Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/7486 K.2022/16778

Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda; ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf incelemesi üzerine bölge adliye mahkemesinin yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmünün Yargıtayca incelenmesi davalı S.S. İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekilince istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü;

- KARAR -

Dava dilekçesinde, anagayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olarak düzeltilerek tapuya tescili istenilmiştir.

Mahkemece davacı ... tarafından açılan davanın reddine, davacı ... tarafından açılan davanın kabulü ile yeni arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmiş, hükmün davalı SS İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 2019 3074 Esas, 2022/947 Karar sayılı ilamı ile davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Hüküm davalı SS İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Koop. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Aşağıda açıklanan gerekçelerle İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin esastan ret kararının kaldırılmasına karar verildikten sonra İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/195 Esas, 2019/304 Karar sayılı kararının incelenmesinde;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda anagayrımenkulde ilk kat irtifakı tesisinin 16.03.1984 tarihli olduğu daha sonra mevcut kat irtifakının terkin edilerek 14.05.1985 tarihinde tekrar kat irtifakının tesis edildiği anlaşılmaktadır.

Dosyada mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış,

soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak puanlama tablosu yapılmaksızın arsa payları yeniden belirlenmiştir. Yine mevcut bilirkişi raporunda her ne kadar incelemenin kat irtifakı tarihine göre yapıldığı belirtilmiş ise de bu yönde somut, denetime elverişli veri de sunulmamış, değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.