talep edilen sürede davacının kira konusu alanları kullanmaları karşılığı elde edebilecekleri kazanç, davalının kusur derecesi, borca aykırı davranışın ağırlığı, kiralananların kullanım süreleri ile yeniden benzer kiralamaların yapılabileceği makul süre, cezai şartın tazmin ve ceza fonksiyonlarının dengeli olarak korunması gereği ve dürüstlük kuralı prensipleri göz önünde bulundurularak,

hesaplanan cezai şart bedelinden uygun miktarda hakkaniyete ve dosya kapsamına uygun olacak şekilde indirim uygulanması ve ortaya çıkan sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR