Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/10992 K.2025/4077

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. İstanbul ili, ..., ... ...

Mahallesi 40 ada 38 parsel sayılı taşınmazın 2 numaralı bağımsız bölümünün kat maliki olduğunu, davalı ... ...'nün 4 numaralı, davalılar ... ile ...'nun 1 numaralı, davalı ...'ın 3 numaralı bağımsız bölümün kat malikleri olduğunu, taraflarınca gerçekleştirilen araştırmada bahse konu taşınmazda arsa paylarının yanlış hesaplandığını ve tapu kayıtlarına bu şekilde geçirildiğini, kendisinin arsa payının da yanlış hesaplanan paylardan biri olduğunu, takdir edileceği üzere 634 sayılı Kat Mülkiyetleri Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3 üncü maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde,

her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma hakkının bulunduğunu, tapuda “25/120” olarak gözüken arsa payının en az “30/120” olması gerektiğini belirterek, kendisine ait taşınmazın niteliklerine uygun olarak arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin taşınmazın 4 no.'lu bağımsız bölümünün kat maliki olduğunu, 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesine göre kat mülkiyetinin kurulması aşamasındaki değerin tespitinde, kat mülkiyetine çevirme anındaki değerlerin esas alınmakta olduğunu, arsa payı düzeltilmesi davası açılması için gereken unsurlardan birisinin korunmaya değer güncel bir yararının bulunması gerektiğini, davaya konu taşınmazdaki arsa payı oranları taşınmazdaki bağımsız bölümlerin o zamanki değerleri ile orantılı olarak özgülenmiş olduğunu, arsa payının tahsisi tarihindeki bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı olarak yapıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; talebin kendi katını ilgilendirmediğini belirterek davadan çıkartılmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunun eksik inceleme ve maddi hatalar içerdiğini, bilirkişi raporundaki puanlama sisteminde hata yapıldığını, değerlendirmenin kat irtifakı veya mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre yapılması gerektiğini, raporda dava konusu binanın ön cephe komşusu olan ... Han binası ve ... Hotel Galataport binasının yapım yıllarına bakmaksızın güncel bir değerlendirme yapıldığını, gerek dava dilekçesinde, gerekse bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş döneminde bağımsız bölümlerin değerinde veya arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan ve arsa payları arasında orantısızlığa neden olan somut ve haklı neden bulunmadığı gibi arsa paylarının düzeltilmesini gerektiren bir yanlışlığın da ortaya konmadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu ana taşınmazda 20.05.1968 tarihinde kat mülkiyetinin kurulduğu, davacının, maliki olduğu bağımsız bölümü 29.04.2005 tarihinde satın aldığı, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte malik olmadığı, mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda, taşınmazdaki bağımsız bölümlere özgülenen arasa payı oranlarının bağımsız bölümlerin bulundukları kat sayısı, manzarası, cephesi, ısınma ve güvenlik gibi faktörlerin irdelenmesi neticesinde yeniden belirlenmesi gerektiğinin tespit edildiği, mahkemece, denetlemeye ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda karar verildiği, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.

C.Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

3. Dava konusu ana gayrimenkulde 1958 yılında kat irtifakının, 1968 yılında kat mülkiyetinin tesis edildiği, davacının 2005 yılında satın alma ile bağımsız bölüm maliki olduğu, eldeki davanın 28.11.2019 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

4. Somut olayda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirmenin kat irtifakına geçiş tarihine göre yapıldığına ve dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölüm metrekarelerinin kat irtifakına esas proje dikkate alınarak hesap edildiğine ilişkin somut veri bulunmadığı gibi kat irtifakının kurulduğu 1958 tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1958 yılında kat irtifakı kurulduğu, davacının da taşınmazı 2005 yılında satın aldığı dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, davacı bağımsız bölümün, kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığına göre, herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut, maddi hatalar içeren ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı ... ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalı ... ...'den peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,