Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3038 K.2026/120

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalı ile imzaladığı 04.02.2019 tarihli, 1 yıl süreli ve yıllık 500.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile "..." isimli apart oteli kiraladığını, kira sözleşmesinde tam ve mükemmel olarak ifade edilerek 47 oda ve eklentileriyle kiraya verilen tesisin, kanalizasyon ve gider sisteminde var olan problemlerden dolayı tam kapasiteyle çalışamadığını, tam doluluk yakalandığı dönemlerde kanalizasyon ve odalardan pis su ve lağım çıktığını, böcek türediğini, bir çok müşteriye para iadesi yapıldığını, internet sitelerinde kötü yorumlar yapıldığını,

bu yorumlar nedeniyle büyük firmalarca yapılan rezervasyonların iptal edildiğini, davacının yüksek tutarda masraf yapmak zorunda kaldığını, mahkeme aracılığıyla tespit yaptırıldığını, kiralananın ayıplı olması nedeniyle müşteri ve itibar kaybı yaşadığını, kanalizasyon ve gider sisteminde tamiratı mümkün olmayan sorunlar sebebiyle maksimum 20 oda ile hizmet verebildiğini, altyapı çalışmaları tamamlanamadığından düğün mekanı olarak sezonda kullanılamadığını, turizm faaliyetlerinde kullanmak üzere kiralanan tesisin ayıplı olması sebebiyle davacının kar mahrumiyeti ve itibar kaybına uğradığını ileri sürerek;

ayıplar sebebiyle uğramış olduğu zarar sebebiyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 1.000,00 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının taşınmazı kiralamadan önce görüp beğendiğini, kiralananı mevcut hali ile kabul ederek ihtirazi kayıt ileri sürmeden kira sözleşmesi imzaladığını, sözleşmede kiralananın hotel ve turizm işletmesi olduğunun, davacıya tam ve mükemmel bir şekilde teslim edildiğinin belirtildiğini, davacının kiralananı tam kapasite kullanıp gelir de elde etmesine rağmen kira bedelini dahi ödemeden mecurdan ayrıldığını, 200.000,00 TL bakiye kira bedelinin ödenmediğini ve sözleşmenin süresinden önce feshedildiğini, davacının kiralananı tahliye edene kadar ayıp ihbarında bulunmadığını,

davacının tek taraflı hazırladığı belgeleri kabul etmediklerini, kiralananın sıfır yapı olmadığının kiracı tarafından bilindiğini, yokluklarında yapılan tespiti kabul etmediklerini, davacının basiretli bir tacir gibi davranmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin 04.02.2019 tarihinde imzalandığı, Tekirdağ 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/41 D. İş dosyasında 18.12.2019 tarihinde delil tespiti yapıldığı, otelin davacı tarafından kullanıldığı dönemde kiralananın gizli ayıplı olduğuna dair bildirim yapılmadığı, delil tespitinin yazın tespitin en yoğun dolululuk oranına ulaştığı aylarda yaptırılmadığı, bu süre zarfında hizmet verildiği, iddia edilen ayıplar ile hizmet verilemeyeceği, delil tespiti için Aralık ayının beklenmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, kiracının kiralanana gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunmadığı, iddianın ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 04.02.2019 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığı, 09.12.2019 tarihinde sözleşme feshedilerek anahtar teslimi yapıldığı, Mahkemenin kiralananın uzunca bir süre kullanıldığı ve bu kullanım esnasında davacıdan kaynaklanan bazı kullanım hatalarının bulunabileceği, gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunulmadığı ve davanın ispatlanamadığı yönündeki değerlendirmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kiralananın tahliyesi öncesi delil tespiti yaptırıldığını, Mahkemenin tahliyenin üzerinden geçen süreyi gözetmeyerek ve usul ekonomisi ilkesine aykırı şekilde delil tespitine itibar etmeyerek keşif kararı verdiğini, kusurların giderilmesi için yapılan masraflara ilişkin delillerin dosyaya sunulduğunu, l3.12.2019 tarihli noter ihtarıyla ayıbın bildirildiğini, Mahkeme değerlendirmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olduğu iddiasından kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Mahkeme kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiralananın tam ve mükemmel durumda olduğunun belirtildiği, davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğunun ve bu ayıp halinin giderilmesine dair süresinde davalıya bir bildirim yapılmadığı, kiralananın mevcut haliyle benimsenerek kullanıldığı, tacir olan davacının faaliyet gösterdiği alanda sözleşme öncesi ve sonrasında kiralananın teslimi sırasında yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı,

kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde sessiz kaldığı, davalı kiraya verene iddia olunan ayıbın giderilmesi bakımından davacı tarafından süre verilmemiş olması nedeniyle usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceği, tahliye öncesi gönderilen ihtarın kiralananın tahliye edileceğine ilişkin olduğu anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR