Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/499 K.2025/3966

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davaya konu ...'de bulunan taşınmazın brüt 110 m², net 87 m² ve krediye uygundur notu ile ilana çıkarıldığını, müvekkilinin taşınmazı gösteren emlakçının yanında davalı ile telefonla görüşerek 596.000 USD'ye satın alma konusunda sözlü olarak anlaştığını, davalının sözlü akitte 20.000 USD kapora ödenmesini talep etmesi üzerine müvekkilinin 04.08.2021 tarihinde tapudaki ada pafta yazılmak sureti ile kapora açıklaması ile bu bedeli havale ettiğini, ardından davalıdan temin ettiği tapu fotokopisi ile ...

Şubesinden konut kredisi kullanmak için müracatta bulunduğunu, banka eksperinin yaptığı inceleme sonucunda "...mevcut uyumsuzluklar birlikte değerlendirilerek taşınmazın değer yasal durum değeri taktir edilmemiş olup mahallen tarafımıza gösterilen daire dikkate alınarak durum değeri taktir edilmiştir.'' şeklinde rapor tanzim ettiğini, raporda ekspertiz değeri (yasal değer) karşılığı 0.00 TL şeklinde olduğunun belirtildiğini, davalının dairenin ilanında 2,5+1 şeklinde ilan verdiği halde verilen ilanın aksine dairenin tapuda 1+1 ve 47 m² olarak göründüğünü, davalının taşınmazın esaslı unsurlarını gizlediğini, davalıya ...

Noterliğinin 26.08.2021 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarı ile verilen kaporanın taşınmazın hukuki ayıplı ve vaad edilen niteliklerinden yoksun olması nedeni ile iadesini talep edildiği ve sözleşmeden dönüldüğünün bildirildiğini, davalının da ...

Noterliğinin 2021/17038 yevmiye nolu cevabi ihtarı ile parayı ödemeyeceğini bildirdiğini ileri sürerek; müvekkilinin vermiş olduğu 20.000 USD kaporanın, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 99. maddesi uyarınca fiili ödeme günü rayiç değeri üzerinden ve ihtar tarihinden itibaren yabancı para cinsinden işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin davacının taşınmazı peşin ödeyerek alacağını söylemesi üzerine kendisi ile anlaştığını, davacı herhangi bir ödeme yapmadan önce gerekli araştırma ve incelemeleri yapabilmesi için taşınmazın tapu kaydınının kendisine ilettiğini, davacının kredi başvurusu neticesinde yaşadığı olumsuzluklardan müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, iadesi istenen bedelin satış bedelinden mahsup edilmek üzere değil taşınmazın davacı adına ayrılarak başkasına satılmaması için ödendiğini, ödemenin kapora bedeli değil cayma parası niteliğinde olduğunu,

sözleşmeden haksız bir şekilde dönen davacının 6098 sayılı Kanun'un 178. maddesi uyarınca cayma parasının iadesini talep edemeyeceğini savunarak, öncelikle davanın reddini, aksi halde zararlarına karşılık mahsup def'inin kabulüne, 04.08.2021 ödeme tarihi itibariyle Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası USD/TRY efektif satış kuru olan 8,4471 TL'nin hükme esas alınmasını istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında sözlü olarak harici taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığı, sözleşme uyarınca kararlaştırılan 20.000 USD'nin davacı tarafından davalıya banka havalesi ile ödendiği, davacının taşınmazın satıştan vazgeçtiği ve satışın gerçekleşmediğinin her iki tarafın da kabulünde olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olduğu, resmi satış işleminin gerçekleşmediği gibi ödenen paranın iade edilmediği, davalının sebepsiz zenginleştiği ve iade ile yükümlü olduğu,

davacının sunduğu ve yazılı delil niteliği arz eden dekontta açıkça bu paranın kapora olarak verildiği ibaresinin yer aldığı, dolayısıyla paranın kapora olarak gönderildiğinin kabulünün gerektiği, davalının savunmaları gereği ödenen paranın cayma akçesi olarak ödendiği kabul edilse dahi esas akit geçerli olmadığı durumlarda ödenen kapora, cayma akçesi ve ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i şart da geçersiz olacağından davacı bu durumda dahi ödenen paranın geri iadesini isteyebileceği,

sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar verdiklerini geri alma hakkına sahip olduklarından davalının kira kaybı talep edemeyeceği gerekçesiyle; mahsup definin reddine, 20.000,00 USD'nin fiili ödeme günündeki Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Dolar satış kuru üzerinden belirlenecek bedelinin, ihtarname ile verilen süre sonu olan 03.09.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

Mahkemece kapora bedeli olarak davacıdan alınan 20.000 USD'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davacıya iade edilmesine karar verilmesinde usul ve hukuka aykırılık bulunmadığı, ancak davacının talebi gözetildiğinde alacağa 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi gereğince vade tarihinden fiili ödeme tarihine kadar devlet bankalarının o para birimi ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile tahsiline karar verilmesi gerekirken, istinaf eden davalı olması ve bu şekilde verilecek kararın istinaf edenin aleyhine olacağı gözetilerek eleştirilmekle yetinildiği, mahsup koşullarının oluşmadığı,

yabancı para borcu ile ilgili alacaklarda talep edilen yabancı paranın dava tarihindeki efektif döviz kuru karşılığı Türk Lirası üzerinden, karar tarihindeki tarifeye göre vekalet ücreti ile nisbi karar ve ilam harcının hesaplanması gerektiği ve Mahkemenin hesabının hukuka uygun olduğu gerekçesiyle; davalının istinaf isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, dava konusu taşınmaz üzerinde keşif ve bilirkişi incelmesi yapılmadan, tanıklar dinlenmeden karar verildiğini, uyuşmazlığın sözleşme öncesi sorumluluk (culpa in contrahendo) yükümlülüğünün ihlalinden kaynaklandığını, taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinin gereği gibi kurulup kurulmamasının sorumluluğu ortadan kaldırmadığını, müvekkilinin davacının taşınmazı peşin ödeyerek alacağını söylemesi üzerine kendisi ile anlaştığını, davacının kredi başvurusu neticesinde yaşadığı olumsuzluklardan müvekkilinin sorumlu olmadığını, müvekkilinin davacıdan gizlediği herhangi bir bilgi bulunmadığını,

davacının verdiği paranın cayma bedeli olduğunu ve iadesinin talep edilemeyeceğini, müvekkilinin iki aylık kira gelirinden mahrum kaldığını, yasal faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, vekalet ücreti, yargılama gideri ve harçların hatalı hesaplandığı ileri sürülerek, kararın bozulmasını talep edilmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen bağlanma parasının iadesi istemine ilişkinidir.

Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un m. 706; 6098 sayılı Kanun'un m.237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz.

Akdi yapanlardan birisi tarafından, önceden diğerine ödenen bağlanma parası (kapora) ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmadığından fer'i şart da geçersizdir. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan bağlanma parasının (kaporanın) geri verilmesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, geçerli olmayan sözleşmede düzenlenen fer'i şartında geçersiz olacağı, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tarafların aldıklarını birbirlerine iade ile yükümlü oldukları anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR