Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/504 K.2025/3977

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı yüklenici şirket tarafından Yozgat İli, ...

İlçesi, 5 15... parselde bulunan taşınmazda ...ve ... dairenin yapılmasına dair imzalanan inşaat sözleşmesine istinaden inşaata başlanıldığını, ancak şartnamede belirtilen projeye uygun inşaat yapımının tamamlanmadığı gibi, yapımı tamamlanan ve teslimi gerçekleştirilen 2 adet bloğa ilişkin de ayıpların ortaya çıkmaya başladığını, bu ayıplardan dolayı bu iki blokta oturan daire maliklerinin hem can hem de mal kaybı tehlikesi hissetmeye başladıkları andan itibaren davalı şirket ile irtibata geçmeye çalıştıklarını, ancak bu zamana kadar bu iki bloktaki ayıpların giderilmediğini,

rüzgardan dolayı ayıplı bir şekilde yapılan her iki bloktaki çatının uçması neticesinde site maliklerinin ciddi anlamda maddi zarar gördüğünü, taşınmazlardaki ayıpların tespit dosyası ile de belirlendiğini ileri sürerek; ayıpların giderim bedelinin tespiti ile ayıpların giderilmesini, bu talepleri uygun görülmediği taktirde ayıp giderim bedelinin en yüksek ticari faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda site yönetiminin nasıl teşekkül edeceği, yetki ve haklarının neler olduğunun teker teker açıklandığı, dava dilekçesi içeriğinden davacı site yönetiminin bağımsız bölüm maliklerinin yerine geçerek davayı açtığının anlaşıldığı, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki verilmesi ve site yönetiminin kat malikleri adına binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması, bu şekilde açılan davaya muvafakat verilerek taraf teşkili sağlanmasının hukuken mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın aktif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; gayrimenkul satışı kapsamında ayıptan kaynaklı zarar talebine ilişkin dava açma ehliyetinin her bir bağımsız bölüm malikine ait olduğu, bu kapsamda yönetim kurulunun aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müteahhite karşı açılabilecek davalar veya müteahhitin site yönetimine karşı açabileceği davalarda, yönetimin dava takibinde yetkili olacağına dair herhangi bir hükmün bulunmadığını, ancak 634 sayılı Kanun'un 35. maddesinde yer alan yönetim planında aksine hüküm olmadıkça ibaresi gereğince yönetime bu yönde yetki verilebilme imkanının tanındığını, bu suretle site yönetimine müteahhite karşı dava açabilme yetkisi verilmesi halinde bu yetki kapsamında müteahhite karşı dava açılabildiğini, site yönetimini temsilen vekaletname çıkartmaya yetkili olan kişilerin malik konumunda olup,

yönetim adına dava açılması mümkün olmaması irdelenecekse bile bu hususa ilişkin hiçbir inceleme yapılmadan aktif husumet yokluğundan davanın reddedilmesinin doğru olmadığını ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, davacı site yönetiminin davalı tarafından imal edilip, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu binanın ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile mevcut ayıpların tespiti ile zararın giderilmesi, bu mümkün değilse uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

1. 634 sayılı Kanun'un 2/(b) maddesinde, bu Kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16/1 maddesinde düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanun'un 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.

Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanun'un 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

2. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

3. Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesini, bu mümkün değilse eksikliklerin giderilmesi için yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

4. Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak,

adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15.03.2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).

5. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.

Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini ve sağlıklarını tehlikeye atan, eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

6. Sonuç olarak denilebilir ki; yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle yapılan harcamalar yönünden açılacak davalarda, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır.

7. Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verilmediğine yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı da anlaşıldığından, davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek özellikle site ortak alanları ile sakinlerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye düşürme niteliğinde olan eksik iş ve ayıplı imalatlar bakımından işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR