Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3457 K.2025/4843

Mahkeme kararının taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 19.11.2024 tarihli ilamıyla kararın onanmasına dair verilen kararın davacı vekili tarafından düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin yurt dışında yaşadığını, ülkeye geldiğinde ise davalıların müşterek murisi ... ile tanıştığını ve ilgili mevkideki davalıların murisi ... tarafından yapımına başlanan yapılardan ev almak istediğini, 23.08.1988 tarihli adi yazılı sözleşme ile ilgili mevkideki 16 69... parseldeki taşınmazdan 2 adet ve 19 99... parselden de 2 adet olmak üzere toplam 4 adet villa arsasının müvekkiline satışının vaad edildiğini, bu satış sözleşmesinde villaların müvekkili tarafından inşa edileceğinin belirtildiğini,

sözleşme uyarınca müvekkilinin 16 69... parselde bulunan binaların yapımına başlayıp tamamladığını ve içine eşyaları da yerleştirip yaz aylarında gidip geldiğini, tapu devri için davalıların murisi ...'e talepte bulunduğunu, ancak irtifak hakkı kurulmadığı gerekçesiyle talebin yerine getirilmediğini, müvekkilinin Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1990/370 E. sayılı dosyası ile talebini yerine getirmeyen davalıların murisi ...'e yönelik geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin iadesi istemli dava açtığını, bu davada 16 69... parseldeki 2 villaya ait arsa bedelini aldığını, 16 69... parseldeki 2 villa arsası üzerine ise bina inşa ettiğini,

bina inşası nedeniyle Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1990/371 E. sayılı dosyasında yapılan inşaat değerinin arsa değerinden fazla olduğu iddiası ile temliken tescil davası açılıp bu davanın ret ile sonuçlandığını, davalıların murisleri olan ...'in vefatı sonrasında murislerinin müvekkiline satışını vaad ettiği taşınmazı 07.03.2000 tarihinde dava dışı ... adlı şahsa tapuda satıp devrettiklerini, bu satış nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilme olanağı kalmadığını, müvekkilinin 4 villa arsası için toplam 80.000,00 DM bedel ödediğini,

bu ödenen bedelin yarısının 40.000,00 DM davalıların sattıkları 16 69... parseldeki 2 villa arsasına ait arsa bedeli olduğunu, yine müvekkillerinin arsalar üzerine 2 adet villa inşa ettiklerini ve bunun tüm masraflarını bizzat kendilerinin harcadığını, yaptıkları bu harcama tutarının da yaklaşık bu bedelin iki katı olduğunu,müvekkilinin bu şekliyle toplam 120.000,00 DM alacağı bulunduğunu, bu bedelin de 60.000,00 Euroya tekabül ettiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 40.000,00 TL'nin dava tarihinden yasal faizi ile ödetilmesini talep etmiş.

03.12.2013 havale tarihli dilekçeyle talebini 100.000,00 TL'ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalılar; davaya cevap vermemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 20.05.2014 tarihli kararıyla; davacı tarafça yapıldığı iddia edilen imalatların imara aykırı olduğunun belirlenip kal'ine karar verildiği, harici sözleşmedeki ödemelerin vadeye bağlandığı ve peşin ödeme yapılmadığı, ödeme belgesinin ibraz edilmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 27.10.2016 tarihli ilamıyla; "(...) Davacı ile davalılar murisi arasında yapılan 23.08.1988 tarihli adi sözleşmede, su basmanı yapılan 4 adet villa arsasının 80.000 DM. karşılığında davacıya satıldığı, satış bedelinin muhtelif bedel ve tarihlerde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, 1990/371 Esasta görülen dava ile, davacının anılan villa inşaatını yapıp tamamladığından temliken tescil isteğinin, inşaatın imara aykırılığı nedeni ile yıkımına karar verildiğinden ve harici sözleşmenin de geçersiz olması nedeni ile reddedilip kesinleştiği tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.

Davacı satış bedelinin davalılar murisine tamamen ödendiğini bu hususta davalılar murisi ...'un beyanını içeren satış vaadi sözleşmesinin bulunduğunu ileri sürmüştür.

Dosyaya ibraz edilen 20.9.1990 tarihli noterde düzenlenen satış vaadi ve inşaat sözleşmesinde, satıcının davalılar murisi ... ve alıcının dava dışı ... ve ... olduğu, harici sözleşmeye konu taşınmazın satışının bu sözleşme ile vaad edildiği, sözleşmede; satış bedelinden bu arsa üzerine yapılan villaların satışından 250.000.000 TL.nin villa alıcılarından alındığı açıklandıktan sonra, üçüncü şahıslara satılan villa ve arsaların satış bedeli ile alınan paraların tek tek yazıldığı ve davacıdan alınan bedelin de 60.000.000 TL olup iki adet villa ( 4 villalık ) açıklamasının yazılı olduğu anlaşılmaktadır.

O halde davalılar murisi tarafından sözleşmedeki bu açıklama, satış bedelinin davacı tarafından ödenip ödenmediğinin değerlendirilmesi açısından önem arzetmektedir.

Bu nedenle, davacının diğer villa arsası için ödediği bedelin iadesi için açtığı ve kabulle sonuçlandığını bildirdiği Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1990/370 Esas sayılı dosya kapsamı da gözönünde tutularak, davalılar murisi ... imzasını taşıyan 20.09.1990 tarihli noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde alındığı belirtilen satış bedeli tutarından, davacının eldeki dava ile talep edebileceği bedel belirlenerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Mahkemece, eksik inceleme ve yanlış değerlendirime ile, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

2. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 01.07.2020 tarihli kararla; davalıların murisi ...'in imzasını taşıyan 20.09.1990 tarihli noterde düzenlenen satış sözleşmesine göre, davacı tarafından davalıların murisine 60.000,00 TL ödemenin yapıldığı hususunun ispatlanarak sabit hale geldiği, ancak Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1990/370 E. sayılı dosya kapsamında muris ... tarafından davacıya ödenen bedelin 69.000,00 TL (40.000,00 DM) olduğu nazara alındığında, noter sözleşmesi ile ispat edilen bedel nedeniyle davacının davalılar ve murisinden alacağının bulunmadığı kanaatine varıldığından, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

3.Dairemizin 12.10.2021 tarihli ve 2020/10930 E., 2021/9956 K. sayılı ilamıyla; davacının sair temyiz itirazları reddedildikten sonra " (...) davacı eldeki dava ile davalıların murisi ile imzalamış olduğu 23.08.1988 tarihli adi yazılı sözleşme nedeniyle arsalar üzerine iki adet villa inşa ettiğini ve bütün masrafların kendisi tarafından karşılandığını, yapılar hakkında 1990 'lı yıllarda ruhsatsız olması nedeni ile yıkım kararı verilmesi nedeniyle yapıların büyük bölümünün yıkıldığını, 1997-1998 yıllarında yeniden kendisi tarafından inşaa edildiğini, yeniden inşa edilen yapıların ..

Belediyesi tarafından ruhsatlandırıldığını ve davalıların bu nedenle sebepsiz zenginleştiğini de ileri sürmüştür. Davacı bu talebiyle ilgili olarak Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/866 ve aynı mahkemenin 1990/371 E. sayılı dava dosyalarına delil olarak dayanmıştır.

1990/371 E. sayılı dosyada davacının ..., davalıların ise ... ile diğer davalılar olduğu, 23.08.1988 tarihli arsa satış vaadi sözleşmesi ile iki ikiz villalık iki adet arsayı su basmanı yapılı olarak satın aldığını, ancak davalının arsaların devrini vermediğini, ikiz villalık iki adet arsaya inşaat yaptığını, inşaat değerinin arsa değerinden fazla olduğunu ileri sürerek Medeni Kanun'un 650 nci maddesi gereğince tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş, yapılan yargılama sonunda Mahkemece inşaatların ruhsatsız olarak yapılması nedeniyle yıkım kararı verildiği,

davacının ruhsatsız inşaatı yapması nedeniyle iyi niyetli olarak kabul edilemeyeceği ve harici satışın geçerli olmadığı gerekçesiyle 15.09.1993 tarihinde davanın reddine karar verilmiştir.

Bu kesinleşen karardan sonra davacı ... bu kez aynı satış sözleşmesine dayanarak 16.12.1996 tarihinde Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/866 E. sayılı dosyası ile ... varislerine karşı satışı vaat edilen iki adet villanın eksik olarak kaba inşaat seviyesinden teslim edildiği ve kendisinin inşaatı tamamladığını halen zilyetliğinde olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile iki adet bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiş,

yargılama sırasında taşınmazın üçüncü bir şahsa satılması nedeniyle davacının seçimlik hakkını davalılara karşı mülkiyet yönünde kullanması ve adi nitelikte satış sözleşmesine dayanması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bu dosyada yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, keşif günü itibariyle davacı tarafından yapıldığı belirtilen inşaatın %60 oranında tamamlanmış olduğu da tespit edilmiştir.

Somut uyuşmazlıkta davacı yapıların Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1990/371 sayılı kararından sonra büyük bir kısmının yıkıldığını ancak kendisi tarafından yeniden yapıldığını ve bu durumun da aynı Mahkemenin 2000/866 Esas sayılı dosyasında yapılan keşif ve bilirkişi raporu ile sabit olduğunu ve bu haliyle davalıların sebepsiz zenginleştiğini iddia ettiğine göre.

Mahkemece, delil olarak dayanılan Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/866 Esas sayılı dava dosyasında yer alan tespitler de değerlendirilerek istemin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

4. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

Mahkemenin 2000/866 E. sayılı dosyasında yapılan keşif ve alınan 18.05.2001 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın %60 oranında tamamlanmış olduğu anlaşılmakla, taşınmazın yapı değerinin 11.365,00 TL piyasa rayiç değerinde olduğu belirtildiğinden, davalıların işbu imal edilen yapı değeri oranında sebepsiz zenginleştikleri, bozma ilamında davacı tarafından yapılan imalatlara ilişkin sebepsiz zenginleşen davalıdan bu kısmın istenebileceği belirtilmiş olup, bu kısım dışındaki temyiz itirazları kabul edilmediğinden, imalat bedeli kısımı dışındaki fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle;

sebepsiz zenginleşme talebinin kısmen kabulüne, 11.365,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

Dairenin 19.11.2024 tarihli ilamıyla; temyizen incelenen Mahkeme kararının; uyulan bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılarak yine o ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, yapı değerinin inşaatın birim maliyet cetvelinde grubu belirlenerek hesaplandığı, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı gerekçesiyle onanmasına karar verilmiş, davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi talep edilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME

A.Karar Düzeltme Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin sözleşmede belirtilen 80.000,00 DM bedelin tamamını ödediğini, bedelin ödenmediğine dair bir itirazın olmadığını, sözleşmede belirtilen toplamda dört villalık arsadan ikisinin bedelinin iadesi için Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1990/370 E. sayılı davasının açıldığını, bu davada talebin sadece iki villa için bedel iadesi olduğunu ve kabul ile sonuçlanan bu davada sadece iki villanın bedeli olarak ödenen tutar olan 40.000,00 DM'nin TL karşılığının ödenmesine karar verildiğini, o tarihte 1990/371 E. sayılı dosyada diğer iki villalık arsa için tapu iptali davasının sürmekte olduğunu,

diğer iki villa arsası için 40.000,00 DM'lik ödemenin iadesinin yapılmadığını ve bu bedel konusunda bu davadan önce herhangi bir dava da açılmadığını, müvekkilinin ödemelerini 80.000,00 DM üzerinden gerçekleştirdiği makbuz ve mahkeme dosyaları ile sabit iken Mahkemece 1990/370 E. ve 1991/47 K. sayılı dosyada zaten iadesi gereken bedelin iade edilmiş olduğu belirtilerek davanın reddedilmesinin doğru olmadığını, müvekkilinin arsalar üzerine inşa ettiği yapılar için harcadığı bedellere ilişkin kabul edilen miktarın çok düşük olduğunu,

müvekkilinin arsalar üzerine ilk kez 1990/371 E. sayılı davanın sonuçlanmasından sonra 1998-1999 yıllarında yeniden villalar inşa ettiğini,müvekkilinin imalatları ile bu villalar büyük ölçüde tamamlanmış olup Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/866 E. sayılı dosyasında keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edildiğini, ancak bedellerin sadece malzeme bedeli olarak çok düşük hesaplandığını, hesaplamanın müvekkili tarafından inşa ve imal edilen iki adet villanın piyasa değerinin hesaplanması ile arsa payının bundan düşülerek bulunması suretiyle yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın düzeltilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, geçersiz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin iadesi ile tazminat istemine ilişkindir.

Karar düzeltme yoluyla incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, özellikle uyulan bozma ilamında belirtilen esas ve usullerde araştırma ve inceleme yapılarak karar verilmesine ve özellikle yapı değerinin inşaatın birim maliyet cetvelinde grubu belirlenerek hesaplanmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlerin ise yeniden incelenmesine imkan bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin karar düzeltme taleplerinin reddine karar verilmiştir.

VII. KARAR