Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/4642 K.2025/5750

Mahkemece verilen direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 16.08.2013 tarihli sözleşme ile ........................... Mahallesi 27 71... nolu parselde yapılacak binanın 5. kat kuzey batı cepheli 140 m²'lik dairesini 102.500,00 TL'ye satışı konusunda dava dışı müteahhit ...

Şti. ile anlaştığını, sözleşmeye göre teslim tarihini gelmesine rağmen inşaatın bugün hala %50 seviyesinde olup, tesliminin mümkün bulunmadığını, bu nedenle müvekkilinin sözleşmeden dönerek ödediği miktarın iadesini istediğini, 70.000,00 TL peşinatın sözleşmenin (6.) maddesi gereği davalı ... ...'in banka hesabına 16.08.2013 tarihinde gönderildiğini, diğer davalı ... ise dava konusu taşınmazın inşaat yapım işini ...

İnşaat Şti.den devralmak suretiyle sorumluluk altına girdiğini, ...’un Kayseri Cumhuriyet Başsavcılığının 2021/33811 soruşturma numaralı dosyasında verdiği beyanında ... İnşaat Ltd.

Şti sahibinin kardeşi olduğunu, arsa sahibiyle ilave 1 daire daha vermeyi kabul ederek ek sözleşme yaptığını ve inşaatı bu şekliyle devraldığını, alacaklıların tamamına borcu kendisinin ödeyeceğini beyan ederek sorumluluğu kabul ettiğini ileri sürerek, 70.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda hesaplanarak davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 30.05.2023 tarihli ıslah dilekçesiyle ilave olarak faiz, kira tazminatı ve cezai şart alacağını da talep ettiğini belirterek talep sonucunu 688.810,08 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalılar davaya süresinde cevap vermemiştir; davalı ... vekili ıslaha cevabında zamanaşımı itirazında bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin19.07.2023 tarihli kararıyla; geçersiz sözleşmelerin, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerektiği, buna göre davacının sözleşmeden kaynaklı davalıya ödemiş olduğu bedelinin, altın, Euro, Dolar, asgari ücret, TEFE endeksi verileri alınmak suretiyle yapılan uyarlama neticesinde ulaştığı değerin ve kira tazminatı ile cezai şart alacağının toplam 688.810,08 TL olduğu, davalıların müteselsilen sorumlu olduğunun tanık beyanlarından ve dosya arasındaki belgelerden anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın kabulüne 688.810,08 TL' nin davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 08.11.2023 tarihli kararıyla; taraflar arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle davacı tarafından ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında denkleştirici adalet ilkesi nazara alınarak iadesinin talep edilebileceği, taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen kira tazminatı ve cezai şarta hükmedilmesine yönelik İlk Derece Mahkemesi kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden hüküm kurmak suretiyle davanın kısmen kabulüne, 515.476,77 TL'nin davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmiş; karar, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Dairece verilen 07.11.2024 tarihli ilamla; davacı vekilinin bozma nedenine göre temyiz itirazları incelenmeksizin davacının, dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye kalacak 1 adet dairenin kendisine satımı konusunda anlaştığı ancak kararlaştırılan tarihte taşınmazın tamamlanarak davacıya teslim edilmediği, dosyada alınan bilirkişi raporuyla inşaat seviyesinin halen %57 olduğunun belirlendiği,

bu nedenle davacının aynen ifadan vazgeçerek ödediği paranın denkleştirici adalet ilkesine göre iadesini ve sözleşmede kararlaştırılan ceza ile gecikme tazminatının tahsilini istediği anlaşılmakta ise de davacıya karşı taşınmazın mülkiyetinin devri ve zilyetliğinin teslimi ile borçlanan kişi dava dışı yüklenici şirket olup davalı ..., yüklenicinin ifayı almakla yetkilendirdiği kişi olması nedeniyle, davalı ... ise arsa sahiplerine karşı inşaatı tamamlamayı taahhüt etmesi nedeniyle davaya konu sözleşmenin tarafı olmayıp, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği temerrüdün sonuçlarından sorumlu olmadığı,

Mahkemece davalıların davaya konu sözleşmenin tarafı olmamaları nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla. Yargıtay 3. Hukuk Dairesini bozma ilamında belirtildiği üzere (davalı ... yönünden), Türk Borçlar Hukukunun temel ilkelerinden biri olan nispilik ilkesine (relavitat der obligation) göre, borç ilişkisinden doğan alacak hakkı sadece borçluya karşı ileri sürülebileceği, bu ilişkiden doğan hak ve borçlar üçüncü kişileri etkilemeyeceği, dosya içeriğine göre davacı ile dava dışı ... ... İnş. Ltd.

Şti. arasında 16.08.2013 tarihli adi yazılı "Daire Satış Sözleşmesi" imzalandığı, sözleşmede şirket tarafından inşaa edilen binadan 1 adet dubleks dairenin 102.500,00 TL bedelle davacıya satıldığı, 70.000,00 TL peşinatın davalı ... ... hesabına yatırıldığı ve karşılığında davacıya teminat senedi verildiği, taşınmazın 31.03.2014 tarihine kadar teslim edileceği ve kalan bedelin teslimden sonra ödeneceği kararlaştırıldığı, davalı ... ve dava dışı ...

İnşaat Taahhüt Orman Ürünleri Nakliye Turizm San. ve Tic. Ltd.

Şti. ile dava dışı arsa maliki ...arasında 28.12.2020 tarihli düzenleme şeklindeki noter senediyle Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Tadil Sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme ile 14.05.2010 tarihli sözleşmeye göre yükleniciye kalacak 1 adet dairenin gecikme nedeniyle arsa malikine bırakılmasına yeni teslim tarihinin 30.09.2021 olmasına, sözleşmede yer alan "başka birine devredilemez" şartı değiştirilerek davalı ...'un yüklenici ile ortak olarak inşaata devam etmesine karar verildiği,

buna göre davacının, dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye kalacak 1 adet dairenin kendisine satımı konusunda anlaştığı ancak kararlaştırılan tarihte taşınmazın tamamlanarak davacıya teslim edilmediği, dosyada alınan bilirkişi raporuyla inşaat seviyesinin halen %57 olduğunun belirlendiği, bu nedenle davacının aynen ifadan vazgeçerek ödediği paranın denkleştirici adalet ilkesine göre iadesini ve sözleşmede kararlaştırılan ceza ile gecikme tazminatının tahsilini istediği,

davacıya karşı taşınmazın mülkiyetinin devri ve zilyetliğinin teslimi ile borçlanan kişi davalı ... olmayıp, davalı ...'in yüklenicinin ifayı almakla yetkilendirdiği kişi olması nedeniyle davaya konu sözleşmenin tarafı olmayıp, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği temerrüdün sonuçlarından sorumlu olmadığı, davalı ... hakkındaki davanın reddine dair oyçokluğu ile davalı ... yönünden ise kararda direnilmesine dair oy birliğiyle karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili; alacağın zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin davacı, ... İnş. Ltd. Şti. ve Seyit ... arasında imzalandığını, müvekkillerinin sözleşmenin tarafı olmadığından kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, tamamlayıcı sözleşme yapıldığını, arsa sahibi ile yapıldığını, bu sözleşmenin de feshedildiğini, fazlaya ilişkin hakkın saklı tutulması nedeniyle ıslahın geçerli olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, müteahhitten alınan dairenin teslim edilmemesi nedeniyle ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davalı ..., dava dışı ... ... İnşaat Ltd. Şti. yetkilisi Seyit ... ve ...arasında yapılan tadil sözleşmesiyle davalı ...'in yüklenici ... ... İnş. Ltd.

Şti. yanında yer aldığının, davalı ...'in tanık olarak Kayseri 1.Ağır Ceza Mahkemesinin 2022/99 E. sayılı ceza davasında tanık sıfatıyla Mahkeme huzurunda bizzat verdiği ifadesinde "...sanık benim kardeşim olur, söz konusu inşaat 2013 yılında başlamış 9 yılda bitirilememişti, ben müşteki ile ve diğer daire sahipleri ile de görüşmüştüm.Arsa sahibi ile de görüştüm.İnşaati tamamlamak üzere ben de inşaate ortak oldum.Arsa sahibi ile noterde tadil sözleşmesi yaptık.

Sözleşme arsa sahibi ...... ... inş. Ltd. Şirketini temsilen .............. ve benim aramda yapıldı. Şuan taşınmaz arsa sahibi üzerinedir, müştekiye satılması taahhüt edilen son kat dubleks daire olduğu gibi durmaktadır.

İnşaat tamamlandığında bu daireyi müştekiye devredebilirim, fakat gecikmeden dolayı arsa sahibine fazladan bir daire verilmesi ve inşaat malzemelerindeki artışta nazara alınarak çıkacak hesap neticesinde hissesine düşen bedeli ödemeyi kabul ettiği takdirde kendisine satılması taahhüt edilen dairenin tapusunu verebilirim..." şeklinde beyanda bulunduğunun, davalı ...'in sorumlu tutulmasının usul ve yasaya uygun olduğunun anlaşılmasına göre davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.

VII. KARAR