Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/7054 K.2022/16907

Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda; ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf incelemesi üzerine bölge adliye mahkemesinin yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmünün Yargıtayca incelenmesi davacı idare ve davalı ... vekillerince istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü;

- KARAR -

Dava, 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın tapudan yol olarak terkini istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karara karşı, davacı idare ve davalı ... vekillerince yapılan istinaf başvurusunun ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesince esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı idare ve davalılardan ... vekillerince temyiz edilmiştir.

Aşağıda açıklanan gerekçelerle ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 2022/619 Esas, 2022/735 Karar sayılı esastan ret kararının kaldırılmasına karar verildikten sonra Rize 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/399 Esas, 2020/173 Karar sayılı ilâmının incelenmesinde;

Arsa niteliğindeki İslampaşa Mahallesi 972 ada 8 parsel sayılı taşınmaz ile emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak zeminine; resmî birim fiyatları esas alınarak, üzerindeki yapıya değer biçilmesinde yöntem olarak bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1-Dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değeri 1.619,29 TL/m², emsal olarak alınan İslampaşa Mahallesi 923 ada 7 parsel sayılı taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değeri ise 4.319,00 TL olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal taşınmaz dava konusu taşınmazdan 1,1 kat değerli kabul edilerek kıyaslama yapıldığından rapor inandırıcı bulunmadığı gibi, dava konusu taşınmaz ile aynı kamulaştırma kapsamında kamulaştırılan İslampaşa Mahallesi 972 ada 7 parsel sayılı taşınmaza Rize 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/392 Esas,

2020/251 Karar sayılı dosyasında 04.02.2016 değerlendirme tarihi itibarıyla 3.745,68 TL/m² birim fiyat takdir edildiği, bu bedelin Dairemizin 2021/2884 Esas, 2021/9832 Karar sayılı ilâmı ile onandığı da gözetildiğinde rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.

Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,

2-Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu olup Dairenin yerleşmiş uygulamalarına göre ana gayrimenkulün arsası ile birlikte tapusunun iptal edilmesi halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağından, ana yapının arsasına değerlendirme gününden önce yapılan ve özel amacı olmayan emsal satışlara göre,

üzerindeki yapılara ise değerlendirme tarihindeki resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak değer biçilmesi gerekir.

Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktara göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilmeli, şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunların da dikkate alınması gerektiğinin düşünülmemesi,