Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/4588 K.2024/8734

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Merkezefendi Mahallesi, Fatih Şehitleri Sokak No:2-2A-2B-2C Zeytinburnu/İstanbul adresinde bulunan, dokuz bağımsız bölümden oluşan kargir apartmanın 4, 6, 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerini kat mülkiyeti kurulduktan sonra 24.03.2011 tarihinde satın alma yolu ile edindiklerini, davacıların maliki oldukları bağımsız bölümlerin arsa paylarının tapuya tescili sırasında, bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediğini, yeni arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazların arsa paylarının, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte gerçek değerleriyle orantılı olarak belirlenmiş olup arsa payı değişikliği yapılmasını gerektirecek bir oransızlık mevcut olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 9 adet bağımsız bölümden oluşan kargir apartman niteliğindeki taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olduğu ve 17.06.1988 tarihli yönetim planının bulunduğu, davacıların taşınmazdaki 4, 6, 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümleri 2011 yılında edindiği, bu nedenle kat mülkiyetinin ilk kuruluşu esnasında arsa payı miktarına muvafakatlerinin olmadığı, dosyada üç ayrı heyetten rapor alındığı,

raporların tamamı incelendiğinde ve karşılaştırıldığında, 15.01.2019 tarihinde alınan raporun tüm raporların ortalaması olduğu gibi gerçek değerlere uygun olduğunun ve denetime elverişli olduğunun tespit edildiği, bu kapsamda emsallerin karşılaştırıldığı, 1988 yılına ait kat mülkiyetine/irtifakına esas mimari proje gereğince, taşınmazdaki katlar, nem ve ısınma durumu, cadde, sokak cephesi, ışık, güneş alma durumu ile kullanım durumu gözetilerek ayrıntılı keşif yapıldığı, tüm bağımsız bölümlerin olumlu olumsuz özellikleri ve emsalleri irdelenerek tüm maliklerin arsa paylarının belirlenmesinin sağlandığı,

arsa paylarında esaslı değişilikler olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan 15.01.2019 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın kat irtifakının kurulduğu tarihe göre belirlenmediğini, hükme esas alınan raporda 3 nolu bağımsız bölümün arsa payının %33 düşürüldüğünü, dosyada alınan diğer bilirkişi raporlarının birbiriyle çeliştiğini, yine tüm raporların dosyaya sunulan İstanbul Teknik Üniversitesi ve Yıldız Teknik Üniversitesinden alınan mütalaalar ile de çeliştiğini, mahkemece bu hususun değerlendirilmediğini, davacıların en lehine olan bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, böylelikle davacıların taşınmazı kendi insiyatifleriyle kentsel dönüşüm sürecine sokabileceklerini bu nedenle yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyaya sunulan bilirkişi raporlarının hepsinde mevcut arsa paylarının, kat irtifakının kurulduğu tarihteki duruma göre orantılı olarak tespit edilmediği ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesi gerektiği belirtilmiş olup tüm raporlara göre denetime elverişli ve gerekçeli olarak kabul edilen 15.01.2019 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen arsa paylarının hükme esas alınmasında kanuna aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Dahili davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini, raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, istinaf taleplerinin incelenmediğini bu nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3 üncü maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

3. Dava konusu ana gayrimenkulde 1988 yılında kat irtifakının tesis edildiği anlaşılmaktadır.

4. Somut olayda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirmenin kat irtifakı tesisi tarihine göre yapıldığına ve dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölüm metre karelerinin kat irtifakına esas proje dikkate alınarak hesap edildiğine ilişkin somut veri bulunmadığı gibi kat irtifakının kurulduğu 1988 tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1988 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığına göre, herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR