Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/10839 K.2025/17416

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Bölgesi Tüzel Kişiliği adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare ve davalı ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; .. ili, ... ilçesi, .. köyü, .. mevkii 955 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Bölgesi adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekilinin cevap dilekçesinde özetle; müvekkiline ait taşınmazın tarla niteliğinde olmadığını, arsa niteliğinde olduğunu, davacı tarafın taşınmaz için belirlediği bedelin çok düşük olduğunu, benzer mahiyetteki taşınmazların çok daha yüksek fiyatla yakın tarihte satışları yapıldığını, satışların ...

Belediye Başkanlığı tarafından yapıldığını, ... ilçesinin konumu itibari ile değerli bir ilçe olduğunu, ..'a bir saat, ..'ya iki saatlik uzaklıkta olduğunu, davacı kurum tarafından yapılan kıymet taktirinin çok eski tarihli olduğunu, ülkede çok yüksek bir devalüasyon olduğunu, tüm ürünlerin bedelinin 3-4 kat arttığını beyan ederek müvekkiline ait taşınmazın belirlenecek gerçek değer üzerinden kamulaştırmasını, aksi halde davanın reddini, yargılama gideri ile ücreti vekâletin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

2.Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, müvekkillinin maliki olduğu .. ili, ... ilçesi, .. bey köyü, Kovalık mevkii, 0 ada, 955 parseli pazarlıkla satın almak istediğini ancak çok düşük bedel önerildiği için taraflar arasında anlaşma sağlanamadığını, davacı tarafından pazarlık aşamasında yapılan teklif rayiç değerlere ve emsallerine oranla çok düşük olduğundan davacının davaya konu taşınmaz ile ilgili olarak dosyaya sunduğu kıymet takdir raporuna konu emsal taşınmazlar emsal değerlendirmesine alınamayacak nitelikte olduğunu, davaya konu taşınmaz belediyenin tüm altyapı hizmetlerinden yararlanmakta yolu,

suyu ve elektriği olduğunu, taşınmazın konum olarak çok iyi bir yerde olduğu bu nedenle değerinin çok yüksek olduğunu beyan ederek dava konusu taşınmazın üzerinde ki ağaç, bitki ve yapıların değeri hesaplanırken gayrimenkul alanında konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturularak fiyat değerlendirmesi yapılmasını, yargılama gideri ile ücreti vekâletin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile ... Bölgesi adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin hükmettiği bedelin yüksek olduğunu, müvekkil idarenin oluşturmuş olduğu kıymet takdir komisyonu tarafından davalı tarafa teklif edilen bedel ile sayın bilirkişilerce tespit edilerek yerel mahkemece hükmedilen kamulaştırma bedelleri arasında ciddi bir fark bulunduğunu, müvekkil idarece dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin üzerindeki değer tespitinin tarafların kabulünün mümkün olmadığını, dava konusu taşınmazın tarla vasfındayken mahkemece arsa vasfında değerlendirilmiş olmasının hukuka aykırı olduğunu,

esasen tarla olduğu yapılan keşif esnasında görülen ve bilirkişilerce de malum olan ulaşımın mümkün olmadığı alanların belediyenin cevabı yazısına istinaden arsa olarak değerlendirilmesinin müvekkilin telafisi mümkün olmayacak şekilde mağduriyetine neden olduğunu, emsal nitelikteki Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmazın belediyenin hizmetlerinden faydalanmıyor oluşuna ek olarak çevresinin meskun bulunmaması,

bu ve bunun gibi hususlar sebebiyle tarla niteliğinde değerlendirilmesi gerekirken arsa vasfında değerlendirilmiş olmasının hukuka aykırı olduğunu, kamulaştırma davalarında değer tespiti yapılırken vatandaşın mülkiyet hakkına riayet edilirken kamu imkanlarını kullanan idarelerin gereksiz kamulaştırma yükü altına girmelerinin de önlenmesinin amaçlandığını, müvekkil idarenin kamunun asla öngörülmeyen ve öngörülemeyecek olan kamulaştırma yükü altında kalmasına engel olunarak, vatandaş devlet dengesinin gözetilmesini talep ettiklerini beyan ederek,

İlk Derece Mahkemesince verilen kararın istinaf incelemesi neticesinde talepleri doğrultusunda kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın arsa vasfında olduğunu, konumu ve taşıdığı özellikleri sebebiyle de emsal olarak gösterilen satışların gerçek değeri yansıtmadığını, bilirkişilerce objektif değer artış oranına ilişkin değerleme yapılmadan taşınmazın değerinin belirlendiğini, 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinde belirtilen hususlara riayet edilmediğini, taşınmazın değerinin düşük belirlendiğini, bu sebeple yeni bir heyet oluşturularak ve belirtilen hususlara riayet edilerek yeni bir bilirkişi raporu alınması gerektiğini,

yine kamulaştırma bedeline en yüksek mevduat faizi işletilmediğinden kararın kaldırılması gerektiğini, aynı yerde kamulaştırma yapılan parseller arasında yan yana olan parsellerin bile metrekare birim fiyatları arasında çok büyük farklılıklar bulunduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, taşınmazın arsa vasfında olduğu ve arsa vasfında emsallerin dikkate alınması gerektiğini, emsal alınan taşınmaz paylı satış olduğu ve gerçek değeri yansıtmayacağı için emsal alınamayacağını, seri kamulaştırma dosyalarına sunulan bir kısım emsal taşınmazların, imar sahası içinde organize sanayi bölgeleri içinde kalan emsal taşınmazların, çeşitli gerekçelerle emsal alınmamasının doğru olmadığını, emsal taşınmaz olarak değerlendirme tarihine yakın bir taşınmaz alınması gerekirken,

dava tarihine uzak bir satışın emsal alınmasının da usul ve kanuna aykırı olduğunu, emsal taşınmazdaki irtifak haklarının değer düşüklüğü oranı düşük hesaplandığından dava konusu taşınmazın değerinin de düşük hesaplandığını, bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edilmiş ise de organize sanayi parseli olduğunun dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın niteliği bakımından eksi değer oluşturacak tespitler yapılırken artı değer yapacak tespitlerin göz ardı edildiğini,

bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan müştemilat ve ağaçların değerlerinin az hesaplandığını ve hesaplamada dava tarihi olan 2022 yılının değilde 2021 yılının değerlendirmeye alındığını, taşınmazın belirlenecek değerine işletilecek yasal faiz ile paranın enflasyon karşısındaki değeri kıyaslandığında, müvekkilinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, mevcut enflasyon durumunun göz ardı edildiğini, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın kıyaslanmasına dair karşılaştırma tablosunda somut değerlendirmelerde bulunulmadığını, ek bilirkişi raporunda da emsal taşınmazın,

satış tarihi itibari ile kırsal yaşam alanı vasfına haiz olmadan satıldığı nazara alındığında; karşılaştırma tablosu içeriğinde emsal taşınmazın imar durumu ve belediye alt yapı hizmetleri kriterlerindeki oranların yükseltilerek, davaya konu taşınmaz için eksik bir bedel belirlenmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişi tarafından emsal olarak belirlenen taşınmazın 13.12.2021 tarihinde .. Büyükşehir Belediyesinin 1/25000 ölçekli ...

Planı değişikliğinden önceki bir dönemde satıldığı dikkate alınmadan rapor tanzim edildiğini, bu nedenle imar uygulamasına tabidir şerhinin ...

Belediyesince sehven konulduğu hususu ile kök raporda değer düşüklüğüne gidilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu, bilirkişi heyetinin taşınmazın imar durumu ile ilgili olarak kök raporda belirttiği ifadelerden farklı bir ifade ve bilgiye yer vermeksizin aynı değerlendirmeler ile yaptığı farklı puan uygulamasının gerekçesiz bir değerlendirme olup raporun hükmün elverişsiz olmasına sebebiyet verdiğini,

taşınmazın tapu kaydında bulunan imar uygulaması şerhinin kaldırılması durumunun emsal taşınmazın metrekare değerini düşüreceği sabit iken karşılaştırma tablosunda davaya konu taşınmazın imar durumu puanının düşürülüp emsal taşınmazın imar durumunun artırılmasının hatalı olduğunu, emsal alınan taşınmaza ilişkin belirlenen katsayının, dava konusu taşınmaza komşu ve kamulaştırma konusu olan başkaca taşınmazlar için farklı bir rakam olarak girilmiş olup; bu durumun dosyalar arası haksızlığa neden olduğunu belirterek yerel mahekeme kararının öncelikle İstinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına, dosyanın Yerel Mahkemeye gönderilmesine,

bu talepleri yerinde görülmez ise İstinaf Mahkemesince yeniden yargılama yapılarak talepleri ve itirazları doğrultusunda kamulaştırma bedelinin arttırılmasına, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 1/5000 ölçekli ... Planında, organize sanayi bölgesi alanında kaldığı, Dairelerince Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemedeki konumu da dikkate alındığında, arsa vasfında kabul edilerek emsal karşılaştırma yöntemiyle kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinde isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalı ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak; üzerindeki fındık ağaçlarına kapama fındık net gelirine göre belirlenen bedelden mutat münavebe ürünlerine göre belirlenen bedel indirilmek suretiyle değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır.

Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan;“İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun. “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile.

“Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında fark kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması yerindedir.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı idare ve davalı ... vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.12.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.01.2004 tarihli ve 2004/10-44 Esas, 2004/19 Karar sayılı kararı ve müstakar kararlarında Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının derdest davalara uygulanacağına dair iştirak ettiğim kabulü nazara alınarak; davalı tarafın açıkça, “Yasal Faiz”in dışında bir “Faiz”in uygulanmasına ilişkin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26/1 inci maddesinde düzenlenen “Taleple bağlılık ilkesi” kapsamında değerlendirilebilecek bir temyiz talebi de bulunmadığından,

diğer yönleri ve sonucu itibarıyla katıldığım, Dairemiz Sayın Çoğunluğu tarafından verilen “Onanma Kararı”nın, “Gerekçe/Değerlendirme” bölümünün, “faizle ilgili” 3 No’lu bendinde yazılı olan değerlendirme görüş ve gerekçelerine(hususen de bu bentte yazılı olan; “davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanmasının yerinde” olduğu gerekçelerine) “faizin başlangıç tarihi” ve “faizin türü” yönünden, açıkladığım nedenlerle katılmıyorum. 16.12.2025