Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/1719 K.2024/9657

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; 05.04.2006 tarihinde onaylanan ... Planı, 07.09.2011 tarihli revizyon imar planı ve 06.07.2016 tarihli Koruma Amaçlı İmar Planı Değişikliği ile imar planında yol olarak gözüken Afyonkarahisar ili, Bolvadin ilçesi, Şazi Mahallesi 286 ada 5 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle; davanın dayanağı olmadığını, idare mahkemesinde açtıkları davanın bekletici mesele yapılmasını, dava konusu taşınmazın Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı ile kentsel sit alanı ilan edildiğini, taşınmaza yapılacak her türlü müdahalenin Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan "onay" alınarak yapılması gerektiğini ve yine "Kentsel Sit Koruma Alanı" olan bu yere dair her türlü usulsüz imar planı değişikliklerinin ve uygulamalarının Kültür Bakanlığı Teftiş Kurulu Başkanlığı düzeyinde incelenmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda taşınmazın boş arsa olduğu hususu göz ardı edilerek hesaplamaların yapıldığını, kadastro bilirkişisinin raporunda da taşınmazın açık bir şekilde boş arsa konumunda olduğunun belirtildiğini, bilirkişilerce rezerv emsal olarak raporda sunulan emsalin dikkate alınmasının usul ve kanuna uygun düşmediğini, emsalin üzerindeki dükkanın yapı değerinin çok düşük hesaplandığını, bu nedenle arsa değerinin yanlış hesaplandığını,

bilirkişilerce rezerv emsal olarak belirtilen taşınmaz ile ilgili devam eden davada (Bolvadin Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/372 Esas) taşınmazın değerinin daha düşük çıkarıldığını, kamulaştırma sonrasında kalan alan çift cepheli olacağını ve mevcut durumda arka ve kör alanlarda kalan tüm alanların daha kullanışlı hale geleceğini ve değerli olacağını, bu durum dikkate alınmadan kamulaştırma sonrasında oluşacak değer kaybının hesaplanmasının hatalı olduğunu, emsal olarak esas alınan taşınmazın köşe parseli olup iki cepheye bakan alanının olduğunu, fakat davaya konu taşınmazın hem köşe parseli olmadığını, hem de tek cephesi bulunduğunu,

bu nedenle emsalle metrekare birim fiyatının aynı olmasının mümkün olmadığını, bir köşe parsel ile aynı konumdaki normal bir parselin değerinin dahi aynı olamayacağının genel kabul gören bir husus olduğunu, emsal olarak belirtilen taşınmazın iki cepheli, köşede üzerinde oldukça değerli bir dükkan bulunan bir taşınmaz olduğunu, boş arsa konumunda bulunan dava konusu taşınmazın aynı metrekare birim fiyatı çıkarılmasının mümkün olmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kamulaştırma işleminin ususlüne uygun yapılmadığını, ayrıca dava konusu parselin 60,60 m²lik kısmının kamulaştırılması sonucu geriye 32,70 m² kaldığını, müvekkilinin bu geriye kalan kısmın tarafına verilmesini ve dükkan yapmayı istediğini, 2942 sayılı Kanun'un 12 nci maddesi gereği taşınmazın kalan artık ve kullanılamayacak kadar küçük kısmının bedeline hükmedilmiş ise de davacı Belediyenin müvekkilinin taşınmazının hemen yanında yeni yaptığı dükkanların yaklaşık 15 m² büyüklüğünde olduğunu,

dava konusu taşınmaz kadar bile cephesi olmadığını ve ortada kullanılamayacak kadar küçük bir yer kaldığı iddia edilse de yaptıkları kentsel dönüşüm kapsamında küçükte olsa yapı yapılabildiğinin görüldüğünü, emsal karşılaştırmasının yöntemine uygun yapılmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza, 2942 sayılı Kanun'un 11/g maddesi uyarınca kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsalin satış değeri alınarak,

emsalin ve dava konusu taşınmazın birbirlerine üstünlük oranları tartışılıp, değerlendirme tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın ve satışı tarihi itibarıyla somut emsalin imar planı içerisinde kalmakla birlikte uygulama görmemiş kadastro parseli olmaları sebebiyle herhangi bir düzenleme ortaklık payı düşülmeksizin kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline dair verilen kararda İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden kanuna aykırılık bulunmadığından istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davalı tarafından ... aleyhine açılan dava konusu taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin Encümen kararının iptali davasının Afyonkarahisar İdare Mahkemesinin 01.09.2020 tarihli ve 2019/911 Esas, 2020/447 Karar sayılı kararı ile reddine karar verildiği, karara karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesinin 2020/2670 Esas, 2021/1298 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun reddine kesin olarak karar verildiği ve kararın 08.06.2021 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Aynı taleple açılan davanın ise Afyonkarahisar İdare Mahkemesinin 02.03.2021 tarihli ve 2021/158 Esas, 2021/124 Karar sayılı kararı ile bu kez derdestlikten reddine karar verilmiş, karara karşı yapılan istinaf başvurusunun Bölge İdare Mahkemesi 2. Dava Dairesinin 2021/976 Esas, 2021/2224 Karar sayılı kararı ile kesin olarak reddine karar verilmiş, karar 10.11.2021 tarihinde kesinleşmiştir.

2. Dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Buna karşın davacı vekili tarafından somut emsalin muvazaa davasına konu olduğu belirtilmiş ancak Bolvadin Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/372 Esas sayılı dosyasının kararına UYAP sisteminde ve dosya arasında rastlanmamıştır. Öncelikle Bolvadin kaçıncı Asliye Hukuk Mahkemesinde davalı olduğu araştırılarak davanın bedelde muvaazaya ilişkin olduğu anlaşıldığı takdirde, dosya karara çıkmış ve kesinleşmişse dava konusu taşınmazın bedeli belirlenirken uygun emsal olmayacağının gözetilmesi gerektiğinden bu husus araştırılmaksızın hüküm kurulması hatalıdır.

4. Kısmi olarak yapılan kamulaştırmalarda kamulaştırmadan arta kalan kısımdaki değer kaybının % 50 oranını geçmesi halinde, davalıya % 50 oranında değer kaybı ile yetinip yetinemeyeceği sorularak, yetindiği takdirde bu miktara göre hüküm kurulması, yetinmediği takdirde davacı idareye bu alanının bedelinin tamamını ödemek suretiyle bu kısmın mülkiyet hakkını kazanma imkanı sağlanması ve talebi halinde taşınmaz bedelinin tamamına hükmedilmesi,

aksi halde bilirkişi kurullarınca belirlenen değer azalış oranına göre karar verilmesi gerektiğinden ve davalı vekili aşamalarda verdiği beyanlarda kamulaştırmadan arta kalan 32,70 metrekarelik bölümün kamulaştırılmasını istemediklerini belirttiğinden kamulaştırmadan arta kalan bölümde değer azalışı olacağı gözetilerek ilgili belediye başkanlığından kamulaştırma nedeniyle taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan bölümünde yapılaşma koşullarında meydana gelecek olan değişiklik sorularak, bilirkişi kurulundan değer azalışı yönünde ek rapor alınması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.

VI. KARAR