Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/2823 K.2022/11422

Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda; ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf incelemesi üzerine bölge adliye mahkemesinin yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmünün Yargıtay’ca incelenmesi taraf vekillerince istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

- KARAR -

Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karara karşı, taraf vekillerince yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nce 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmiş olup, hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararın dayandığı gerekçelere göre; arsa niteliğindeki ... parsel (ifrazen 228 parsel) sayılı taşınmazın 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11/1-g maddesi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değerinin tespit edilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1-Kamulaştırma Kanunu'nun kıymet takdir esaslarını belirten 11. maddesinin 1. fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.

Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.

Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın 2017 yılında Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından re'sen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğü'nden getirtilerek alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile bedel belirlendiğinden, rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.

Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğü'nden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,

2- İderece düzenlenen kıymet takdir raporunda dava konusu taşınmazda 262 adet omca, 1 adet incir ve 3 adet ceviz olduğu belirtilmiş olup, arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın yüzölçümü ve üzerinde bulunan ağaç sayısı dikkate alındığında taşınmazın kapama bağ niteliğinde olduğu anlaşıldığından, ağaçların yaşlarına göre tespit edilecek verim miktarları ile değerlendirme tarihi olan 2017 yılı kilogram satış fiyatı ve üretim masraflarına göre tespit edilecek net geliri esas alınarak, kapitalizasyon faiz oranı da uygulanmak suretiyle belirlenecek bahçe değerinden;

taşınmazın zeminine, ekilebilecek münavebe ürün gelirine göre biçilecek değeri düşülmek suretiyle omca bedelinin tespit edilmesi gerektiği halde, idarece düzenlenen 2016 tarihli kıymet takdir raporunda 262 adet omca için belirlenen 50.184,00-TL’ye hükmedilmesi,