Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2788 K.2025/6356

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen sözleşmenin feshi ve alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 25.04.2012 tarihli .....

Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti müvekkiline ait olan .... projesi kapsamında yer alan 3 nolu bağımsız bölümün taksitli olarak KDV dahil 803.056,00 TL bedelle davalıya satıldığını, müvekkili şirketin konutu tamamlayarak teslim edimini yerine getirdiğini ancak davalının sözlemedeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davalıya ödemelerini yapması için 03.04.2013 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, fakat davalı tarafça ya ödemelerin yapılmadığını ya da gecikmeli ve eksik olarak yapıldığını, bilahare hakkında icra takibi başlatıldığını belirterek,

satış vaadi sözleşmesinin feshini, gayrimenkule yapılan müdahalenin men'ini ve bağımsız bölümün tahliyesini, bağımsız bölümlerin davalıya fiili teslim tarihi olan 17.09.2012 tarihinden dava tarihine kadar işlemiş ve dava tarihinden fiilen tahliyesine kadar satış vaadi sözleşmesinin 6 ncı maddesi gereği satış bedelinin %1'i üzerinden hesaplanacak ecrimisil bedelinden şimdilik 5.000,00 TL'lik kısmının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, satış bedelinin %10'u oranında tazminatın ödenmesini, müvekkili şirketin zararının %50 fazlası ile karşılanmasını,

yıpranmış dekorasyon unsurları ile iç boyaların tamamının yenilenmesi için yapılacak masrafların tahsilini istemiş, 01.02.2022 tarihli bedel artırım dilekçesi ile ecrimisil alacağını fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 159.942,78 TL'ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmede feshin ihbar edilmekle hüküm doğuracağı düzenlendiğinden dava yoluyla fesih kararı alınmasının uygun olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 03/02/2021 tarihli ve 2017/251 Esas ve 2021/63 Karar sayılı kararıyla; bağımsız bölümün natamam olarak davalıya teslim edildiğinin her iki tarafın da kabulünde olduğu ve keşif zaptına bu hususun yazıldığı, yine bu hususa yönelik sözleşmede de hüküm bulunduğu, davalının toplam 172.709,25 TL ödeme yaptığının anlaşıldığı, davalı tarafça 30.08.2012, 30.12.20 12... .01.2013 tarihli taksitlerin ödenmemesi üzerine davacının keşide ettiği .....

Noterliğinin 03.04.2013 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile; borcun ödenmesi gerektiği aksi halde ikinci ihtara lüzum olmaksızın talep ve tahsili için gerekli yasal işlemlere başlanmak durumunda kalınacağı ve bakiye borcun da muaccel hale geleceğinin ihtar edildiği, ihtarnamenin 08.04.2013 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davalının ihtara rağmen ödeme yapmaması üzerine temerrüde düştüğü, hükmedilecek ecrimisilin temerrüt tarihi ile dava tarihi arasındaki döneme yönelik olabileceği, bu dönem yönünden bilirkişi tarafından hesaplanan tutarın 143.433,80 TL olduğu,

davalının mahsup talebi olmamışsa da taraflar arasındaki sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğu, sözleşmenin feshi halinde de re'sen hükmün karşılıklı ifa şeklinde kurulması gerektiği, bu çerçevede davalının ödediği bedelden hesaplanan tutarın mahsubu ile fazladan ödenen bedelin davalıya iadesinin gerektiği, bağımsız bölümün natamam olarak davalıya teslim edildiği, davalı yanca tamamlanarak ikamet edildiği, bu çerçevede bağımsız bölümün satış öncesi sıfır, kullanılmamış haline getirilmesi için yapılacak masraflara ait bedelin talep edilemeyeceği, yine talep edilen zararların ispatlanamadığı,

davacı yanca sözleşmenin 6/b maddesine dayalı olarak talep edilen sözleşme bedelinin %10'una karşılık gelen tutarda tazminat talebinin haksız şart niteliğinde olduğu belirtilerek, davanın kısmen kabul kısmen reddine, taraflar arasında imzalanmış olan 25.04.2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshine, davalının İstanbul İli, .... İlçesi, .... Mahallesi, G 22...

B1A-1B 8243 Ada, 6 Parsel, EA14 Blok, 1. kat+çatı katı 3 nolu bağımsız bölüme müdahalesinin meni ile bu bağımsız bölümden tahliyesine, davalının yapmış olduğu ödemeden ihtarnamenin tebliği ile dava tarihi arasındaki döneme yönelik bilirkişi tarafından hesap edilen kira değeri olan 143.433,80 TL'nin mahsubu ile bakiye 29.275,45 TL'nin davacı yanca davalıya iadesine, tazminat ve zarara yönelik istemlerin ayrı ayrı reddine karar verilmiş, karara karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 23.02.2023 tarihli ve 2021/2394 Esas ve 2023/308 Karar sayılı kararıyla.

4077 sayılı Kanun'un 10. maddesinin B bendi uyarınca; konut finansman kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğinin belirtildiği, konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunmasının gerektiği, somut olay ilgili yasal düzenleme ışığında incelendiğinde, davacı tarafından davalının usulünce temerrüde düşürülmediği,

zira ihtarda davalıya bir hafta süre tanındığının anlaşıldığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun eastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Dairemizin 20.03.2024 tarihli bozma ilamı ile "1. Taraflar arasında imzalanmış 25.04.2012 tarihli, ...... Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin 6 ncı maddesinin a bendinde; alıcının bu sözleşmeden doğmuş ve doğacak yükümlülüklerinden art arda ikisini veya satış bedelinin %10'undan fazla herhangi bir ya da birkaç borcunu vadesinde ödememesi halinde satıcının tüm borcu muaccel kılacağını alıcıya bildireceği ve bir hafta içerisinde ödenmeyen borcun ödenmesini ihbar edeceği, bu süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde bakiye borcun muaccel hale geleceği, satıcının bu halde sözleşmeyi fesih ile konut tahsisinden vazgeçmek veya muaccel hale gelen borcu defaten istemekte muhtar olduğu düzenlenmiştir.

Anılan sözleşme hükümlerine göre, davacının satış bedelinin ödenmemesi sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için öncelikle davalıya ihtar göndererek bir haftalık ödeme süresi tanıması zorunludur. Dosya kapsamından davacının .... Noterliğince düzenlenen 03.04.2013 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarname ile borcun ödenmesi için davalıya bir haftalık süre tanıyarak sözleşmeyi feshettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının, davalıyı sözleşmeye uygun olarak temerrüde düşürdüğünün kabulü mümkün olup, davacının konutun tahliyesini talep etmesi yerindedir.

2. Davaya konu satış vaadi sözleşmesinin 6 ncı maddesinin b bendinde; sözleşmenin ... tarafından haklı feshi halinde, davalı satış bedelinin %10'una karşılık gelen tutarda tazminat ödemeyi ve sözleşmenin feshi nedeniyle....'ın uğradığı zararı %50 fazlası ile tazminat olarak ödemeyi taahhüt etmiştir. Şirket zararının %50 fazlasıyla karşılanması talebi bakımından; davacı şirketin şirket zararını ispata yarayan belge sunamadığı anlaşıldığından bu talebin reddine karar vermek gerekir.

Davacının sözleşmede düzenlenen satış bedelinin %10'u oranında tazminat talebinin ise yerinde olduğu ancak davalıdan tahsil edilmesi gereken cezai şart miktarı belirlenirken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182 nci maddesinin değerlendirilmesi zorunludur.

Hâkim, cezanın aşırı olup olmadığını, hakkaniyet ölçülerini aşıp aşmadığını araştırırken, özellikle, alacaklının asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul (adil) ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, alacaklının ortak kusurunu ve tarafların (özellikle borçlunun) ekonomik durumu ile sözleşmenin süresini dikkate alır.

Bu unsurlar dikkate alındığında, alacaklının uğradığı zarar ile kararlaştırılan ceza arasında hakkaniyet ölçüleri ile bağdaşmayan açık bir nispetsizlik varsa ceza indirilir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur.

Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda cezai şart hesaplandıktan sonra, cezai şartın fahiş olup olmadığı, indirim gerekip gerekmediği, fahiş ise ne oranda indirim yapılması gerektiği saptanıp, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

3. Mahkemece, davacı lehine hükmedilecek ecrimisile ilişkin olarak; davalının dava konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliği ancak fesih ihtarnamesinin tebliğinden itibaren haksız bir zilyetliğe dönüşmüş olacağından, davalıya gönderilen fesih ihtarnamesinin tebliğ edildiği tarihten dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil bedelinin hesaplanarak hasıl olacak sonucu göre bir karar verilmesi gerekir.

4. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, açıklanan bu hususlar gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir. " gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile; taraflar arasında yapılan 25.04.2012 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi ile davalının davaya konu taşınmaza müdahalesinin men-i ve tahliyesine, 17.01.2021 tarihli bilirkişi heyet raporunun ecri-misile yönelik (alternatif 2) serbest piyasa rayiç bedel hesaplamaları kabul edilerek; muacceliyet (15.04.2013) tarihinden 28.03.2017 dava tarihine kadar ecrimisil bedeli olarak hesaplanan 143,433,80 TL'nin.

5.000,00TL'sinin muacceliyet (15.04.2013) tarihinden itibaren bakiye 138.433,80 TL'sinin ise ıslah tarihi olan 01.01.2021 tarihinden itibaren işleyecek şekilde yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının %10 cezai şart alacağına ilişkin talebinin reddine, davacının uğradığını iddia ettiği %50 oranındaki zararına yönelik talebi ispatlanamadığından reddine karar verilmiş, karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

Davacı vekili, kullanım bedeli alacağına ilişkin olarak fiili teslim tarihinin kabul edilmesi gerektiğini, cezai şartın tamamen reddinin hatalı olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, Yargıtay ilamının hatalı olduğunu bu nedenle direnilmesi gerektiğini, davacının taleplerinin tümden reddinin gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

Uyuşmazlık, resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alıcının satış bedelini ödemede temerrüdü nedeniyle feshi, müdahalenin men-i, taşınmazın tahliyesi ve ecrimisile dayalı tazminat ile cezai şart istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilamına uyularak verilen karar kapsamında usuli kazanılmış hak oluştuğu ve bu kısımlar hakkında yeniden temyiz incelemesi yapılamacağının anlaşılmasına göre, temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR