Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1986 K.2025/5265

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 03.11.2008 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kiralananı çay bahçesi olarak işletebilmek için; cafe ve yol yapımına yönelik imalatlar, aydınlatma ve çevre düzenlemesi harcamaları ile ağaçlandırma yapan davacının, davalı kiraya veren tarafından gönderilen 30.06.2017 tarihli tahliye talepli yazı üzerine kiralananı tahliye ettiğini, yapılan işlerin mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini ileri sürerek; belirsiz alacak davası niteliğinde fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere;

yapılan iş ve işlemler için şimdilik 1.000,00 TL’nin ve kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı kazanç kaybı için şimdilik 1.000,00 TL'nin delil tespiti talep tarihi olan 14.07.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş. 26.03.2021 tarihli talep artırım dilekçesiyle masraf talebini 241.891,77 TL’ye, kazanç kaybı talebini ise 34.148,79 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; hak düşürücü süre itirazı ile zamanaşımı definde bulunduktan sonra sözleşme hükmü gereğince tahliye koşullarının oluştuğunu, sökülebilir malzemeyi davacının götürmesi gerektiğini, sözleşme süresinin bitmek üzere olduğunu, taleplerin haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın erken tahliyesine dayalı olarak davacının kiralanana yapılan harcamalar ve yoksun kalınan kar talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile toplam 249.718,61 TL'nin dava tarihi olan 24.12.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin kısmın feragat nedeniyle reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının tazminat talebi bakımından uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak davacı tarafından yapılan imalatların ve mahrum kalınan karın belirlendiği, imalatların imal tarihleri itibariyle kalem kalem değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıklarının ayrıntılı olarak tespit edildiği, yerel mahkemece verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; bilirkişi raporunun eksik hesaplama yaptığını, ziraat raporunda bir kısım ağaç ve bitki bedelinin eksik hesaplandığını, sözleşme tarihi esas alınarak hesaba katılmayan ağaçlar bakımından alanın sözleşmeden önce de davacı kullanımında olduğunun gözetilmesi gerektiğini, hesaplamada esas alınan birim fiyatların düşük tutulduğunu, kamulaştırmasız el atma nedeniyle davacı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı vekili; idarenin sözleşmeye uygun tahliye isteminde bulunduğunu ve tazminat sorumluluğu olmadığını, davacının sökülüp götürülebilir nitelikteki malzemeleri götürmesi gerektiğini, yapılan masraflara rıza gösterilmediğini, hükme esas raporların çelişkili olduğunu, 2017 birim fiyatlarının esas alınamayacağını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların bedeli ile kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı kar kaybı zararının tazmini istemlerine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, kiralananın süresinden önce tahliye edilmesine, tarafları bağlayıcı kira şartnamesinin 14. maddesinde kiracının zarar ve ziyanının tazmin edileceğinin kararlaştırılması doğrultusunda kar kaybı tazminatına hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre; taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 530. maddesi uyarınca “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Somut olayda taraflar arasında 03.11.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış ve kiralanan kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Taraflar arasında tahliyenin gerçekleştiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında kiralananın kira sözleşmesi ve şartnamesi ile eki niteliğindeki diğer belgeler gözetilerek kiralananın kiracıya ne durumda teslim edildiği belirlenmemiş, imalatlar yönünden sökülüp götürülemeyecek nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların neler olduğu tespit edilmemiş olup bilirkişi raporları hatalı tespitler içermekle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle; kiralanana yapılan sökülüp götürülemeyecek nitelikteki zorunlu ve faydalı imalatlar tespit edilerek bunların kiracı tarafından ispat edilen imalat tarihi itibariyle belirlenen bedellerinden aksi halde kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldıkları kabul edilerek bu tarih itibariyle belirlenen bedellerinden yıpranma payları da düşülmek suretiyle değer tespiti yapılması hususunda alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve hatalı tespitler içeren bilirkişi raporları doğrultusunda karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR