Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1987 K.2025/5466

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının mülkiyeti davalıya ait olan taşınmaz üzerinde yer alan çay bahçesi niteliğindeki iş yerini 07.10.2008 tarihli ve 246 sayılı encümen kararıyla 10 yıl süreyle kiraladığını, kendi imkan ve parasıyla işletme ilişkin gerekli ve zorunlu yatırımlar yaptığını, davalının 30.06.2017 tarihli tahliye talepli yazısı üzerine sözleşme süresi henüz sona ermeden kiralananı tahliye ettiğini, yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, davacının kiralanana yaptığı masraflar ve sözleşmenin erken feshi nedeniyle yoksun kaldığı kâr nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, davacı tarafından yapılan masraflar için şimdilik 1.000,00 TL’nin; erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kâr için şimdilik 1.000,00 TL'nin delil tespitinin yapıldığı 14.07.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 02.05.2018 tarihli dilekçesiyle masraf talebini 542.708,92 TL’ye yükseltmiş, 26.03.2021 tarihli dilekçesiyle masraf talebini 535.186,47 TL, kazanç kaybı talebini 26.749,36 TL olarak belirlemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, kiralananın bulunduğu yerde halkın yararına çevre düzenlemesi yapılacağından, kira sözleşmesinin (11.) maddesinde yer alan hükme dayalı olarak tahliye talep edildiğini, davacının kira sözleşmesi ve şartnamesine aykırı olarak zarar ve ziyan talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının ziraat bilirkişisi raporunda tespit edilen 261.365,00 TL, elektrik elektronik bilirkişisi tarafından tespit edilen 1.275,00 TL, makine bilirkişisi tarafından tespit edilen 9.257,60 TL, inşaat bilirkişisi tarafından tespit edilen 263.288,87 TL masraf bedeli ile muhasebe bilirkişisi tarafından tespit edilen 26.749,36 TL kazanç kaybını talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile toplam 561.935,83 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uzman bilirkişi heyetinden alınan rapor ile davacı tarafından yapılan imalatların ve mahrum kalınan kârın belirlendiği, imalatların imal tarihleri itibariyle kalem kalem değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıklarının ayrıntılı olarak tespit edildiği, Mahkemece verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; bilirkişi raporlarında hatalı ve eksik hesaplama yapıldığını, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmeyeceğini, yargılama giderlerinden davacının sorumlu tutulamayacağını ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir. 2. Davalı vekili; kiralananın tahliyesinin sözleşmeye uygun olarak talep edildiğini, kamu yararının gözetildiğini, sözleşme süresinin bitmek üzere olduğunu, davacının tazminat talep edemeyeceğini, hükme esas raporların hatalı olduğunu, hesaplama ve tespitlerde hata yapıldığını ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların bedeli ile kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı uğranılan kâr kaybının tazmini istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, kiralananın süresinden önce tahliye edilmesine, taraflar arasındaki kira şartnamesinin (14.) maddesinde kiracının zarar ve ziyanının tazmin edileceğinin kararlaştırılması doğrultusunda kâr kaybı tazminatına hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre; taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan kiraya verenin benimsediği sökülüp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 530. maddesi uyarınca “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Somut olayda; taraflar arasında 03.11.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış ve kiralanan davalı kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Taraflar arasında tahliyenin gerçekleştiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında; kiralananın kira sözleşmesi ve şartnamesi ile eki niteliğindeki diğer belgeler gözetilerek kiralananın kiracıya ne durumda teslim edildiği belirlenmemiş, imalatlar yönünden sökülüp götürülemeyecek nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların neler olduğu tespit edilmemiştir. Bu haliyle bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle; taraflar arasındaki sözleşme hükümleri de gözetilerek kiralanana yapılan sökülüp götürülemeyecek nitelikteki zorunlu ve faydalı imalatların tespit edilmesi, bunların kiracı tarafından ispat edilen imalat tarihi itibariyle belirlenen bedellerinden aksi halde kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldıkları kabul edilerek bu tarih itibariyle belirlenen bedellerinden yıpranma payları da düşülmek suretiyle değer tespiti yapılması hususunda alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve hatalı tespitler içeren bilirkişi raporları doğrultusunda karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR