Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2682 K.2025/6211

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 15.11.2020 tarihli otel kira sözleşmesinde kiralananın otel olarak kullanılmaya elverişli bina olarak tasvir edildiğini, davacının otelin faaliyete hazır olduğuna güvenerek dava dışı ........... Tur. İnş. Pet. Gıd. Oto Kir. Tic. Ltd.

Şti. (....) ile 14.06.2021 tarihli restoran-hamam ve oda kira sözleşmesi imzaladığını, 07.07.2021 tarihinde bu şirketin aldığı ''Bina Dayanaklılık Değerlendirme Sonuç Raporu" ile yapının can güvenliği açısından oturmaya ve kullanmaya uygun olmadığının değerlendirildiğini, kiralananın otel olarak işletilmeye uygun olmadığını, kiralananın durumu nedeniyle ..... ile imzalanan sözleşme de ifa edilemeyecek duruma geldiğinden,

sözleşme doğrultusunda yaptığı asansör, demirbaş, teminat, deprem raporu harcamalar ve ödediği cezai şartlar nedeniyle davacının zarara uğradığını, bu ödemelerin tazmini için davalı aleyhine başlatılan takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile takibin devamına ve davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşme ile davacıya sadece hamam ve otel girişindeki küçük kafeteryanın alt kiraya verilmesi izni verildiğini, bunun dışında kalan yerler bakımından izin verilmediği gibi icazet de verilmediğini, kiralananın mefruşatlı ve kullanılmaya hazır şekilde teslim edildiğini ancak davalının yenileme işlemlerine başladığını, tadilat işinin aylarca sürüncemede kaldığını, davalının oteli açmaya hazır duruma getiremediğini, kira bedellerini ödeyemediğini ve ruhsat vs. hiçbir başvuruda bulunmadığını, daha sonra ..... ile alt kira sözleşmeleri yapıldığını ve otelin güçlendirilmesi gerektiğinin belirlendiğini,

takipte borç kalemlerinin ne olduğu açıklanmadığı gibi herhangi bir belge de sunulmadığını, davacının hiç bir alacağı olmadığını bildiği halde danışıklı işlemlerle ve kendi tarafından düzenlenen belgelere dayanarak kötü niyetle icra takibi yaptığını savunarak, davanın reddine ve davacı aleyhine kötüniyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar imzalanan kira sözleşmesini(2.) maddesinde, kiracının mal sahibinin yazılı muvafakatini almadan mecuru bütün olarak başkasına devredemeyeceği, bir başkasına kiraya veremeyeceği, iştigal konusunu değiştiremeyeceği, aksine davranışın akde aykırılık kabul edilerek tek başına tahliye sebebi sayılacağının, kafeterya ve hamamın alt kiraya verebileceğinin kararlaştırıldığı,

davacı ile dava dışı şirket arasında otelin restoran ve hamam bölümünün kirasına ilişkin bir sözleşme ile oteldeki odaların kiraya verilmesi işinin dava dışı şirkete bırakılmasına yönelik ikinci bir sözleşme imzalandığı, asıl kira sözleşmesinde yer alan yazılı muvafakatın ise bulunmadığı, alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesine aykırı olduğu, davacının asıl kira sözleşmesine aykırı olarak yapmış olduğu alt kira sözleşmesi nedeniyle ödediği cezai şartı asıl kira sözleşmesinin tarafı olan davalıdan talep edemeyeceği, alacaklının kötü niyetinin ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın ve kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş;

karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının otel olarak işleteceği taşınmazın kullanıma uygun olduğu konusunda gerekli araştırmayı yapabilecek durumda iken yapmaması, basiretli davranmaması nedeniyle sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, kira sözleşmesinde davacı kiracının, mecurun işletilmesi ile ilgili olarak resmi makamlardan alınması gereken her türlü izin ve belgeleri ve de ruhsatları masrafı kendisine ait olmak üzere alacağının kararlaştırıldığı ve sorumluluğun kiracıya yüklendiği,

ayrıca nisbi hak doğuran üçüncü kişi ile imzalanan sözleşmeye dayalı olarak davalıdan talepte bulunulamayacağı, bu nedenle ödenen cezai şart bedelinin talep edilemeyeceği, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün (7.) maddesinde taşınmaza yapılacak herhangi bir dekorasyon işinin kiraya verenin yazılı izniyle ve bedeli kiracıya ait olmak üzere kiracı tarafından yapılacağının ve bu iyileştirmeler için sözleşme erken fesh edilmiş olsa bile bir bedel talep edilemeyeceğinin düzenlenmiş olması karşısında, davacı kiracının kira sözleşmesine dayanarak kiralanana yaptığı imalat bedellerini isteyemeyeceği,

kaldı ki tadilatların bedelinin 2 aylık kira bedeli olarak belirlendiği ve 2 aylık kira bedelinin tahsil edilmeyeceğinin kararlaştırılması karşısında bu masraflara ilişkin talebin reddine karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; zararın davalının sözleşmeye aykırı ediminden kaynaklandığının dikkate alınmadığını, kiralananın sözleşme kullanımına uygun durumda olmadığını, dava dışı ..... ile yapılan sözleşme dolayısıyla uğranılan zararın davalıdan tahsili gerektiğini, talebin sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle tazminat talebi olduğunu ve ..... ödenen cezai şart bedelinin zarar kapsamında olduğunu, alt kira ilişkisi olmayıp otel satış yetkisi verildiğini, tadilat bedelinin 2 aylık kira bedelini aşıp aşmadığının belirlenmesi gerektiğini, uğranılan zararın tespitine ilişkin işlem yapılmadan karar verildiğini, ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, sözleşmelerin nisbiliği ilkesi kapsamında dava dışı üçüncü kişiyle imzalanan sözleşme uyarınca ödenen cezai şart bedelinin sözleşmenin tarafı olmayan davalıdan talep edilemeyecek olmasına, kira sözleşmesinde açıkça sözleşmenin erken feshi halinde dahi yapılan iyileştirmelerin bedelinin talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR