Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/1018 K.2023/9682

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine, yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Kars ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 120 ada 8 parsel (eski 120 ada 3 parsel) sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle; öncelikle tazminat davası açıldığını, dava konusu taşınmazın dava tarihinde m² fiyatının 600 TL olduğunu, kamulaştırmadan arta kalan kısımlarının bedelinin hesaplanarak kamulaştırma bedeline eklenmesi gerektiğini, ayrıca emsal satışlarla değerleme yapılacağından belirtilen emsal satış kayıtlarının dosya arasına celbi ile yargılama giderleri ve ücreti vekâletin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalıya ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin verdiği kararın hatalı olduğunu, belirlenen emsallerin söz konusu taşınmazdan çok daha değerli olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin değerli bir konumda olmadığını, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazlar ile emsal alınan taşınmazlar arasında değer açısından büyük önem arzeden farklılıkları belirtilmiş ise de bu farklılığın değere yansıtılmasında hataya düşüldüğünü, taşınmazlar arasındaki farkların hangi oranda bir değer farklılığı oluşturacağı çelişkili ve soyut olarak ele alındığını,

bu nedenle verilen kararın hukuka aykırı olduğunu ayrıca kamulaştırmadan arta kalan kısımla ilgili takdir edilen değer azalışının hakkaniyete uygun olmadığını, dava konusu taşınmazda henüz düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmadığını, yapılan bedel tespitinin hukuka aykırı olduğunu, m² birim fiyatının fahiş olduğunu ileri sürmüştür.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece verilen kararın hatalı olduğunu, emsal taşınmazların puanlamalarının hatalı olduğunu, emsal taşınmaza nazaran dava konusu taşınmazın şehrin önemli noktalarına daha yakın olduğunu, emsal taşınmazlardan daha düşük değer biçildiğini, usul ve kanuna uygun emsal incelemesi yapılmadığını, arta kalan alanlara daha yüksek değer düşüklüğü uygulanması gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edilerek, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın eksik ve üstün yönleri gözetilerek yapılan karşılaştırma neticesinde dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin belirlendiği, emsal olarak alınan Kars ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi 1206 ada 7 parsel sayılı taşınmaz her ne kadar imar parseli olup düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmadan hesaplama yapılmış ise de emsal olarak değerlendirilen bir diğer emsal olan ... Mahallesi 220 ada 62 parsel sayılı taşınmazın kadastro parseli olması ve düzenleme ortaklık payı kesilmediği hususu ve dava konusu taşınmaz ile tüm yönleriyle karşılaştırılması sonucunda m² birim fiyatının hakkaniyete uygun olduğunun değerlendirildiği,

dava konusu 120 ada 3 parsel sayılı taşınmazdan ifrazen oluşan 8 parsel ile 9 parselden ifrazen oluşan 21 parselin (tren yolu hattının arasında kalması ve yapılaşmaya uygun olmadığı dikkate alınarak) bedelinin belirlenmesinde ve davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı kurum lehine karar verilmesinde (20 ve 22 parselin kamulaştırma davası sonucu karara çıktığı gözetilerek hesap edilmemesinde) ayrıca kamulaştırmadan arta kalan 19 parselin geometrik yapısının bozulması nedeniyle ilgili belediyenin bu konudaki yazısı dikkate alınmak suretiyle %30 değer azalışı uygulanarak kamulaştırma bedelinin tespitinde bir isabetsizlik görülmediği,

böylece mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı idare ve davalı vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki Kars ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 120 ada 8 parsel (eski 120 ada 3 parsel) sayılı taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibarıyla yerindedir.

3.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılama hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

4. Yapılan incelemede; dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazın ise bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi oldukları ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulup alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile karar verildiği anlaşılmıştır.

5. Bu durumda; dava konusu taşınmazın değerleme tarihi itibarıyla, emsal taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar yada kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorularak dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazın satış akit tablosu ilgili kurumlardan getirtilerek rapor düzenlendikten sonra sonuca göre karar verilmesi ve emsal taşınmazın uygun olmadığı anlaşılması halinde ise taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması,

lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek,

dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.

6. Dava konusu taşınmazın arta kalan kısmının kullanım amacı, yüzölçümü, geometrik şekli ve yola cephesinin kalıp kalmadığı hususu dikkate alındığında bu kısma yapılaşma izni verilip verilmeyeceği, verilebilir ise önceki durumuna göre kısıtlama getirilip getirilmediği hususları ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorularak, arta kalan kısımda değer azalış bedeline hükmedilmesi gerekip gerekmediği denetlenmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirir.

7. Dava konusu taşınmazın arta kalan alanlarından 120 ada 20 ve 22 parsel sayılı taşınmazların da davacı idare tarafından kamulaştırıldığı anlaşıldığından, kamulaştırmaya ilişkin bedel tespit ve tescil dosyası getirtilerek işbu dosyada arta kalan 120 ada 8, 19 ve 21 parsellere ilişkin herhangi bir değerlendirme yapılıp yapılmadığı araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan, temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,