Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/11230 K.2024/4885

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme ve işlem sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; ... Mahallesi 520 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkiline ait taşınmazın kamulaştırılması yönünde alınan encümen kararının tamamen keyfiyete dayandığını, müvekkile ait taşınmazın kamulaştırılması, kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazların bitişiğinde bulunan tarihi eser vasfı olan ve restorasyon çalışmalarına başlanılan İllez Konağının restoran olarak kiralanmış olması hasebiyle anılan restoran işletmecisine park alanı oluşturma çabasının ürünü olduğunu, aksi halde ilçenin merkezinde ana cadde ile Kızılırmak arasında bulunan kargir dükkan vasfındaki taşınmazın park alanı ilan edilmesi ve kamulaştırılması,

kamulaştırma sonunda ödenecek kamulaştırma bedeli nazara alındığında belediyecilik yönetimi, ekonomik kurallar ve mantık sınırları ile izah edilemeyecek bir durum olduğunu, her ne kadar müvekkiline ait taşınmaz için komisyonca 74.494,00 TL kıymet takdir edilmişse de bu meblağ müvekkilin taşınmazı için son derece gülünç olduğunu, taşınmazın değerinin asgari 561.680,00 TL olduğunu, 80,24 m² arsa üzerinde iki katlı bina olduğunu, 160,48 m² kullanım alanı olan dükkan vasıflı binanın kullanılır vaziyette, halen bir bölümü kiracı tarafından beyaz eşya mağazası olarak kullanıldığını,

davalı idarenin taşınmazın metrekaresi 350,00 TL'den kamulaştırma yaptığını, müvekkilinin yerinin bulunduğu muhit iş yeri alanı olarak çok rağbet gören bir bölgede olup çok büyük bir kıymete haiz olduğunu, şehrin en gözde yerlerinden olduğunu, bugünkü rayiç değeri göz önüne alındığında metrekaresinin en az 5.000,00 TL olduğunu, komisyonca binanın metrekare bedelinin 482 TL olarak tespit edildiğini, günümüz şartlarında inşaat maliyet bedeli en az metrekaresinin en az 1.000,00 TL olduğunu, bu nedenle arsanın kamulaştırma değerinin metrekare birim fiyatının 350 TL'den 5.000 TL'ye,

bina metrekara birim fiyatının 482,00 TL'den 1.000,00 TL'ye yüksetilmesini, buna göre kamulaştırma bedelinin de 74.949,00 TL'den 561.680,00 TL'ye yüksetilmesini talep etmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.05.2013 tarihli ve 2012/204 Esas, 2013/169 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 30.05.2013 tarihli ve 2012/204 Esas, 2013/169 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince davalı vekilinin temyiz dilekçesinin süreden reddine, davacı idare vekilinin temyizinin kabulü ile yapılan temyiz incelemesinde; kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu il veya ilçede uygun emsal bulunamaması halinde, benzer sosyo-ekonomik özellikte olması kaydıyla, emsalin civar il ve ilçelerde yer alan taşınmazlar arasından seçilebileceği Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarından olmakla birlikte, Avanos gibi gelişmiş ve taşınmaz alım satımının çok olduğu bir ilçede uygun emsal bulunamayacağı kabul edilemeyeceğinden,

bilirkişi kurulunun raporunda emsalin komşu ilçe olan Ürgüp'ten seçilmiş olması ve buna göre değerlendirme yapılması ve Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın üzerindeki yapının zemin katının işyeri olması, ilçede yapılan araştırmada işyeri olarak aylık asgari 2.000,00 TL kira getireceği, merkezi konumda olması, objektif değer artışı nedeniyle sadece arsa ve yapı değerinden ibaret olmadığı ve ticari vasfı da dikkate alınarak işyeri objektif katkı oranı olarak,

dava konusu taşınmazın arsa değeri ve üzerindeki yapı değerine ek olarak %50 oranında değer artışı yapıldığı anlaşılmış, karşılaştırma sonucu bulunan değeri ayrıca objektif nedene dayalı olarak arttıran bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 06.04.2023 tarihli ve 2015/57 Esas, 2023/146 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükme esas alınan emsal taşınmazın dava konusu taşınmazla benzer özellikler taşımadığını, belirlenen bedele faiz işletilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporundaki taşınmazın güncel değeri olarak hesaplanan bedelin tespit edilmesi gerektiğini, Belediye Başkanlığınca kamu yararı adı altında taşınmazın bitişiğine açılan restoran önünde park alanı tahsis edildiğini ileri sürülerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre; taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Bozmaya uyularak karar verilmişse de; hükme esas alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki; dava konusu Nevşehir ili, Avanos ilçesi, Bayır Mahallesi 520 ada 1 parsel sayılı taşınmaz arsa niteliğindedir. 2942 sayılı Kanun'un kıymet takdir esaslarını belirleyen 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.

Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerlerine göre fark oranı tespit edildikten sonra,

dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınan emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle karşılaştırma yapılmadan, dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan daha değerli olduğu kabul edilerek (taşınmaz ile emsalin m² değeri arasında 36 kat fark vardır.) soyut ifadelerle taşınmazın metrekare birim fiyatını belirleyen rapor hüküm kurmaya elverişli ve inandırıcı görülmemiştir.

3. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili ... ve Tapu Müdürlüğünden sorulması; ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir.

4. Mahkemece verilen hüküm bozma kararı ile ortadan kalktığı halde, tescil yönünden daha önce karar verildiğinden bahisle yeniden karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm kurulması doğru değildir.

5. Dava konusu taşınmaz Bayır Mahallesinde bulunduğu halde hükümde mahalle adının maddi hata sonucu yanlış yazılması bozmayı gerektirir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin temyiz istemlerinin kabulü ile Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine