Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/4926 K.2025/10473

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı ... vd. ile ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... vd. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı ... vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Bilecik ili, Merkez ilçesi, ...

Mahallesi 309 ada 271 parselde kayıtlı taşınmazın F Blok 1 - 2 - 3 - 4, D Blok 2 - 6 ve H Blok 1 - 2 nolu toplam 8 adet bağımsız bölümünün maliki olduğunu, kat malikleri kurulunun 30.09.2018 günlü kararıyla sitenin ısıtma sisteminin ve ısı merkezinin tamamlanması, sitenin şebeke sularının tesisatının tamamlanması, binaların pis ve su tesisatlarının tamamlanması, izalasyon ve koruma şaplarının yapılması, çevre sıva ve boya tamirlerinin yapılması, elektrik ana dağıtım kabloları, panoları, tavanların yapılması, çevre aydınlatma işlerinin yapılması, sıcak su kat izalasyonlarının temini, montajı, dolgu kanal kazı ve yol işlerinin yapılması,

eksik kalan istinad duvarının tamamlanması, yağmur suyu toplama işleri, güvenlik sistemi, TV uydu sistemlerinin temini ve montaj işlerinin yapımı, peyzaj işleri, bina giriş kapılarının yapılması, ortak mahallelerde çıkabilecek bilumum eksikliklerin giderilmesi kararı alındığını, alınan kararlara ilişkin yönetim kurulu kararının müvekkiline 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, kat malikleri kurulu tarafından anılan belirtilen eksikliklere ilişkin alınan tüm kararlara ve sözde eksikliklerin giderilmesi için müvekkili kat malikinin payına isabet ettirilen 51.975,00 TL.ye itiraz ettiklerini, miktarın nasıl ve neye göre hesaplandığını,

sözde eksikliklerin giderilmesinde ne gibi fizibilitenin yapıldığının ortaya konulmadığını belirterek, kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen 2018/1028 Esas sayılı dosyasının davacısı ... vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu taşınmazdaki B Blok 3- 4 - 41, F Blok 6 - 4, H Blok 2 - 36 olmak üzere toplam 7 adet bağımsız bölümün maliki olduğunu, kat malikleri kurulu tarafından 30.09.2018 günlü kararıyla sitenin eksikliklerinin giderilmesi kararı alındığını, alınan kararın müvekkiline 12.11.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, kat malikleri kurulu tarafından alınan tüm kararlara ve sözde eksikliklerin giderilmesi için müvekkili kat malikinin payına isabet ettirilen 103.050,00 TL'ye itiraz ettiklerini, miktarın nasıl ve neye göre hesaplandığı,

sözde eksikliklerin giderilmesinde ne fibi fizibilitenin yapıldığının ortaya konulmadığını, müvekkili kat malikine 30.09.2018 tarihli toplantısının yapılacağının usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediğini, müvekkilinin yokluğunda yapılan toplantı ve toplantıda alınan kararlardan habersiz kaldığını belirterek, kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleşen 2018/1059 Esas sayılı dosyanın davacısı ...

Ürünleri Ticaret A.Ş. vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazda A blok 27 - 33 - 24 - 40, B Blok 33 - 87, C Blok 1 - 7, D Blok 1 - 4 -16, E Blok 25 - 29 - 37, F Blok 25 - 32 - 40 - 41 - 56 - 64 - 72 - 80, G Blok 28 nolu toplam 24 adet bağımsız bölümün maliki olduğunu, kat malikleri kurulunun 30.09.2018 kat malikleri kurulu toplantı tutanağının 3. maddesinde divan heyetine genel kurul adına toplantı tutanağı düzenlemek ve imza altına almak yetkisi veren kararın iptalinin gerektiğini, kararların toplantıya katılan bağımsız bölüm malikleri veya vekilleri tarafından imzalanması gerektiğini,

bu toplantı tutanağının toplantıya katılanlar tarafından değil divan tarafından imzalandığından yok hükmünde olduğunu, ilgili kararları almak için 557 kat malikinden 330’unun toplanmasıyla kanunda öngörülen beşte dört çoğunluğun sağlanamadığının aşikar olduğunu, 30.09.2018 tarihli kat malikleri kurulu ve 01.10.2018 tarihli yönetim kurulu toplantılarında yapılacak işler adı altında belirlenen ve 23.10.2018 tarihli yazı ile müvekkiline gereken sözleşmelerin akdedildiği arsa payı başına 75,00 TL'den toplam 211.275,00 TL ödeme yapması gerektiği, aksi halde %5 gecikme tazminatı uygulanacağının bildirildiğini,

kanunun emredici hükümlerine aykırı olan kat malikleri kurulu kararları ve toplantı nisabi sağlanmadan yapılan toplantılarda alınan kararların yok hükmünde olduğunu belirterek davanın kabulü ile, ...

Sitesi Kat Malikleri Kurulu’nun 30.09.2018 tarihli toplantısının yok hükmünde olduğunun tespitine, alınan tüm kararların iptaline, bu kararlar dayanak gösterilerek müvekkilinden ödeme talep edilen 06.12.2018 tebliğ tarihli yazının yok hükmünde olduğunun tespiti ile iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

4. Birleşen 2019/685 Esas sayılı dosyasının davacısı ...

Ürünleri Tic A.Ş.vekili dava dilekçesinde özetle; kat malikleri kurulunun 04.08.2019 tarihli toplantısına ait gündemin müvekkili şirkete tebliğ edilmediğini, tebliğ edilse dahi yönetim kurulu faaliyet raporu ve denetim kurulu raporlarının tebliğ edilmediğini, ilk toplantı ile ikinci toplantı tarihlerinin belirlenmesinde kanunun amir hükümlerine uyulmadığını, olağan üstü toplantılarda gündemle bağlılığın şart olduğunu, gündeme ilave yapılmasının mümkün olmadığını, kurula uyulmadığını,

Yargıtay yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere kanunun emredici hükümlerine yakırı olan kat malikleri kurulu kararlarının ve toplantı nisabını sağlanmadan yapılan toplantılarda alınan kararların yok hükmünde olduğunu, divan heyetinin imzaladığı tutanakta hazirun sayısının gerçeğe aykırı olarak fazla yazıldığını, toplantıya 294 kat malikinin katıldığının belirtildiğini, kaç asil ve kaç vekil olduğunu, hangi bağımsız bölüm maliklerinin katıldığını, vekalet sahiplerinin yasanın öngördüğünden fazla sayıda kat maliklerini temsil edip etmedikleri hususlarının açık olmadığını belirterek ...

Sitesi Kat Malikleri Kurulu’nun 04.08.2019 tarihli toplantısının yok hükmünde olduğunun tespitine, toplantı tutanağının ve alınan tüm kararların iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl dava ve birleşen dosyalardaki davalı ... Yönetim Kurulu vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Bilecik Sulh Hukuk Mahkemesinin 22.05.2020 tarihli ve 2018/961 Esas, 2020/349 Karar sayılı kararıyla; somut olayda 634 sayılı Kanun'un uygulanmasının mümkün olmayıp, sulh hukuk mahkemesinin görevsiz olduğu gerekçesiyle davanın görevsizlik nedeniyle reddine karar verilmiştir.

2. Tarafların dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesini talep etmesi üzerine dosyanın geldiği Bilecik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dava konusu 2018 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında 577 kat irtifakı sahibinden 330 kişinin katılımı ve tüm alınan kararlarda arsa payı ve sayı çoğunluğuna uyulduğu, 2019 tarihli kat malikleri toplantısına ise 577 kat irtifakı sahibinden 297 malikin hazır bulunarak arsa payı ve sayı çoğunluğuna uyulduğu, taraflar arasında sözleşme niteliğinde ve genel hüküm çerçevesindeki Yönetim Planı'nın 20. maddesinde çağrı usulünün açıkça düzenlendiği,

anılan maddenin 2. bendine göre “Toplantı için ayrıca bir çağrı yapılmaz.

Gündem apartman girişindeki ilan panosunda yazılır.” ibaresiyle ilanen çağrı yapılacağının belirlendiği ve kat irtifakı sahiplerine ilgili ilanların tebliğlerin usulüne uygun şekilde yapıldığı, genel hükümler çerçevesinde icazet yoluyla yönetimi onaylayan tarafın yönetimin hukuka aykırı olarak teşkil edildiğini iddiasının iyi niyet ve dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığı, toplantı çağrı usulü ve toplantı gündeminin yönetim planında yer alan hükümlere uygun olarak gerçekleştirildiği, toplantıda alınan kararların kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından yönetim planında belirtilen düzenlemelere uygun olarak usulüne uygun şekilde alındığı,

dava konusu toplantıların ve toplantıda alınan kararlara karşı davacı taraflarca ileri sürülen sebeplerin kararların iptalini gerektirmediği gibi alınan kararlarda yönetim planındaki hükümlere, usul ve yasaya aykırı bir yön de olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... vd. vekili ile birleşen dosya davacısı ... Ürünleri Ticaret A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı ... ve diğerleri vekili istinaf dilekçesinde.

30.09.2018 tarihli toplantısının usulüne uygun tebliğ edilmediğini, hatta hiç bir şekilde tebliğ edilmemiş olduğunu, müvekkillerinin yokluğunda yapılan toplantı ve toplantıda alınan kararlardan habersiz kaldıklarını, davaya konu edilen ortada oturulmayan, su, doğalgaz, asansör gibi oturum için zaruri olan eksiklikleri göz ardı ederek ortada ikamet edilen binalar varmış gibi toplantıya çağrı kağıdının apartman panolarına asılma şartının yeterli sayıldığını, yüklenici firmanın onlarca bağımsız bölümün maliki olduğu bir inşaatı tamamlamak için söz konusu bağımsız bölümlerin satılarak inşaatın tamamlanması mümkünken,

bu husus göz ardı edilerek yüklenici firmaya ekonomik çıkar sağlamasına yönelik olarak ve kat maliklerini zarara uğratıcı şekilde alınan kararların kötü niyetli olduğunu bu hususun mahkemece dikkate alınmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen dosya davacısı ... Ürünleri Ticaret A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde.

30.09.2018 tarihli toplantı ve gündeminin müvekkil şirkete tebliğ edilmediğini, müvekkilinin toplantıya katılmadığını, kat maliklerinden metrekare başına 75,00 TL toplanmasına karar verilmiş olup iş bu birim fiyatın neye göre belirlendiğinin belli olmadığını, yüklenici firma yetkilisinin belirlediği ve telkin ettiği bu birim fiyatın kat malikleri aleyhine olduğunu, yerel mahkemenin red gerekçesinde yönetim planının çağrı usulüne ilişkin maddesine dayanılmışsa da bu gerekçenin kabulünün mümkün olmadığnı, zira bahse konu toplantının olağan toplantı olmadığından bu hükmün uygulanmasının mümkün olmadığını,

inşaatın tamamlanmadığını ve inşaatın tamamlanması gündemli bir toplantıya inşaat duvarına yazı asarak davet edilebilineceğinin söylenmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ilk derece mahkemesinin gerekçesine konu ettiği maddenin olağan blok kat malikleri kurulu toplantısı için olduğunu göz ardı ettiğini, ayrıca yönetim planının 20 nci maddesinin son fıkrasında ise toplantının ve gündemin 15 gün önceden maliklere iadeli taahhütlü mektupla bildirilmesinin gerektiğinin açıkça yazılı olduğunu, divan heyetinin imzaladığı tutanakta hazirun sayısının gerçeğe aykırı olarak fazla yazıldığı,

toplantıya 294 kat malikinin katıldığı belirtilmekle birlikte, kaç asil ve kaç vekil olduğu, hangi bağımsız bölüm maliklerinin katıldığı, vekalet sahiplerinin yasanın öngördüğünden fazla sayıda kat maliklerini temsil edip etmedikleri hususlarının açık olmadığı,

yeni yönetici seçimlerinin usulsüz olduğunu, 04.08.2019 tarihli toplantı ve gündemi müvekkil şirkete tebliğ edilse dahi yönetim kurulu faaliyet raporu ve denetim kurulu raporlarının tebliğ edilmediğini, ilk toplantı ile ikinci toplantı tarihlerinin belirlenmesinde kanunun amir hükümlerine uyulmadığını, olağan üstü toplantılarda gündemle bağlılık şartı olup gündeme ilave yapılmasının mümkün olmadığı kuralına uyulmadığını, yüklenici firmanın onlarca bağımsız bölümün maliki olduğu bir inşaatı tamamalamak için söz konusu bağımsız bölümlerin satılarak inşaatın tamamlanması mümkünken,

bu husus göz ardı edilerek yüklenici firmanın ekonomik çıkar sağlamasına yönelik ve kat maliklerini zarara uğratıcı şekilde alınan kararların kötü niyetli olup kabulünün mümkün olmadığını, tutanağa divan heyetinin oybirliği ile seçildiği yazılmışsa da bu hususun gerçeğe aykırı olduğunu, tutanağa divan heyetine oybirliği ile toplantı tutanağını imzalama yetkisi verildiği ve gündemin oy birliği ile kabul edildiği yazılmışsa da bunun gerçeğe aykırı olduğunu, yönetim ve denetim kurullarının ibra edilmediği,

alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliklerinin görüşmelerde hazır bulunabilecekleri fakat oylamaya katılamayacaklarını, 634 sayılı Kanun'un yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağına ilişkin amir hükmü karşısında yeni yönetici seçimlerinin usulsüz olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, iptali talep edilen 30.09.2018 tarihli toplantı tutanağının incelenmesinde 577 kat malikinden 330 kat malikinin asaleten ve vekaleten toplantıya katıldığı belirtilerek yönetim kurulu, denetim kurulu seçimlerinin yapıldığı ve her bir arsa payına 75.00 TL/m2 ödeme alınması yolunda karar verildiği, 04.08.2019 tarihli toplantıda ise 577 kat irtifakı sahibinden 297 malikin asaletin ve vekaleten katıldığı, her bir arsa payına 115.00 TL/m2 ödeme alınması yolunda karar verildiği, dava konusu taşınmazda kat malikleri tarafından yönetim planının yapılıp tapuya şerh edildiği,

ve tüm malikleri bağlayıcı mahiyette olduğu, yönetim planının 20. maddesinde toplantı çağrı ve usulünün belirlendiği, buna göre gündemin apartman girişine asılacağının toplantı için ayrı bir çağrı yapılmayacağının hüküm altına alındığı, 21. maddesinde ise toplantı ve karar için sayı ve arsa bakımından salt çoğunluğunun arandığı, yapılan malikler toplantıların ve alınan kararların inşaatın büyük oranda tamamlanmasına rağmen bir kısım eksikliklerin giderilmesini amaçladığı,

30.09.2018 ve 04.08.2019 tarihli malikler kurulu toplantılarında yönetim ve denetim kurulları ile inşaatın tamamlanması için bağımsız bölüm sahiplerinin ödemesi gerekin miktarın hesaplandığı, alınan kararların 4721 sayılı Kanun'un 691 inci maddesine göre önemli işlerden sayılması gerektiği, buna göre ise arsa payı ve sayı çoğunluğunun yeterli olduğu, kaldı ki buna paralel şekilde düzenlenen yönetim planına göre de toplantı ve karar sayısına da ulaşıldığı,

yönetim planının 23. maddesine göre alınan kararlara tüm kat maliklerinin uymak zorunluluğunun bulunduğu gözetildiğinde davanın reddine dair kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... ve diğerleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı ... vd. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosya kapsamından, dava konusu taşınmaza ait yönetim planının 2 nci maddesinde, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde 634 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun ve ilgili diğer kanun hükümlerinin uygulanacağı, 3 üncü maddesinde, yönetim planının ... kapsamındaki bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü veya kat mülkiyetinin bağlı bulunduğu arsa payını satış, bağış vb bir yolla iktisap edecek bütün kişileri kendiliğinden bağlayacağı, bu kişilerin yönetim planının bütün hükümlerine aynen uymak zorunda olduğu düzenlenmiştir. Dava konusu taşınmaza ait olup irtifak hakkı sahiplerince imzalanarak tapuya şerh edilen yönetim planı taraflar arasında sözleşme hükmünde olup tarafları bağlayacağından uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlerle birlikte dikkate alınacaktır.

3. Somut olayda, iptali istenen kat malikleri kurulu toplantılarının dava konusu taşınmazın yönetim planına göre olağan toplantı mı yoksa olağanüstü toplantı mı olduğu, yine yönetim planında olağan ya da olağanüstü toplantı olup olmamasına göre ayrı ayrı düzenlenen çağrı usullerine uyulup uyulmadığı, davanın süresinde açılıp açılmadığı, davacıların iptali istenen toplantılara katılıp katılmadığı, uyuşmazlık konusu kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlara ilişkin olup olmadığı,

vekaleten oy kullananların sayıları ve bu oyların geçerliliği tespit edilerek iptali istenen 30.09.2018 ve 04.08.2019 tarihli kararların içinde bulunduğu karar defterleri ile bu kararların alındığı tarihteki bu toplantılara çağrı için kat maliki adına çıkarılan çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin ve gündemin,

kat malikleri kurulu toplantılarında vekil ile temsil edilen kat maliklerinin varsa vekaletnameleri ve ilgili kararların ilgili yönetimden getirtilerek dosyaya konulması ve taraflara ait tüm deliller usulüne uygun olarak toplanıp iptali istenen tüm karar maddelerini irdeler şekilde konu ile ilgili uzman bilirkişiden rapor aldırılarak oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı ... ve diğerleri vekilinin temyiz isteminin kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Davalı ... vd. den peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,