Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/4943 K.2025/5977

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü;

Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanunun 366. maddesi atfıyla aynı Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Dosya içeriğine göre; asıl davada hüküm altına alınan ve temyize konu edilen miktar 190.926,00 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı/karşı davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacı/ karşı davalı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili; dava konusu 8 adet bağımsız bölüm ile yaklaşık 300 m² alanlı dükkân ve bodrum katının davalı şirket tarafından kiralandığını, kira ilişkisinin sürdüğü yaklaşık 8 yıllık dönemde kira sözleşmelerinin birçok kez bedel yönünden yenilendiğini ancak diğer şartların aynı kaldığını, taşınmazın davalıya sıfır olarak teslim edildiğini, kiracının taşınmazı yaşlı ve 13 yaş ve üzeri zihinsel engelli bakım merkezi olarak kullanacağından yapılacak tadilat ve ve değişikliklerin kira sözleşmesinde hükme bağlandığını, sözleşme bitiminde ise kiracının aldığı gibi teslim etmesi gerektiğinin hüküm altına alındığını,

davalı kiracının 13.03.2019 tarihli Protokol ile 20.04.2019 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiğini ancak zamanında tahliye etmediğini, Protokol ile taşınmazın teslim edileceği tarihe kadar günlük 1.000,00 TL kira bedeli ödeyeceğini kararlaştırdığından, davalı kiracının 20.05.2019 tarihinde 30.000,00 TL, 19.06.20 19... .000,00 TL, 22.07.2019 tarihinde 30.000,00 TL kira ödemesi yaptığını ancak taşınmazı usulüne uygun teslim etmediğini, bunun yerine Kayseri 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/32 D.

İş dosyası ile tevdi mahalli tayini istediğini, Kayseri 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/35 D.

İş sayılı dosyasında 06.08.2019 tarihinde yapılan keşif esnasında tevdi mahalline teslim edilen anahtarların dava konusu taşınmaza ait olmadığının anlaşıldığını, çilingir marifeti ile taşınmaza girildiğini, yapılan tespit sonrası anahtarların kiraya verene teslim edilmediğini, davalının taşınmazın korunması için gereken önlemleri almaması nedeniyle devam eden zarar ve ziyanın tespiti için Kayseri 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/48 D.

İş dosyasında yeniden 15.12.2020 tarihinde keşif yapıldığını ve aynı tarihte anahtarın teslim edildiğini ileri sürerek; hor kullanımdan kaynaklı tazminat alacağı için şimdilik 10.000,00 TL’nin, geç teslim sebebiyle kira kaybı alacağı için şimdilik 10.000,00 TL’nin 20.07.2019 tarihinden itibaren, taşınmazın eski hale getirilmesi süresince oluşacak kira alacağı için şimdilik 10.000,00 TL’nin 15.12.2020 tarihinden itibaren ve şöhret ve itibarının kaybedilmesi nedeniyle oluşan değer kaybı tazminatı için şimdilik 10.000,00 TL’nin ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili talep etmiş,

ıslah dilekçesi ile taşınmazlara verilen zarar nedeniyle tamirat ve tadilat bedeli alacağı talebini 89.150,00 TL'ye, geç tahliye nedeniyle kira kaybı talebini 515.000,00 TL'ye, tadilat boyunca kira kaybı talebini 82.776,00 TL'ye yükseltmiştir.

2. Davalı vekili; 20.01.2012 tarihinde kiralanan taşınmazın her dairesinin fotoğraflarının çekildiğini ve eksiklikleri belirlenerek karşılıklı imzalandığını, her türlü değişiklikten davacının haberdar olduğunu, binanın tahliye edilirken tadilatların yapıldığını, eksikliklerin giderilerek çok daha iyi vaziyette teslim edildiğini savunmuş, karşı davada ise taşınmazın kullanılır duruma getirebilmek için bir çok harcama yaptıklarını sözleşmenin (18.) maddesi uyarınca bunların kiraya veren davacı tarafça ödenmesi gerektiğini ileri sürerek; faydalı ve zaruri masraflardan kaynaklı alacağa ilişkin şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Karşı davalı vekili; kira sözleşmesiyle davacı kiracının taşınmazın kullanımı için olan masrafları kendisine ait olmak üzere tamirat ve tadilat yapmayı kabul ettiğini, binaya değer katacak bir masrafın yapılmadığını, aksine değer kaybettirdiğini, yapılan kötü imalat ve ilavelerin eski hale getirilmesinin masraf gerektirdiğini, kiracının taşınmazı teslim aldığı haliyle teslim etmesi gerektiğini, taşınmazın usulüne uygun olarak teslim etmediğini ve taşınmazların korunması için gerekli önlemi almadığını eksiklikleri gidermediğini savunarak, karşı davanın reddini istemiştir.

2. Davalı vekili; taraflar arasında uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinin mevcut olduğunu, kiralananın kullanım süresi ve amacı gözetildiğinde olağan kullanım neticesinde oluşan yıpranma ve eskimeler olduğunu ve bundan sorumlu olmadığını, sözleşmenin sona ermesine karşın kötü niyetli olarak anahtarın teslim alınmadığını, tevdi mahalli tayin ettirilmek mecburiyetinde kalındığını ve tüm kira bedelinin ödendiğini savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

13.03.2019 tarihli Protokol ile kira konusu taşınmazın 20.04.2019 tarihinde tahliye edilerek aslına uygun tadilatlı şekilde devredileceği konusunda tarafların anlaştığı, tarafların kabulünde olan Protokol gereği 90.000,00 TL'nin davacının hesabına yatırıldığı, davalının tevdii mahali tayini talebinde bulunarak dava konusu taşınmazın anahtarlarını mahkemeye teslim ettiği, davalının talebi üzerine Kayseri 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/35 D.iş dosyasında delil tespiti yapmak üzere 06.08.2019 tarihinde yapılan keşifle, tevdi mahalline teslim edilen anahtarların dava konusu taşınmaza ait olmadığının anlaşıldığı,

çilingir marifeti ile taşınmaza girildiği, taşınmazın boş olduğunun tespit edildiği, davalının anahtar tesliminin halen usulüne uygun bir şekilde gerçekleşmediği iddiasının hakkın kötüye kullanılmasını teşkil edeceği anlaşılmakla, kiralanana ait anahtarın 06.08.2019 tarihinde kiraya verene tesliminin gerçekleştiğinin kabul edilmesi gerektiğinden bahisle, asıl davanın kısmen kabulü ile 20.04.2019-06.08.2019 tarihleri arası 109.000,00 TL kira borcunun olduğu, 90.000,00 TL tarafların kabulünde olan ödemenin mahsubu ile davacının 19.000,00 TL kira kaybı alacağına 20.07.2019 tarihinden itibaren ticari avans faizi uygulanmasına,

kiralananda meydana gelen hasarın giderilebileceği zaman diliminde oluşan kira kaybının 82.776,00 TL olduğu, zarar miktarının tespit edildiği 15.12.2020 den itibaren faiz uygulanmasına, kiralananın eski hale getirilebilmesi için gerekli olan 89.150,00 TL'ye 06.08.2019 tarihinden itibaren ticari avans faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, karşı davanın kabulü, karşı davacının faydalı ve zorunlu imalatlardan kaynaklı talep edeceği tutarın 5.000,00 TL'nin tahsiline, talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi heyet raporu ve kararda belirtilen hukuki değerlendirme dikkate alındığında, taraflar arasında düzenlenen 13.03.2019 tarihli fesih Protokolü hükümlerine göre, davalı kiracı tarafça kira konusu taşınmazın anahtarlarının davacı kiraya verene 06.08.2019 tarihinde teslim edilmiş sayılacağı, buna göre geç teslimden kaynaklı kira alacağının 19.000,00 TL, kiralananda hor kullanımdan kaynaklı zararların giderilmesi için geçecek süredeki kira kaybının 82.776,00 TL,

eski hale getirme bedelinin de 89.150,00 TL olduğu anlaşılmakla bu miktarlar üzerinden asıl davanın kabulüne, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş olduğu, karşı dava yönünden yapılan değerlendirmede de; bilirkişi raporuna göre davalı kiracı tarafından taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin 11.910,00 TL olduğu tespit edilmekle, taleple bağlı kalınarak karşı davanın 5.000,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik görülmediğini gerekçesiyle, istinaf başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı-karşı davalı vekili.

CD ve fotoğraf görüntülerinin ne zaman çekildiğinin tespitinin mümkün olmadığını, davalı tarafın bu görüntüleri kira sözleşmesinin bitimini müteakip çekmiş olabileceğini, CD görüntülerinde tespit edilen hasar ve zararların yeterince değerlendirilmediğini, delil tespiti dosyalarında bilirkişinin gözünden kaçan zarar ve hasarlarında bulunduğunu, zikredilmeyen bu hasar ve zararların giderilmesi için ise en az 500.000,00 TL masraf gerektirdiğini, tespite konu edilen zararların bedelinin dava tarihi itibariyle en az 505.000,00 TL olduğunu, bu nedenle zararın toplamının en az 1.005.000,00 TL olduğunu,

bilirkişi raporlarında zarar ve masraf tespiti bedelinin çok düşük belirlendiğini, malzeme ve işçilik maliyetlerini gerekçelendirilmediğini, zararları gidermek için alınan tekliflerin toplamının 650.092,31 TL olduğunu, davalı kiracının ticari amaçlı kullandığından konutların mesken ruhsatlarını dükkan-ticari iş yeri olarak değiştirdiğini ancak taşınmazları terk ederken konutları mesken ruhsatına çevirmediğini, taşınmazın anahtarının davacı kiraya verenin temsilcisine 15.12.2020 tarihinde teslim edildiğini, bu tarihten itibaren taşınmazlara verilen zararları tamir etme imkânına kavuştuğunu,

tamir ve tadilat işlemleri için en az 6 ay süre gerektiğini, bununla birlikte tamirat işlemlerinin bitirilmesini müteakip taşınmazların en erken 6 ay içerisinde kiraya verilebileceğinden en az 12 aylık kira kaybının bulunduğunu, taşınmazların şöhret ve itibarının kaybedilmesi nedeniyle oluşan tazminat alacağının hesaplanmadığını, davalı kiracının, dava konusu taşınmazlara değer katan hiçbir masraf yapmadığını, bilakis yapmış olduğu kötü imalat ve tadilat nedeniyle taşınmazların değer kaybetmesine sebebiyet verdiğini, sözleşmeye göre davalı kiracının faydalı masrafları talep edemeyeceğini,

karşı davanın şartı yokluğundan reddi gerekirtiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık asıl davada, kira sözleşmesi sebebiyle taşınmazın geç tesliminden kaynaklı kira alacağı, hor kullanımdan kaynaklı tazminat alacağı, taşınmazın eski hale getirilmesi süresince oluşacak kira alacağı ile şöhret ve itibarının kaybedilmesi nedeniyle oluşan değer kaybı için tazminat istemine ilişkin olup, karşı davada ise; faydalı ve zaruri masraflardan kaynaklı alacak istemine ilişkindir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp kiralananın anahtarının da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispat yükü kiracıya düşer.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispat edemediği takdirde, kiraya verenin kabulünde olan tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik hukuki sonuç doğurduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde yıllık kira bedelinin tutarının senetle ispat sınırının üzerinde olması halinde kiraya verenin açık muvafakati de yoksa, tahliye kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini talep ederek, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirerek tahliyeyi gerçekleştirebilir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Somut olayda; davalı kiracının Kayseri 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/32 D.iş dosyasında tevdii mahali tayini istemi neticesinde, anahtarların tevdi mahaline teslim edildiği, ancak Kayseri 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/35 D.iş dosyasında yapılan 06.08.2019 tarihli keşifte anahtarların kapıya uygun olmadığı, kapının çilingir vasıtasıyla açılarak keşfin icra edildiği, değiştirilen kapı kilidine ait anahtarın da keşif sonunda dosya içerisine alınarak keşfe son verildiği ve kiraya verenin de bu durumdan haberdar olduğunun anlaşılmasına göre, 06.08.2019 tarihinin tahliye tarihi olduğunun kabulü yerindedir.

Taraflar arasında düzenlenen fesih sözleşmesinin, (1.) maddesinde. 20.04.2019 son tahliye tarihinden itibaren günlük 1.000,00 TL kira bedeli ödeneceği hususunda anlaşmaya varıldığı ve kira bedelinin net olduğu, artırım şartının belirlenmediği görülmüştür. Bu halde; sözleşme serbestisi ve ahde vefa ilkeleri gözeterek kira bedelinin 20.04.2019 tarihi sonrası günlük 1.000,00 TL olduğunun kabulü gerekir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Kiraya veren, kiracı tarafından yaptırılan, kiralananın kullanım amacına uygun ve zorunlu olan, kendisi tarafından da benimsenen imalatların eski hale getirilmesi için gereken masrafı kiracıdan talep edemez.

Yukarıda verilen bilgiler ışığında somut olay incelendiğinde; taraflar arasında düzenlenen ve imza altına alına bina eksiklikleri ve bina içinde yapılanlar başlıklı sözleşmelerde tespit edilen kalemlerle dosya kapsamında yer alan CD deki görüntülerin örtüştüğüne dair tespite, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime uygun ve Yargıtayın yerleşik uygulamasına uygun bulunmasına, eski hale getirme süresi için kira kaybı alacağına ilişkin süre yönünden bilirkişi raporunda ki tespitin isabetli olmasına, öte yandan davacı kiraya verenin şöhret ve itibar kaybı nedeniyle değer kaybı alacağının ispat edilmediğinin anlaşılmasına göre; davacı- karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR