Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/322 K.2025/3884

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davada taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Birleşen 2021/523 E. sayılı davada davacı ... vekili; ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında bulunan Ankara, ..., .... Mevkii, ... (...) ada 3 (1) parsel sayılı 12.212 m² alanlı arsanın davalı tarafından ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarıldığını, 30.11.2011 tarihinde yapılan ihaleden sonra davalının vekili sıfatıyla hareket eden ...

Ticaret İthalat İhracat A.Ş. ile alıcılar adına vekilleri ...arasında 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesi başlıklı adi yazılı ve standart bir sözleşme imzalandığını, sözleşmede arsanın bilgileri ile yapılaşma şartlarının açıklandığını, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.03.2014 tarihli ve 524 sayılı kararı ile onaylanan ...

Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Öncelikli Proje Alanı ... ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planında arsanın E:4, Hmax: serbest, bölgesel ticaret merkezi kullanımlı olarak yer aldığını, satış bedelinin ödendiğini, ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı kararı ile arsanın bulunduğu ...

Projesi kapsamındaki taşınmazların yapılaşma koşullarında değişikliğe gidildiğini, tamamlanmış inşaatlar dışında kalan ve inşaatı devam edenlerden 10 katı geçmiş olanların inşaasının fiilen bulundukları katta bitirilmesi, henüz inşaatına başlanmayan yapıların ise en fazla 10 kat olarak yeniden projelendirilmesi ve vaziyet planında gerekli değişikliklerin yapılmasının istendiğini, satış tarihinden sonra yapılaşma koşullarının alıcılar aleyhine değiştirilmesi nedeni ile arsanın değer kaybına uğradığını belirterek.

30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin haklı nedenle feshine, uğradığı zarara karşılık şimdilik 500.000,00 TL tazminatın 25.06.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle davalıdan tahsiline, bu talebin uygun görülmemesi durumunda zamanaşımına bağlı olarak hak kaybına uğramamak için dava konusu 70212 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 3/200 payının iptali ile adına tapuya tesciline ve yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle arsanın değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 150.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

2. Asıl ve Birleşen davada davacı ... vekili; asıl davada belirtilen sebeplerle 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin haklı nedenle feshine, uğradığı zarara karşılık şimdilik 200.000,00 TL tazminatın 25.06.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle davalıdan tahsiline, talebin uygun görülmemesi halinde zamanaşımına bağlı olarak hak kaybına uğramamak için dava konusu taşınmazın 2/200 payının iptali ile adına tapuya tesciline ve yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle arsanın değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 100.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

3. Birleşen davada davacı ... vekili; asıl davadaki gibi benzer iddialarda bulunarak, uğradığı zarara karşılık şimdilik 50.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle davalıdan tahsiline, talebin uygun görülmemesi halinde zamanaşımına bağlı olarak hak kaybına uğramamak için dava konusu taşınmazın 1/200 payının iptali ile adına tapuya tesciline ve yapılaşma koşullarındaki değişiklik nedeniyle arsanın değerindeki azalmadan dolayı şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.

4. Birleşen davada davacı ... vekili; asıl davadaki gibi benzer iddialarda bulunarak, uğradığı zarara karşılık şimdilik 50.000,00 TL tazminatın 08.07.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle davalıdan tahsiline tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; arsa alıcılarının imzaladığı satış sözleşmesi ve teslim tutanağı tarihi olan 31.11.2011 tarihinde de aynı imar durumunun geçerli olduğunu, taşınmazın E:4,00 ve Hmax:serbest imar planı ile satıldığını, ancak ilerleyen süreçte bölgedeki yapılaşmaların kat adetlerinde fazlalık gözlemlenmesi üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı yazısı ile değişikliğe gidildiğini ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile planlarda yapılaşmış alanlar dışında kalanlara Hmax:10 kat yükseklik sınırı getirildiğini,

taşınmazın teslim edilmesinden sonra meydana gelecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün alıcılara ait olacağının sözleşmede kararlaştırıldığını, tapu devir tarihinde geçerli imar planlarında azami kat yüksekliğinin 10 kat olduğunu, arsanın satın alındığı tarihte yürürlükte olan imar planı kararlarının tek başına kazanılmış hak oluşturmayacağını, alıcı hissedarlar tarafından kurulan ...

Konut Yapı Kooperatifi tarafından değişikliğin iptali için Çevre Bakanlığı aleyhine açılan davanın ... İdare Mahkemesinin 2018/2164 E. sayılı dosyası ile reddedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

01.11.2011 tarihinde imar durumunda yapılaşma koşullarının E:4,00 Hmax: serbest olduğu ve bu yapılaşma koşulları ile satışa çıkarıldığı, daha sonra Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisinin l4.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile kat yüksekliğinin ...:10 kat olarak değiştirildiği, taşınmazda yüzölçümü ve emsal değişikliği olmadığından toplam inşaat alanının her iki planda da aynı olduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yazısına istinaden inşaat alanında bir farklılık olmayacak şekilde yatay mimariye önem verilerek kat yüksekliğine sınırlandırma getirildiği, imar, inşaat alanı ve kot kaybı yönünden taşınmazda bir kayıp olmadığı,

yapılaşma koşullarındaki değişiklikten dolayı davacıların herhangi bir zararının olmadığı, davacıların sözleşmenin geriye dönük feshi için gerekli şartların oluşmadığı, asıl ve birleşen davalarda davacıların tapu iptal ve tescil talepleri yönünden ise satın alınan hisselerin davacılar adına tescil edildiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde asıl ve birleşen davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu, hükümde 492 sayılı Harçlar Kanunu ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 sayılı Kanun) hükümlerine aykırı olarak fazla karar ve ilam harçlarına karar verildiği gerekçesiyle; asıl ve birleşen davacılar vekilinin istinaf başvurusunun harç yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl ve birleşen davacılar vekili; ihale satış tarihinden 2,5 yıl sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı yazıları ile 644 sayılı KHK'nın verdiği yetkiye dayanarak taşınmazın ...'ını 10 kata düşürdüğünü, böylece Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli yazısı ile ihale dokümanlarındaki yapılaşma koşullarına ilişkin bir kısmın niteliklerini kaybederek ayıplı ve kusurlu hale geldiğini, davalının alıcıların hasara bağlı tüm zararlarından sorumlu olduğunu, raporlardaki inceleme ve değerlendirmelerin eksik ve hatalı olduğunu,

davanın açılmasına sebebiyet veren davalı aleyhine vekalet ücretine ve yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiğini, fazla vekalet ücreti ve yargılama giderinden sorumlu tutulduklarını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesine rağmen İdare kasasına girmeyen hatalı verilen harcın İdareden alınmasına karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmesini istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda, davalıya ait taşınmazın ihale yolu ile satın alınmasından sonra, meydana gelen imar değişikliği nedeni ile yapılaşma koşullarındaki değişiklik uyarınca taşınmazın değerindeki azalma sonucunda uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında en çok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 30.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.

Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup davacıların da söz konusu tutanağı imzaladığı anlaşılmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26. maddesi gereği taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir.

Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde davacılara teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı, karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT hükümlerine göre vekalet ücretine hükmedildiği, asıl ve birleşen davacılar vekilinin hatalı harca hükmedilmesinden kaynaklı istinaf sebebinin kabulüne karar verildiği, bu sebeple istinaf başvurusunun kısmen kabulüne karar verildiği, davalı tarafın harçtan muaf olmadığı,

istinaf başvurma harcının yargılama gideri olarak davalı taraftan tahsiline karar verildiği anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR