Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/224 K.2025/4599

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; .. ..

Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan arsanın davalı tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkili ile diğer ortakların taşınmazı satın aldıklarını ve bedelini ödediklerini, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini, ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü,

satış bedeli tamamen ödenmiş olmasına rağmen davalı TOKİ tarafından müvekkiline tapu devri yapılmadığını, TOKİ'nin sözleşme gereği yükümlülüğünü yerine getirmediğini ileri sürerek; taraflar arasındaki 30.11.2011 tarihli sözleşmenin haklı nedenlerle feshine, yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle gayrimenkulün değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,

ilk talepleri kabul görmez ise dava kosunusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuda tesciline ve yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle taşınmazın değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumunun aynı olduğunu, yapılaşma şartının E:4.000 Hmax serbest olduğunu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve .. sayılı yazısı gereği .. Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve .. sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin davalı İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının .. Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını savunara; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazdaki yapılaşmanın 10 kat ile sınırlı olması, bölgedeki tüm yapılaşmanın 10 ile sınırlı olması ve değer belirlenmesinde emsal alınan taşınmazlarının da en fazla 10 kat olduğu dikkate alındığında, dava tarihi itibariyle belirlenen bedeli üzerinden,

taşınmazın Hmax:10 kat ile sınırlandırılması sonucu %15 oranında değer kaybı olacağı takdir ve hesap edilmekle her bir davacı hissesinden dava tarihi itibariyle değer düşüklüğü bedelinin (200.750,00 TL x %415) 30.112,50 TL olacağı ve açıklanan sebeplerle davacının değer düşüklüğü talebinin yerinde görüldüğünde gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 30.112,50 TL değer kaybı alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın davalı tarafından açık artırma yolu ile satışa çıkarıldığı ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihale sonucunda Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesi ile satıldığı, aynı tarihte taşınmazın alıcılara teslim edildiği, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, "Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.", (3.) maddesinde ise.

"Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu gayrimenkul satış sözleşmesinin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı takdirde bildirilen teslim ihbar tarihi itibariyle teslim almış sayılır.

Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim Tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz." düzenlemelerinin yer aldığı, yine Satış Şartnamesinin (6.) maddesinde.

"Taşınmazlar hakkında internet sitesindeki tanıtım veya broşür, katalog, kitapçık ve ilanlarda verilen bilgiler ile diğer bilgiler taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi niteliğindedir.

Teklif veren taşınmazı mevcut durumu ile (kiracı, hasar, hisse, işgal, imar, iskan, tapu v.b. bilgileri) görmüş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılacak olup; bu konuda gelecekte İdareden /Eskidji'den herhangi bir itiraz ve talepte bulunmayacaktır." hükmünün düzenlendiği, taşınmazın E:4.00 Hmax:Serbest yapılaşma koşulları ile satışa çıkarılması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli kararı üzerine ..

Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planlarında ve plan notlarında gerekli değişiklikler yapılması ile taşınmazda 10 kattan fazla inşaat yapma imkanının kalmadığı, 5104 sayılı .. .. Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesine göre alanda yapılan imar planı ve değişikliklerinin .. Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapıldığı, ..

Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğradığı, satış sözleşmeleri ve teslim formu ile taşınmazların tesliminin aynı tarihte yapıldığı, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin taşınmazların satın alınmasından sonra gerçekleştiği, davacının arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradığı zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararı olduğunu ispat edemediği, davacının taşınmazı edindikten sonra yapılan imar değişikliği ile inşaat alanında bir değişikliğin olmadığı,

inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmemesi, davacının sonradan yapılan düzenleme sonucunda bir zararının oluşmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayağı, davacının açtığı davaya maddi tazminat talebi yönünden devam edildiğinin bildirilmesi nedeniyle kademeli taleplerden tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, Mahkemece, kısmen kabul kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalının ikinci kademe taleplerinden tapu iptal ve tescil talebini haricen kabul ettiğini, bu kabul çerçevesinde dava tarihinden sonra 15.12.2020 tarihinde müvekkile tapu devrinin gerçekleştirildiğini, müvekkile tapu devri yapılmakla tapu iptal ve tescil talebinin konusuz kaldığını, bu aşamadan sonra davaya yalnızca belirsiz alacak/tazminat davası yönünden devam edildiğini, konusuz kalan talep yönünden İlk Derece Mahkemesi tarafından davalının vekalet ücretinden ve yargılama giderlerinden sorumlu olması gerektiği yönünde karar verilmesi gerektiğini,

taraflar arasındaki satış sözleşmesinin davalı tarafından dava tarihinden sonra 15.12.2020 tarihinde ayıplı ve kusurlu olarak ifa edildiğini, dava konusu taşınmazın satış sonrası ve tescil öncesi hasarlanarak ayıplı kusurlu hale gelmesi nedeniyle müvekkil davacının uğradığı tüm zararlardan davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 208/1 maddesi gereğince kusursuz sorumluluk ilkesine göre sorumlu olduğunu,

ifa tarihi itibariyle dava konusu taşınmaz ihale dökümanlarında yazılı bir takım vasıflarını kaybederek ayıplı kusurlu hale gelmiş olduğundan davalının 6098 sayılı Kanunun 246. maddesi atfıyla aynı Kanun'un yollamasıyla 219. maddesi itibariyle ayıp ve kötü ifadan satılanın maddi, hukuki ve ekonomik ayıplarından sorumlu olduğunu, imar değişikliğinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirlediği esaslar çerçevesinde ..

Büyükşehir Belediyesince gerçekleştirilmiş olmasının, davalının satış sözleşmesine ve kanuna dayalı sorumluluğunu ortadan kaldırmadığını, yapılan imar değişikliği ile dava konusu arsanın yüzölçümünde ve arsa üzerinde yapılabilir inşaat alanında bir eksilme, azalma olmasa bile kat yüksekliğinin serbest durumdan 10 kata düşürülmesi ile zarar oluşacağını, oluşan zararın emsal karşılaştırma yöntemi, gelir indirgeme yöntemi, direkt kapitalizasyonu yöntemi vb. bilim dünyasında ve serbest piyasada genel kabul görmüş gayrimenkul yöntemlerinden en uygunu ile tespiti, hesaplanması ve hüküm altına alınması gerektiğini,

gerekçeli kararda bir takım maddi ve hukuki hatalar ve değerlendirmeler yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.

20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; "imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği" hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır.

Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup alıcılar adına vekaleten hareket eden ..'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.

6098 sayılı Kanunun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve davacının terditli dava açtığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR