Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/501 K.2025/4087

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının maliki olduğu taşınmazı 01.05.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralayan davalı ... Dan. A.Ş.nin (...

Yönetim) diğer davalılar ile birlikte zarar verdiği kiralananı ihbarda bulunmaksızın tahliye ettiğini, davalı ...'nın davalı şirketlerin sahibi olduğunu, kiracı dışında kalan diğer davalı şirketin de kiralananda faaliyet gösterdiğini, davalılar arasında organik bağ bulunduğu gibi davalıların fiili olarak bağlı olduğunu, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan derdest icra takipleri de bulunduğunu, davalı ... hakkında karşılıksız çek nedeniyle mahkumiyet kararı verildiğini, davalıların kötüniyetli olarak devamlı adres ve ünvan değişikliğine gittiğini,

davalıların müşterek ve müteselsilen kiralanana verdikleri zararlardan haksız fiil kapsamında sorumlu olduklarını, mahkeme aracılığıyla yaptırılan delil tespiti neticesinde kiralanana verilen zararın 1.853.339,00 TL olarak belirlediğini, tadilat süresi olan 120 gün ile tahliye ve tespit dönemine kadar geçen 1 aylık süre toplamı beş aylık kira bedelinin de tazmini gerektiğini ileri sürerek.

1.853.339,00 TL hasar bedeli ile taşınmazın onarımı ve boş kaldığı süre olan 5 aylık kira bedeli için fazlası saklı kalmak üzere 750.000,00 TL'nin muacceliyet tarihlerinden itibaren işleyecek ticari faiziyle davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, davalılar ... Eğ. Hiz. Dan.

AŞ. ile ... yönünden pasif husumet ehliyetinin bulunmadığını, kira sözleşmesine dayanan davada müteselsil sorumluluğa dayanılamayacağını, kiralananda kullanım amacına yönelik faydalı tadilatlar yapıldığını ve kiralanana değer katıldığını, tadilatlar hususunda kiraya veren tarafından herhangi bir ihtar gönderilmediğini, davanın kötüniyetli açıldığını, yapılan masrafların sabit kıymet olarak kiralananda bırakıldığını, davacının 1,5 yıl boyunca yazılı ve sözlü olarak tahliye baskısı yaptığını, tespit edilen hasar ve eksikliklerin şirket tarafından gerçekleştirilmediğini, teslim sonrası hasar ve eksikliklerin bildirilmediğini,

anahtar tesliminden çok sonra açılan davanın haksız olduğunu, söküldüğü belirtilen asansörün davacı tarafından söküldüğünü ve o şekilde kiralananın taraflarına teslim edildiğini, sözleşmede de asansörün belirtilmediğini, yapılan hesaplamaların eksik ve hatalı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı ...

Yönetim arasında 01.05.2017 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli, aylık 46.167,00 USD karşılığı TL + KDV bedelli kira sözleşmesi imzalandığı, tahliyeyi ispat yükü üzerinde olan davalı kiracı tarafından yazılı bir anahtar teslim tutanağı ya da noter emanet tutanağı bulunmadığından, davacı kiraya verenin beyanı esas alınarak kiralananın 31.03.2021 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerektiği, ...

Yönetim dışındaki davalılar kira sözleşmesine taraf olmadığından kiralananın hor kullanımından ve kira kaybından sorumlu tutulamayacakları, davalı kiracı ... Yönetimin ise hasar bedeli ve 120 günlük tamir süresine denk gelen kira kaybından sorumlu olduğu gerekçesiyle; davalılar ... Eğ. Hiz. Dan. A.Ş. ile... yönünden açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ...

Yönetim yönünden açılan davanın kısmen kabulüne, hor kullanım ve eski hale getirme bedeli 934.115,38 TL ile 120 günlük kira kaybı bedeli 600.000,00 TL olmak üzere toplam 1.534.115,38 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin tarafı olmayan davalıların kiralananın kötü kullanılması nedeniyle oluşan zarar ve hasar ile kira kaybından sorumlu tutulamayacakları, bu itibarla davalılar hakkındaki davanın reddine karar verilmesinde ve karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre takdir edilen vekalet ücretinde bir isabetsizlik bulunmadığı, davalı tarafından dava konusu taşınmazın usulüne uygun tahliye edildiğine yönelik yazılı delil sunulmadığı,

Mahkemece, davacı kiralayanın beyanı esas alınarak kiralananın 31.03.2021 tarihinde tahliye ve teslim edildiğinin kabul edilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, kiraya verenin mecuru teslim aldıktan sonra delil tespiti dosyasında davalıya makul sürede bildirimde bulunduğu, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle Mahkemenin görevli olduğu, Mahkemece denetlemeye ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda karar verildiği gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; pasif husumet yokluğu nedeniyle red kararının hukuka aykırı olduğunu, haksız fiile dayalı bir davanın mevcut olduğunun ve eylemin davalı şirketlerin kurulu olduğu kiralanan adreste müştereken ve müteselsilen gerçekleştirildiğinin göz ardı edildiği, davalıların eylemden müşterek ve müteselsilen sorumlu olduklarını, hükme esas bilirkişi raporunun eksik ve hatalı inceleme hazırlandığını, hükmedilen bedelin zararı karşılamaktan uzak olduğunu, davalıların organik bağ içerisinde fiili olarak birbirine bağlı bulunduğunu, kötüniyetli bir şekilde devamlı ünvan ve adres değişikliklerine giderek davacıyı zarara uğrattıklarını, karşı vekalet ücretinin davacı lehine verilen vekalet ücretini geçemeyeceğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalılar vekili; asliye ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, hükme esas alınmış kök ve ek raporlarda tespit edilen hususların dosya esasına uygun olmadığını, bu yöne dair istinaf sebeplerinin incelenmediğini, taşınmazda bırakılan sabit kıymetlerin değerlendirilmediğini, tespit edilen hasar ve eksikliklerin davalı şirket tarafından yapılmadığı ortada iken, bu yönde hiçbir araştırma ve inceleme yapılmadan karar verildiğini, taşınmazı teslim anında herhangi bir hasar veya eksiklik bildirilmediğini, keşiften önce taşınmazın davacının kullanımında olduğunu, hasarların davalı tarafından verildiğine dair dosya kapsamında somut bir delil bulunmadığını, davalı ... tarafın yönünden de davanın reddi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı hor kullanma ile kiralananın yeniden kiraya verileceği süreye ilişkin tazminat istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasındaki temel uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanması nedeniyle Mahkemenin görevli olmasına, davalı tarafça tahliyenin yazılı delille ispat edilememesi nedeniyle davacı kiraya verenin kabulünde olan tarihin tahliye tarihi olarak esas alınmasının yerinde bulunmasına, kiralanana yapıldığı ileri sürülen imalatlar bakımından cevap dilekçesinde açıkça takas mahsup talep edilmeyip talep hakkının saklı tutulması nedeniyle eldeki davada bu hususta değerlendirme yapılamayacağının anlaşılmasına göre; davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin ise aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2.Davacı vekili dava dilekçesinde kiracı dışında kalan davalıların kiralanana verilen zarardan haksız fiil hükümleri uyarıca sorumlu olduğunu ifade ederek, zararının tüm davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davalılar ... Eğ. Hiz. Dan. A.Ş. ile...'in haksız fiil hükümleri uyarınca zarardan sorumlu olup olmadığı hususunun ispat kuralları çerçevesinde değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının haksız fiile dayandığı gözetilmeksizin adı geçen davalıların kira sözleşmesine taraf olmadıklarından bahisle haklarındaki davanın pasif husumet yönünden reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3. Bundan ayrı, davacı ile davalı ... Yönetim arasında imzalanan 01.05.2017 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin Özel Hükümler kısmının (1-a) vd. maddesinde; kira sözleşmesine ekli projeler bulunduğu belirtilmekle, alanında uzman bilirkişilerden oluşan heyetten; sözleşmeye ek projeler ile kiralananın tahliye tarihi itibariyle durumu kıyaslanarak kiralananda ortaya çıkan her bir zarar kalemi tespit edilerek,

her bir kalem bakımından hor kullanımdan mı olağan kullanımdan mı kaynaklandığı tespit edilip tahliye tarihi itibariyle uğradığı hor kullanımdan kaynaklı zarardan kullanım süresi ile orantılı yıpranma payı düşülerek zararın hesaplanması konusunda rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanan bilirkişi raporları esas alınarak hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin tam, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı kiraya veren yararına BOZULMASINA,