Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/1886 K.2025/6940

Taraflar arasındaki davalıya ait bağımsız bölümün eklentisine ilişkin tapu kaydının iptali ile ortak yer olarak tescili ve davalının ortak yerlere yapmış olduğu müdahalenin önlenerek dava konusu taşınmazın mimari projesine uygun olarak eski hale getirilmesi istemine ilişkin davada İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ...Mahallesi ... Bulvarı No:52 adresinde bulunan ve tapunun ...ili, ..., ... Mahallesi 1285 ada 31 parselde kayıtlı bulunan taşınmazın yani ..Apartmanı B Blok'un projesinde ve yapı ruhsatında garaj olarak görünen bölümlerin mimari projeye aykırı şekilde dükkan sahipleri lehine eklenti olarak tescil edildiğini, yine dava konusu taşınmaza ilişkin ...

Belediyesince düzenlenen 31.05.2013 onay tarihli 2013/155 ruhsat numaralı yapı ruhsatında da söz konusu olanın ortak olan olarak (bina içi kapalı otopark, garaj) belirtildiğini, söz konusu 11.06.2008 tarihli yönetim planının 38 inci maddesinde ana gayrimenkulün niteliğinde sonradan değişiklik yapılması için kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla mümkün olduğunun açıklandığını, ana gayrimenkulün yapım işini üstlenen dava dışı müteahhit ....'nın henüz kat malikleri kurulu oluşmadan arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ...

1. Noterliğinin 01.04.2008 tarihli ve 01735 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı tarihte ve bir sonraki yevmiye ile yani ...

1. Noterliğinin 01.04.2008 tarihli ve 1736 yevmiye numaralı vekaletnameye istinaden arsa sahiplerinden aldığı vekalete istinaden yönetim planında düzenlenen hükümlere aykırı olarak tapu sicil müdürlüğünde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24 üncü maddesine aykırı olacak şekilde tescil işleminin gerçekleştirildiğini, dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak açılan ayıplı inşaat bedelinin tazminine ilişkin davada ...

3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/140 Esas sayılı dava dosyasına sunulan 05.01.2013 tarihli bilirkişi raporunun 15 numaralı bölümünde dava konusu taşınmazın kapalı otoparkının mimari projede olmasına karşın dükkan sahiplerinin tapuda eklenti gösterildiğinin açıklandığını, yine söz konusu bilirkişi raporunun ekinde yer alan resimlerde otopark ve bitişik alan sığınak olarak belirtilen bölümün asansör yapılarak mimari projeye aykırı olarak kullanıldığını, iş bu sebepler ile davanın kabulüne dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ...

Apartmanı B Bloktaki mimari projeye aykırılığın giderilerek davalının eklenti olarak kullanmış olduğu ilgili yerlerin eski haline getirilerek mimari projeye uygun olacak şekilde " garaj" olarak tapuya kayıt ve tescilini, mimari projede garaj olarak kararlaştırılan bölümü mimari projeye aykırı şekilde eklenti olarak kullanan davalının ilgili yeri kullanmaktan men edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı tarafça verilmiş cevap dilekçesine dosya içerisinde rastlanmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece yanlış değerlendirme ile mimari projede garaj eklentisi olarak gözüken alanın tamamının 1 nolu bağımsız bölümün eklentisi olarak değerlendirilmesi yoluna gidilerek garajın ortak alan olarak tapuya kayıt ve tesciline yönelik talebin reddine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırılık teşkil ettiğini, mimari projede bodrum katta 894 m² alan büyüklüğünde garaj olarak görülen alanın mimari projeye uygun olarak garaj olarak tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

2.Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı tarafca ortak alan olduğu idida edilen ve mimari projede garaj olarak görünen yere ilişkin olarak müteahhide vekâletname ile verilen yetki doğrultusunda tapuda depo olarak tescil edilmiş ve zemin kattaki işyerinin eki olarak düzenlendiğini, garajın tapuda depo olarak cins tashihi yapıtırılmak suretiyle satış işleminin gerçekleştiğini, söz konusu garaj ilk olarak ortak kullanıma tesis edilmek amacıyla planlanmışsa da arsa sahiplerinin açık rızası doğrultusunda iş yerinin eki olarak tescil ettirildiğini, müvekkilin burayı tapu kaydına güvenerek aldığını,

tapu kaydına ... ilkesinin hiçe sayılarak müvekkilin bodrum katı işgal ettiğine dair düzenlenen bilirkişi raporları doğrultusunda hüküm kurulmasının kabulünün mümkün olmadığını, davacı tarafça davaya konu edilen asansör ve merdiven ise müvekkil tarafından yapılmış olmayıp bizatihi müteahhit tarafından yaptırıldığını, arsa sahiplerinin müteahhide yetki vermek için onayladıkları vekaletnamede ''Ortak yerlerden yararlanma şeklini belirlemeye'' şeklinde yetki verdiklerini,

müteahhidin de ortak kullanıma özgü olan ön bahçeden bodruma doğru inen merdiven ve yük asansörü yaptırarak iş yeri sahibinin ortak kullanıma özgü yerden bu şekilde faydalanmasını sağladığını, müvekkilin buraları sonradan yönetim planına uymaksızın değiştirmesi ve buraları işgal etmesinin söz konusu olmadığını, ayrıca Mahkemece 4x18 ebatlarında 72 m² alanında işgal edilerek kapatılan kaldırımın işgal edildiği mal giriş çıkışı için servis amaçlı büyütülen ayrıca içinde 3x18 m² alanda yük asansörü bulunan bölümün kaline karar verilmiş olup, hükmün hakkaniyete aykırı olduğunu,

buranın boşaltılmasının bina içindeki tüm düzeninin alt-üst olması anlamına geldiğini, bilirkişi raporlarında her ne kadar, tek asansör olarak görülen yerin yanına 3*2.80 metre ebatlarında bir yük asansörü daha yapıldığını ve bu asansörün ortak kullanıma özgü alan içinde olduğu için haksız işgal yapıldığını belirtmişse de binanın zemin katında olan iş yeri ile bodrum katı arasında yapılmış olan asansör müvekkile ait iş yeri ve onun ekine ait sınırlar içinde olup ortak kullanım alanına ait sınırlar içerisinde kalmadığını, bu sebeple değişiklik yapılması için kat malikleri kurulunun 4/5 oyunu almasına gerek olmadığını,

bu yöndeki değerlendirmenin hatalı olduğunu, davanın kül halinde reddedilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesince kaldırma kararı sonrasında bilirkişiden alınan raporda davalının B blok zemin kat iş yerinin güneybatı cephesindeki 4x18 ebatlarında 72 m² alanında işgal edilerek kapatıldığı, imara uygunsuz bir şekilde kaldırımın işgal edilerek mal girişi için servis amaçlı büyütüldüğü,

ayrıca bu kısımda 3x2.80 m² ebatlarında yük asansörünün bulunduğu ayrıca davalının bağımsız bölümü içerisinde kalan ve mimari projede merdiven olarak bulunan yerin statik projesinde bulunması halinde statik açıdan binaya zarar vermeyeceği tespit edilmiş bu haliyle davalının ortak alana haksız şeklide el attığı anlaşılmış olmakla bu yöndeki davalı itirazları karar içeriğine göre yerinde görülmemiş, davacı tarafça ortak alan olduğu iddia edilen ve mimari projede garaj olarak görünen yer dava konusu taşınmazı arsa payı karşılığında inşa eden müteahhide arsa sahipleri tarafından ...

1. Noterliğinin 01.04.2008 tarihli ve 1736 yevmiye numaralı vekâletname ile verilen yetki doğrultusunda tapuda depo olarak tescil edilmiş ve zemin kattaki iş yerinin eki olarak düzenlenmiş olup müteahhit, vekâletname ile kendisine verilen yetki doğrultusunda söz konusu garajı tapuda depo olarak cins tashihini yaptırmak suretiyle iş yerinin eki olarak tescil ettirilmiş ve satış işlemini gerçekleştirmiş olduğu,

kat mülkiyetini kurduran kişi ya da kurumların herhangi bir itirazda bulunmadan bağımsız bölümleri tapuya tescil edildiği halleriyle benimsemiş, kullanmış ve o halleriyle satmış olması da yapılan işleme onay (icazet) verilmiş olduğunu göstermekte olduğu kabul edilerek yapılan değişikliğin bu ana taşınmazdan bağımsız bölüm sahibi veya sonradan satın aldığı anlaşılan tarafları da bağlayacağı kabul edilerek davacı tarafın itirazları karar içeriğine göre yerinde görülmediğinden, istinaf başvuralarının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar etmiştir.

2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davalıya ait bağımsız bölümün eklentisine ilişkin tapu kaydının iptali ile ortak yer olarak tescili ve davalının ortak yerlere yapmış olduğu müdahalenin önlenerek dava konusu taşınmazın mimari projesine uygun olarak eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR