Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2288 K.2025/5584

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... ili, ... ilçesi 2 12... parsel de kayıtlı bulunan kargir ev ve tarla vasıflı taşınmaz muris ..... mirasçılarına elbirliği ile intikal ettiğini,davacının satımın yapılması için 2017 yılı başında davalı ile tarihsiz bir sözleşme yaptığını, davalının zaman zaman müşteri getirdiğini, bu müşterilerle yapılan diyaloglarda müşteriye söylenen satış rakamı ile müvekkillerine söylenen rakam arasında farklılıklar olduğunun ortaya çıktığını, akabinde yazılı bulunan ilk sözleşme tarafların ortak rızası ile sözlü olarak ortadan kaldırıldığını, davalının ilanı ilgili taşınmaz satış sitelerinden geri çektiğini,

2022 yılı Mart ayında davalının arayarak, 2 tane alıcı/ yatırımcı müşterisi olduğunu taşınmazın 6-7 milyon TL'ye satılmasının mümkün olduğunu söylediğini, sonrasında zaten bu sırada İstanbul'dan bir alıcı ile 16.500.000 TL'ye satış için anlaştığının tespit edildiğini, bu tespitin yapıldığının kendisine bildirilmesinin ardından, kendi mail adresinden 6 Nisan 2022 tarihli müvekkiline bir mail atarak,

16.500.000 TL'ye anlaştık, siz de bu bedelin 1.500.000 TL sinin benim olduğunu kabul ettiniz tarzında bir mail attığını, anılan tarihte diğer hissedarların da satış için onay vermediklerini, davalının davacının güvenini defalarca zedelediğini, bu olaylar üzerine 07.06.2022 tarihinde davalının, ...

İcra Müdürlüğünün 2022/301 takip sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlattığını, Almanya da bulunan müvekkili aleyhine muhtara yapılan tebligat ile takibi kesinleştirdiğini ve müvekkilinin banka hesaplarına ve taşınmazda elbirliği halinde bulunan hissesine haciz konulduğunu, icra takibi 1.132.800 TL haksız fesih hizmet bedeli + %18 KDV olarak icraya konulmuş olup 20.11.2020 tarihli taşınmaz satışı hizmet sözleşmesinin dayanak olarak gösterildiğini, iş bu sözleşmenin ilk sayfası zaten her zaman değiştirilebilir nitelikte ve imzasız olmakla, 2. sayfa altındaki imzayı da kabul etmediklerini ileri sürerek;

müvekkilinin, davalıya borçlu olmadığının tespitini, sözleşme altındaki imzanın müvekkiline ait olmadığının tespiti, sözleşmenin geçersizliğinin tespitini, davalı alacaklı icra takibinde haksız ve kötüniyetli olduğundan asıl alacağın % 20'sinden az olmamak üzere tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı ile müvekkilinin taşınmazın satışı için 2017 değil, 2018'den bu yana sözleşmiş bulunduklarını, davacı yanın sözleşmenin yokluğuna dair tüm iddiaları dava konusu olan sözleşmedeki imzanın davacı asıla ait olup olmadığı noktasında toplandığını, davacının imzanın araştırılması delilinde ısrarcı olduğu gibi kendilerinin de aynı delile dayandıklarını, hatta davacının sözleşmeye ismini de kendi yazmış olduğundan el yazısının da araştırılmasını talep ettiklerini, imza ve el yazısının davacıya ait olduğunu, çünkü imzayı müvekkilinin önünde attığını,

davacının müvekkiline karşı tüm kötü niyet ve sözleşmeye dair suistimal iddialarının asılsız olduğunu, tarafların iletişimlerini koparmadıklarını, davacının iddia ettiği gibi herhangi bir fesih de olmadığını, hizmetine aynen devam ettiğini, davacı fesih beyanında taşınmazın satışından vazgeçtiğini ve yakınlarının orada "iş yapacaklarını" bahane ederek sözleşmeyi fesh ettiğini, daha sonra müvekkilinin, davacının Bodrum'da bulunan bir emlakçı ile anlaştığını haber aldığını, ayrıca yine sözleşmeye aykırı bir şekilde alıcılarla satış aşamasında fiyat arttırımı yaparak satışa kendi eylemleri ile mani olduğunu,

davacının icra takibi bedelinin neye göre belirlendiğinin açıklanmasını talep ettiğini, icra takibi, anılan sözleşme bedeli olan 35.000.000,00 TL değil, 24.000.000,00 TL bedel üzerinden %2+%2 oran + %18 KDV ile 1.132.800 TL talep edildiğini, Sözleşmenin 5.9 nolu maddesi gereği gerçekleşen cezai şarta dayanmakta olduğunu, buna göre: 24.000.000,00 X %2 = 480.0 00... = 960.000 + 172.800 (%18 KDV) = 1.132.800 TL olup müvekkili kötü niyetli olsa idi sözleşmede yazan bedelin tamamını talep edeceğini, müvekkilinin taşınmazı bunca yıl satamamasının en büyük sebebinin davacının kendisi olduğunu,

her satış anında fiyat artırarak taşınmasın satışına davacı yanın engel olduğunu, en sonunda 24.000.000,00 TL için müşteri bulunduğunda davacının bu sefer sözleşmeden tamamen cayması üzerine, müvekkilinin hakkaniyet için sözleşme bedelini değil, o gün satılacak bedelden hesap ederek sözleşmedeki haklarını talep etmiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu 20.11.2020 tarihli taşınmazın satılması hakkında aracılık hizmetleri sözleşmesinde dava dışı malikler ....... ve ..........'in imzasının bulunmaması ve tellala (simsara) yetki vermemesinin sonuca bir etkisinin bulunmadığı, 20.11.2020 tarihli taşınmazın satılması hakkında aracılık hizmetleri sözleşmesinin süresiz olarak düzenlendiği, somut olayda, sözleşmenin ayakta olduğu dönem içerisinde taşınmazın herhangi bir kimseye satışının yapılmadığı,

dolayısıyla dava konusu taşınmazın satışına ilişkin davalı tarafın aracılıkta bulunduğu bir taşınmaz satış sözleşmesinin kurulmadığı, süresiz olan tellallık (simsarlık) sözleşmesini ilanihaye sürdürmesinin davacı taraftan beklenemeyeceği, genel işlem koşulu niteliğinde düzenlenen -süresiz olan- simsarlık sözleşmesini davacı tarafın haklı veya mücbir bir sebebi olmaksızın feshedemeyeceği yönündeki sözleşme hükmünün dürüstlük kuralına aykırı davacı tarafın aleyhine ve onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte haksız işlem şartı niteliğinde olduğu, bu nedenle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 25. maddesi gereğince geçersiz olduğu,

davacı tarafın süresiz simsarlık sözleşmesini feshetme hürriyetine sahip olduğu, taraflar arasındaki 20.11.2020 tarihli taşınmazın satılması hakkında aracılık hizmetleri sözleşmesinin davacı yanca mesaj gönderilerek feshedildiği hususunun davalı simsar vekilinin cevap dilekçesi içeriği nazara alındığında davalı tarafın kabulünde olduğu, nitekim bunun üzerine "haksız fesih hizmet bedeli" istemine konu Datça İcra Müdürlüğü 2022/301 Esas sayılı icra takibinin açıldığı,

davalı yanın davacı yandan alacağının bulunmadığını bildiği halde icra takibine giriştiği, bu nedenle davalı tarafın kötüniyetli olduğu gerekçesiyle davanın kabulüyle, Datça İcra Müdürlüğünün 2022/301 Esas sayılı dosyasında davacının davalıya takip tarihi itibari ile borçlu olmadığının tespitine, kötüniyet tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin davacı tarafından feshedildiği hususu gelinen aşamada ihtilaf konusu olmadığı, simsarlık sözleşmesi sonrasında asıl sözleşmenin kurulmadığının da sabit olduğu,

taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesinde kararlaştırılan, müşterinin haklı veya mucbir sebep olmaksızın sözleşmeyi feshedemeyeceği, feshi halinde müşterinin sözleşmenin 6. maddesinde düzenlenen satıcı hizmet bedeli ve alıcı hizmet bedelinden oluşan cezai şartı davalıya ödeyeceği yönündeki hükmünün, sözleşmenin tarafları bağlayacağı sürenin sözleşmede yazılı olmaması ve fesih tarihi itibariyle tarafların sözleşme ile bağlı olması beklenen makul sürenin de geçmiş bulunması nazara alındığında, matbu olarak düzenlenen sözleşmenin belirtilen maddesinin,

davacı tüketici bakımından tek taraflı olarak düzenlenen feshe dayanan cezai şart niteliğinde olup geçerli kabul edilemeyeceği, bu durumda mahkemece varılan neticede isabetsizlik olmadığı anlaşılmakla davalının bu yöndeki istinaf başvurusu yerinde olmadığı, dava ve takip konusu sözleşmeye dayalı olarak davacı borçlu aleyhine takip başlatan davalının, davacının kendisine borcu olmadığını bildiği,

buna rağmen icra takibine giriştiği, takipte kötüniyetli olduğunun dosyadaki bilgi, belge ve delillere göre ispatlanamadığı anlaşılmakla davalının kötüniyet tazminatı ile sorumlu tutulmasına hukuken olanak olmadığı gerekçesiyle davalının kötü niyet tazminatına yönelik istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüyle Datça İcra Müdürlüğünün 2022/301 Esas sayılı dosyasında davacının davalıya takip tarihi itibari ile borçlu olmadığının tespitine, kötüniyet tazminatı talebinin reddine, karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; sözleşmenin devam ettiği yönündeki itirazlarının değerlendirilmediğini, TBK 25. maddesine aykırı hüküm sebebiyle sözleşmenin tümüyle geçersiz sayılmasının hatalı olduğunu, gerekçeli kararda ileri sürülen ve sözleşmeye konu taşınmazın satılamamasından ötürü sözleşmenin geçersiz olduğuna dair hükmün yasal bir dayanağı olmadığı gibi kadim mantık kurallarına da ters düştüğünü, kararın hukuki bir garabet olduğunu, sözleşmeye herhangi bir süre konulmamasının sözleşmeyi geçersiz kılacağına dair mevzuatta hiçbir hüküm bulunmadığını,

ayrıca davacı ile müvekkili arasında sürekli olarak whatsapp isimli uygulama üzerinden anılan sözleşmeye dair mesajlaştıkları da dikkate alındığında sözleşme her iki tarafın iradesi ile ayakta tutulduğunu, davacının dava konusu sözleşme devam ederken davalının hak ettiği ücreti ödememek ve cezai şarttan dönmek maksadıyla hareket ettiğinin tanık beyanları ile sabit olduğunu, sözleşmenin feshinin ihtilaf konusu olduğunu, sözleşmenin feshedilemeyeceğine dair cezai şartın mevzuata aykırı olmadığını,

sözleşmenin sırf süresiz olmasından ötürü geçersiz sayılmasının hakkaniyete ve TBK genel ilkeleri ve özellikle Medeni Kanundaki dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığını, yerel mahkemenin, sözleşme hükmünün adaletsiz bir şekilde yorumladığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesi uyarınca istenilen haksız feshe dayalı cezai şart istemine konu icra takibinden sonra açılan menfi tespit istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin cezai şarta ilişkin 6. maddesinde tarafların sözleşmeyle bağlı kalacağı süreye ilişkin kısmın boş bırakıldığı, fesih tarihi itibariyle tarafların sözleşme ile bağlı olması beklenen makul sürenin de geçtiğine dair kabulün somut olayın özelliklerine uygun olduğu anlaşılmakla davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR