Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3137 K.2026/223

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı .... Otel İşl. A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalılar (ve davalıların grup şirketi olan dava dışı firmalarla) hisseli taşınmaz gayrimenkul satış sözleşmeleri akdedildiğini, sözleşmelerin mevzuat hükümleri gereği geçersiz olması nedeniyle davalılara yapılan ödemelerin iadesi gerektiğini, bu konuda davalılara ihtarname gönderdiğini, geçersiz sözleşmeler gereği tarafların birbirlerinden aldıklarını iade etmeleri gerektiğini, bu sözleşmeler gereği davalı ... şirketine 93.920,00 TL, davalı ... şirketine 5.460,00 TL, davalı ... şirketine 10.000,00TL ödediğini, davalıların birlikte hareket ettiklerini, bu yüzden müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını belirterek,

93.920,00TL'nin tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen olmadığı takdirde ... şirketinden, 5.460,00TL' nin tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen olmadığı takdirde ... şirketinden, 10.000,00TL' nin tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen olmadığı takdirde Termal Saray şirketinden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Ltd. Şti. vekili; davacının tesisi görüp kendi isteği ile sözleşme yaptığını, bir kısım ödeme yaptığını, tapusunu aldığını, sözleşmesini birden fazla kez yükselttiğini ve böylelikle sözleşmeyi benimsediğini, tapuyu aldıktan 8 yıl sonra dava açmasının hakkın kötüye kullanımı olduğunu, şirketin sadece davacı tarafından şirkete yapıldığı yazılı delil ile ispatlanan ödemenin iadesinden sorumlu tutulabileceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ...

A.Ş. vekili; davacının tesisi görüp kendi isteği ile sözleşme yaptığını, şirketin 05.03.2017 tarihine kadar ki sözleşme ve ödemelerden sorumlu tutulabileceğini, şirketin edimlerini yerine getirdiğini, davacının sözleşmeden ve tapuyu aldıktan 8 yıl sonra dava açmasının iyi niyetli olmadığını, sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, devre tatil sözleşmesi olduğunu, bu nedenle davaya Tüketici Mahkemesinde bakılamayacağını, tapu davacıya devredildiğinden sözleşmenin geçerli olduğunu, bu aşamada sözleşmeden dönülmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını,

sözleşmede şirketin ediminin 3 parselden birinde bulunan bir bağımsız bölümün belli bir hissesinin davacıya devri olduğunu ve davacının tapusunu aldığını, tapuyu alan davacının cayma hakkından vazgeçtiğini, cayma süresinin sözleşme tarihinden itibaren başladığını ve 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, tesisin ve taşınmazın davacının kullanımına hazır olduğunu, davacının ödeme iddiasını belge ile ispat etmek zorunda olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı ... Tur. Ltd. Şti yargılamaya katılmamış, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.01.2022 tarihli ve 2021/136 E., 2022/8 K. sayılı ilamıyla; davanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 114/1-ç, 115/2. maddeleri gereğince usulden reddine, Mahkemenin yetkisizliğine, görevli ve yetkili Mahkemenin Yalova Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) olduğuna dair verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 08.06.2022 tarihli ilamıyla;

davanın taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesi gereği ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşıldığından 6100 sayılı Kanunun 12. maddesinde düzenlenen kesin yetki kuralının uygulanma alanı bulunmadığı gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına, yeniden karar verilmek üzere İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilen sözleşmelerinin devre mülk sözleşmesi olduğu, sözleşmedeki kullanım süresine göre davacının maliki olduğu bağımsız bölüm üzerinde tüm pay sahiplerinin bir yıl içinde tatil hakkını kullanmalarının ve davalının tatil sağlama edimini ifa imkanının fiilen mümkün olmadığı, ana sözleşme kapsamında devri kararlaştırılmış olan Kütahya ili, ... ilçesindeki taşınmaza ilişkin davacıya herhangi bir tapu devri gerçekleştirilmediği gibi söz konusu taşınmazda yapılın tamamlanmamış olduğu,

davacının ek bilirkişi raporuyla hesaplandığı üzere senetlerin ayrıca ödendiği kabul edilirse 112.745,00 TL ödeme yaptığının tespit edildiği, davacı yanın geçersiz sözlemelere istinaden ödediği bedellerin iadesi talebinin sözleşmelerin feshini de içerdiği, çünkü ..., .... sözleşmelerinin ve bağlı protokollerin hepsinin birbirleriyle bağlantılı olduğu,

İstanbul BAM 19. Hukuk Dairesinin 23.11.2021 tarihli ve 2021/2877 E., 2021/2127 K. sayılı ilamında yer verildiği üzere davacıya devredilen tapunun sebepsiz zenginleşmeye neden olmaması ve sözleşmenin feshinin sonucu olarak iadesinin gerekmesi değerlendirilerek yukarıda yer verilen açıklamalar kapsamında tarafların geçersiz sözleşme nedeniyle aldıklarını geri vermekte sorumlu olduğu gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile; taraflar arasında imzalanan ... sözleşmelerinin ve bağlı protokollerin iptaline, davacı tarafından toplam ödenen 109.380,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, Yalova İli ...

İlçesi ... Köyü ... Mevkii 4 24... parsel zemin kat 3 numaralı bağımsız bölümde davacı adına kayıtlı olan 7/3650 hissenin tapu kaydının iptali ile, iptal edilen hissenin önceki malik adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmelerin geçerli olduğu ve davalılar arasında organik bağ bulunması nedeniyle tüm davalıların bedelden sorumlu olduğuna dair kabulü ve geçersiz sözlemelere istinaden ödediği bedellerin iadesi talebinin sözleşmelerin feshini de içerdiğine ilişkin kabulü yerinde olduğu, davacı taraf ödenen bedelin tahsili ve hukuki sonucu olarak sözleşmelerin feshi isteminde bulunduğu, tapu kaydının iptaline yönelik olarak herhangi bir istemde bulunmadığı,

ancak Mahkemece talebe bağlılık kuralına aykırı şekilde, tapu kaydının iptali ile davada taraf olmayan eski tapu maliki adına tesciline karar verildiği, Mahkemece talebe bağlılık kuralı ile taşınmazın aynına ilişkin olarak kesin yetki kuralına aykırı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve esas hakkında yeniden karar verilmesine; davanın kabulü ile; taraflar arasında imzalanan ..., ... sözleşmelerinin ve bağlı protokollerin iptaline, davacı tarafından ödenen toplam 109.380,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş;

karara karşı, süresi içinde davalı ... Otel İşl. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... Otel İşl. A.Ş. vekili; davada davacının imzaladığı 30.07.2012 tarihli EPT ... no.lu kök sözleşme ve bu sözleşmeye ek 05.12.2013 tarihli ... nolu sözleşme, ... ve diğerleri gibi tadil sözleşmeler karşılığında davacıya 17.12.2013 tarihinde tapu devri yapıldığı,

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından tapu devrinden önce yapılan ... ve ... nolu sözleşmeler dahil tüm sözleşmelerin iptaline karar verildiğini, feshedilen sözleşme ve ek sözleşmeler neticesinde tarafların aldığını geri verme yükümlülüğü, verdiğini geri alma hakkı olduğunu, Mahkeme tarafından tek taraflı iade kararı verilemeyeceğini,

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kararın "davacının önceki tapu malikine dava açıp birleştirilmesi için süre verilmesi" için kaldırılıp dosyanın Yerel Mahkemeye iadesine karar verilmesi gerekirken davacının sebepsiz zenginleşmesine yol açar surette yeniden hüküm kurulup tapu davacıda kalır surette davacıya bedel iadesine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının tesisi görüp kendi isteği ile sözleşme yaptığını, şirketin 05.03.2017 tarihine kadar ki sözleşme ve ödemelerden sorumlu tutulabileceğini, şirketin edimlerini yerine getirdiğini,

davacının sözleşmeden ve tapuyu aldıktan 8 yıl sonra dava açmasının iyi niyetli olmadığını, sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, devre tatil sözleşmesi olduğunu, bu nedenle davaya Tüketici Mahkemesinde bakılamayacağını, tapu davacıya devredildiğinden sözleşmenin geçerli olduğunu, bu aşamada sözleşmeden dönülmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını, sözleşmede şirketin ediminin 3 parselden birinde bulunan bir bağımsız bölümün belli bir hissesinin davacıya devri olduğunu ve davacının tapusunu aldığını, tapuyu alan davacının cayma hakkından vazgeçtiğini,

cayma süresinin sözleşme tarihinden itibaren başladığını ve 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, tesisin ve taşınmazın davacının kullanımına hazır olduğunu, davacının ödemeleri ispat etmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmesinin kapsamında ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir. 1. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle davalılar arasında organik bağın olduğu, tapuda hisse devri gerçekleştirilen devre mülk sözleşmesinin fiilen kullanımının mümkün olmadığı, fesih koşullarının oluştuğu anlaşılmakla davalı ... Otel İşl. A.Ş. vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Dava dosyasının incelenmesinde; dava dışı ... Otel İşl. AŞ. ile davacı arasında EPT ... no.lu ve 30.07.2012 tarihli devre mülk sözleşmesinde Kütahya İli ...

İlçesinde yer alan taşınmazın hisse devrinin düzenlendiği, EPT ... no.lu sözleşmenin ... no.lu sözleşme ile tatil edildiği, bu hususta taraflar arasında protokol bulunduğu, EPT ... no.lu sözleşmenin ... no.lu sözleşmedeki şartlarla devam ettiğinin belirtildiği, .... no.lu sözleşmenin ... no.lu sözleşme ile tatil edildiği, bu hususta taraflar arasında protokol bulunduğu, ... no.lu sözleşmenin ... no.lu sözleşmedeki şartlarla devam ettiğinin belirtildiği, ... no.lu sözleşmenin ... no.lu sözleşme ile tatil edildiği, bu hususta taraflar arasında protokol bulunduğu,

... no.lu sözleşmenin ... no.lu sözleşmedeki şartlarla devam ettiğinin belirtildiği, ... ve devamında imzalanan tatil sözleşmelerinde (..., ...) Yalova İli ... İlçesi ... Köyü ... Mevkii 4 24... parselde bulunan taşınmazın hisse devrinin düzenlendiği, davacıya 17.12.2013 tarihinde yapılan tapu devri ile ..., ..., ..., ... no.lu sözleşme kapsamında taşınmazın hisse devrinin gerçekleştiği anlaşılmaktadır.

Davacının dava dilekçesiyle sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin iadesini talep ettiği, davacının talebinin doğal sonucu ve usul ekonomisi ilkesi gereğince sözleşme kapsamında devredilen tapunun da önceki taşınmaz malikine iadesi gerekmektedir.

O halde Bölge Adliye Mahkemesince, davacının sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin iadesi talebinin doğal sonucu olarak sözleşme kapsamında üzerinde olan tapunun iadesi için önceki taşınmaz malikine dava açması için süre verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3. Davacının sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin iadesi talebinin doğal sonucu ve usul ekonomisi ilkesi gereğince tapunun önceki malik adına iadesinin gerektiği, taşınmazın aynına ilişkin olan bu hususun kesin yetki kapsamında olduğu değerlendirilmeksizin Bölge Adliye Mahkemesinin 08.06.2022 tarihli ilamıyla verilen kararın kesin olması nedeniyle bozma sebebi yapılmayıp eleştiri konusu yapılmıştır.

VI. KARAR