Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/361 K.2024/3738

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulunda alınan kararın iptali ve hakimin müdahalesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Ankara ili, ..., ... ...

47 numaralı binada kiracı olarak ikamet ettiğini, 2018 yılı Kat Malikleri Olağan Genel Kurul toplantısında alınan kararların pek çoğunun müvekkilinin kiracı olarak ödemek zorunda olduğu aidat ödentilerinin harcamasına yönelik olarak usulsüz ve dayanaksız olduğunu, toplantı öncesi bir işletme projesi düzenlenerek verilmediğini, müvekkilinin ödediği aidatın nereye, ne şekilde harcandığı/ harcanacağından habersiz olduğunu, 27.05.2018 tarihli toplantıda evlenen ev sahiplerine bir cumhuriyet altını veya eşdeğer hediye alınmasına,

ölüm için yapılacak çiçeğin veya masrafların o günkü rayiç bedeli üzerinden yapılmasına şeklinde karar alındığını, müvekkilinin bu uygulamanın yaklaşık 5-6 yıldır devam ettiğini ve masrafların genel aidat gelirlerinden karşılandığını öğrendiğini, hediye/bağış şeklinde rızaen yapılması gereken bu tarz bir ödentinin genel giderlerden karşılanmasının (üstelik bir de sadece ev sahipleri için harcanması) usule aykırı bir karar ve ödeme olduğunu, 27.05.2018 tarihli toplantıda 9 numaralı karar gereğince apartman tadilatlarının özellikle dış yol taşlarının onarımı için genel giderlerden harcama yapılabileceğine karar verildiğini,

bahis konusu tadilatın anataşınmaza ait olduğunu, kiracıyı ilgilendiren işletme gideri olmadığından kat maliklerinden tahsili gerektiği halde genel giderlerden karşılanmasının usulsüz olduğunu, apartman görevlisi kıdem tazminatı karşılığı olarak toplanan ödentilerin başka amaçlarla harcandığını, tekrar toplandığı hesaba iade edilmediklerini, toplanan aidatlar ile zamanında yapılmayan ödemeler sebebiyle zarar doğduğunu, toplanan aidatların banka hesabı yerine elde tutulduğunu, toplanan aidat ile doğalgaz alımı yapılmayarak bekletildiğinden kış aylarında daha pahalı alındığını, ne kadar gaz alındığı,

ne miktar gaz yakıldığı vs hususlarda bilgi verilmediğini, 2017-2018 dönemi faaliyet raporunda alındığı iddia olunan ve denetim raporunda da gösterilen 52.600 TL doğalgazın faturalarının mevcut olmadığını, gecikme halinde tahsil edilen faiz alacaklarının gelirler hanesine eklenmediğini, apartmanın su sayacının ortak olduğunu, her dairenin süzme su sayacı aylık okunmak suretiyle hesaplama yapılarak su faturası ödendiğini, faaliyet raporunda su bedeli yıllık 17.000 TL, denetim raporunda gelirlerde 12.286 TL giderlerde ise 17.500 TL olarak kayda geçirildiğini,

2017 yılında su deposu tamiratı için her daireden 160 TL (160 TLx 25 daire=4.000 TL) aidatlardan bağımsız ayrıca ödeme toplandığı halde gelirlere yazılmadığını, bu işin karşılığı olarak giderler bölümünde tesisat, atık su, kapı vs adı altında "diğer giderler " başlığı ile 5.752,65 TL üstelik herhangi bir harcama belgesi olmaksızın tekrar gider yazılarak genel aidat gelirlerinden ikinci kez tahsil edilmiş göründüğünü, gelir gider arasında fark görünen meblağın elde taşınmaması gereken miktarda olup, bankada da mevcut olmadığını, yapıldığı iddia olunan bakım onarım, temizlik,

tadilat işlerinin neler olduğunun açık ve izah edilebilir olmadığı gibi bu işler karşılığı rayiç bedellerden çok yüksek bedelli ödeme göründüğünü, bu işlere ilişkin teklif ve fatura da bulunmadığını, gelirler hanesinde gösterilen 12.168 TL kapıcı tazminat fonu kaleminin giderlerde kullanılamayan bir kalem olması sebebiyle gelirler hanesinde gösterilmesinin usule aykırı olduğunu, bu halde esasen gelirlerde 12.168 TL açık olduğunu, ayrıca kapıcı tazminat fonunun 2016-2017 döneminde de toplandığını,

aylık 52 TL x 25 daire x l2 ay = 15.600 TL/ yıl olması gereken miktarın 2 yıllık ortalama faiz gelirsiz en az 33.200 TL olması gerekirken nerede olduğunun belirsiz olduğunu, dönem giderleri toplamı 107.291 TL olduğu halde faaliyet ve denetim raporlarında 107.756 TL olarak gösterildiğini, döneme ilişkin faaliyet raporunda kapıcı SGK priminin 4.522 TL, denetim raporunda 6.597 TL gösterildiğini, denetim raporunun tümüyle faaliyet raporu ile ciddi çelişkiler içermekte olduğunu, 2016-2017 dönemine ilişkin olarak faaliyet raporu ile denetim raporunun birbiriyle çelişkili olduğunu,

denetim raporunda giderler hanesi toplamının 102.824 TL gösterildiğini, oysa toplam 90.757 TL olduğunu, aradaki farkın 13.958 TL olduğunu, nerede olduğunun, sarf edildi ise nereye sarf edildiğinin belirsiz olduğunu, 2015-2016 döneminde yine doğalgaz harcamasının faturalarının mevcut olmadığını, su gideri adı altında harcamaya karşılık gelirler hanesinde bir tahsilat görünmediğini, bakım onarım gideri adı altında yapıldığı iddia olunan harcamanın işletme gideri mi, anayapıya ait bir harcama mı olduğunun belirsiz ve belgesiz olduğunu, 2014-2015 döneminde ve 2013-2014 döneminde de gelir—gider kalemlerinin usule aykırı olduğunu,

2013-2014 dönemine ilişkin olarak denetim raporunda "Gelirler" başlığında "bankadan çekilen" açıklaması ile 24.500 TL göründüğünü, bu paranın kapıcı kıdem tazminatı için toplanan para olduğu kanısında olduklarını, ancak genel giderlere harcanmaması gereken bu paranın ne ilgili dönemde ne de sonraki dönemlerde hesaba, ilgili bölüme iade edilmediğini, 2013-2014 yılından itibaren maliklerin/kiracıların bazılarının evinde kalorifer petek sayısının artırıldığını, yönetimin bu hususa göz yumduğunu, mahallinde keşif ile tespitini talep ettiklerini, 2013 yılında 9.500 TL fahiş fiyata kamera sistemi yaptırıldığını,

13.450 TL bedelle bina ve kazan dairesi tesisatı yerine sadece tuvalet su borularının değiştirildiğini, katta 5 daire bulunup, ön cephede orta dairelerin binanın en küçük daireleri olduğunu, arsa payı ve metrekare olarak öndeki dairelerin ortasında kalan daireier için de ısınma giderinin eşit alındığını, 2018 yılı ve öncesinde yönetim—denetimde sürekli aynı üç kişi arasında değişim-dönüşüm ile yürütüldüğünü, bu suretle hesap ve belgelerin ilgililere ulaşımı, incelenmesi,

bilgi alınması imkânının ortadan kaldırıldığını, 2017-2018 yılı dönemi olmak üzere birkaç dönemdir ibra dahi alınmadığını, alınan ibraların da yeter sayı yokluğundan usulsüz olduğunu, toplantılarda vekâleten kullanılan oyların usulsüz olduğunu, toplantı sonunda alındığı sanılan kararlar dolayısıyla karar defterinin katılan kat malik/veya vekile imzalatılmadığını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) emredici 32 nci maddesine de aykırı davranıldığını, işletme projesi, faaliyet raporu, denetim raporu verilmediğini, maliklerin toplantı öncesinde veya hiç değilse toplantı sırasında işletme projesi, faaliyet raporu,

denetim raporuna erişiminin engellendiğini, toplantıda sadece birkaç cümle ile faaliyet ve denetim raporu olduğu iddia edilen bir rapor okunduğunu, sorulara da cevap verilmediğini, gerek faaliyet raporu gerekse denetim raporu olarak okunan metnin son derece yetersiz olduğunu beyanla, 2018 yılı kat malikleri olağan genel kurul toplantısının usul ve mevzuata aykırı müvekkilini ilgilendiren ve zarara uğratan ilgili hükümlerinin iptaline, alınan kararların işletme projesi, denetim ve faaliyet raporlarının usule uygun sunulmaması, yönetim ve denetim kurulunun ibra edilmemesi,

karar defterinin ve alınan kararların toplantıya katılanlara imzalatılmaması, yapıldığı iddia edilen harcamaların bir karar ve belgeye dayanmadan yapılması dolayısı ile tüm kiracı ve kat maliklerinin zarara uğratılması nedeniyle Mahkemece yeni yönetici atanmasına, mevcut zararın tespit edilebilmesine, mevcut ve önceki yönetici ve denetçiler olan davalıların maliki bulunduğu adlarına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle.

Her ne kadar dava genel kurul tarihine göre süresinde açılmış ise de genel kurul toplantısında bu davaya konu edilen hiçbir hususta muhalefet şerhi dermeyan edilmediğini, bu nedenle davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, bu davayı sadece genel kurula katılan ve muhalefet şerhini koyan kat malikinin açabileceğini, ancak açılmış olan bu davanın davacısının mal sahibi olmadığını, genel kurul toplantısına vekâletle de katılmamış olduğundan bu hususta bir yetkisi bulunmadığını, davanın husumetten reddinin gerekeceğini, işletme projelerinin genel kurul toplantısı öncesinde verilmediğini,

işletme projelerinin yeni yönetim oluştuğunda yeni yönetim tarafından hazırlandığını, kiracı olarak davacıya yönetim planı tebliğ edilmesini gerektirecek herhangi bir yasal zorunluluk bulunmadığını, müvekkillerinin yaşadığı apartmanın 1974 yılından bu yana ayakta olduğunu, apartmanda yaşayan kişilerin yerleşik olarak uyguladığı,

adet edindiği bir husus olan altın hediye etmek ve cenazeye çiçek göndermek ya da pide ayran vermek konusunda alınmış olan kararın yeni bir uygulama olmadığını, bu uygulamaya bina içinde oturan kişi kiracı da olsa aynen uyulduğunu, yürüme yolundaki tadilatın ana yapıda kalıcı eser niteliğinde olmadığını, yapılan işin zaten var olan yürüme yolundaki taşların yerine sabitlenmesi işi olduğunu, taşların kullanıma bağlı olarak yerinden oynadığını, bu taşların yerine sabitlenmesi işi olduğunu, bu işlemin ana yapıya kalıcı eser katmak değil,

ana eserin kullanıma bağlı olarak yıpranan bölümlerinin kullanımına devam edilmesi için yapılan zorunlu bakım olduğunu, bu harcamaların sadece mal sahipleri tarafından karşılanmasının gerekmeyeceğini, kıdem tazminatı hesabında toplanan tutarların ayrı bir banka hesabında tutulduğunu, bu hesabın kayıtlarının Mahkeme tarafından ilgili bankadan istendiğinde şu anda bu hesapta 38.317,08 TL bulunduğunun görüleceğini, yönetim ödemelerini gecikmeli yapan kat sakinlerinden tahsilatın %5 cezası iie tahsil edilmekte olduğunu, gecikmeli ödeyen herkesten gecikme cezalarının tahsil edildiğini ve kasaya işlendiğini,

kartlı gaz kullanan apartman yönetiminin yaz aylarında topladığı para ile bir ayda alabileceği gaz miktarı sınırlı olduğu için sınırlı bir miktar alım yapıldığını, kalan tutarı zorunlu olarak elde tutulduğunu, suyun apartman yönetimi tarafından kart ile peşin alındığını, her ay toplanan su parasının takip eden ayda kullanılacak olan suyun atımında kullanıldığını, bahsi geçen su deposu tamiratı için toplanan 4.000,00 TL tutarındaki aidatların iddia edildiği gibi 2017 yılına ait değil 2016 yılına ait olduğunu, bahsedilen meblağın 06.2016, 07.2016, 08.2016, 09.2016 tarihlerinde toplandığını, 2.700,00 TL tutarındaki kısmın harcandığını,

kalan 1.300,00 TL tutarındaki kısmın ise ortak gelirler kasasına devredilerek diğer giderler için kullanıldığını, bahsi geçen iddiada yer alan 5.752,65 TL tutarında yapılan harcamaların 2017/2018 yıllarına ait faaliyet raporunda belirtilen tadilat kalemleri olduğunu, alınan aidatlara ait harcamaların bir çoğu anlık olarak ödendiği için (örneğin görevli maaşı, doğalgaz ödemesi vb.), bankaya aktarma ihtiyacı duyulmadığını, söylendiği şekilde rakam farklılığının genel kurulda görüldüğünü, genel kurulda maddi hatanın düzeltildiğini ve yönetimin ibra edildiğini, bu ibra sonrasında herhangi bir şekilde davacının ihtirazi kaydı bulunmadığını,

davacının kat maliki de olmadığını, Ağustos ayında bankaya yatırılan 12.066,00 TL'nin denetçi ... tarafından denetçi Raporunda gösterilmemesi sebebi ile doğan hatanın daha sonra denetçi ... tarafindan düzeltilerek kat maliklerine toplantı esnasında bildirildiğini, o döneme ait banka hesaplarında bu tutarın apartman hesaplarında bulunduğunun görüldüğünü, ilgili döneme ilişkin tüm faturaların mevcut olduğunu, petek sayısının artırılmasına ilişkin davanın muhatabının müvekkilleri olmadığını, kamera fiyatının uygun olduğunu beyanla açılan davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taleplerinin karşılanmadığını, belgesiz giderler bulunduğunu, geriye doğru 10 yıllık inceleme yapılmadığını ve deliller incelenmeden davanın reddedildiğini belirterek istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun bulunduğundan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ile eksik inceleme ve araştırma neticesinde karar verildiğini, toplantının usulüne uygun olmadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık kat malikleri kurulu kararının iptali ve zararların tahsili hususunda hâkimin müdahalesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 sayılı Kanun'un 19 uncu ve 33 üncü maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,